Смена управляющей организации многоквартирного дома

Изменения лицензионных требований, связанных со стандартом услуги по управлению многоквартирным домом, а также внесением изменений в ЖК РФ, установили порядок, в соответствии с которым многоквартирные дома исключаются и включаются в лицензии управляющих организаций.

Процедура перехода

Несомненно, переход многоквартирного дома осуществляется на основании решения собственников помещений многоквартирного дома, принятого общим собранием. Именно данный документ запускает цепочку мероприятий, связанных с переходом многоквартирного дома из одной управляющей компании в другую.

После общего собрания, в котором имеется кворум, решение, оформленное протоколом общего собрания, должно быть направлено в управляющую компанию, которая обслуживает многоквартирный дом в настоящий момент. В свою очередь, управляющая компания обязана направить полученный от собственников протокол собрания в Государственную жилищную инспекцию субъекта (На примере Омска это ГЖИ Омской области).

Стоит отметить, что управляющая организация обязана направить в ГЖИ любое решение собственников, принятое на общем собрании (протокол).

Управляющая компания, которая была выбрана решением общего собрания, на основании заключенного нового договора управления многоквартирного дома направляет заявление о включении дома в свою лицензию и об исключении данного дома из лицензии предыдущей управляющей организации.

На основании поступившего заявления новой управляющей организации ГЖИ организует в соответствии с установленным регламентом проверку, по итогу которой выносит решение о включении многоквартирного дома в лицензию новой организации, либо решение об отказе в таком включении.

Лицензионными требованиями установлено, что управляющая организация имеет право выставлять платежные документы собственникам на оплату ремонта и содержания только после включения многоквартирного дома в лицензию. Лицензионными требованиями установлено, что вновь выбранная управляющая компания обязана приступить к управлению многоквартирным домом, а вследствие чего выполнять соответствующие работы только после включения многоквартирного дома в такую лицензию.

Предыдущая управляющая компания обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом, а также прекратить управлять, а вследствие чего и выполнять соответствующие работы на многоквартирном доме с момента исключения такового из лицензии компании. Также предыдущая управляющая компания не имеет больше права выставлять новые платежные документы на оплату ремонта и содержания, однако вполне законно может требовать с должников внесения платы за тот период, когда дом был включен в лицензию УК.

Такие требования стали действовать с 2017 года, а в 2018 году лишь ужесточились санкции, в связи с несоблюдением управляющими компаниями лицензионных требований и данного порядка.

К чему привели изменения

Такие изменения, с одной стороны, провели четкую границу, кто и с какого момента управляет домом. Эти изменения предотвратили ситуацию с выставлением двойных квитанций, а также регламентировали порядок, нарушение которого, по сути, недопустимо.

Однако на практике, в связи с некоторыми вольными трактовками норм и правил, а также сложившейся судебной практикой, процедура перехода многоквартирного дома может отличаться.

Первое, о чем стоит упомянуть, – это протокол (решение собственников), в котором собственники изъявили свое желание сменить управляющую компанию. Учитывая, что управляющая компания не всегда будет в восторге от принятого собственниками решения и в противодействие этому будет всячески препятствовать, инициатор общего собрания вполне законно может направить в предыдущую управляющую компанию копию решения собственников, а оригинал самостоятельно передать в ГЖИ.

Более того, ряд судебных решений признавал правомерным факт передачи в предыдущую управляющую организацию протокола общего собрания, без приобщения к нему реестра или листов голосования.

Второе, о чем стоит упомянуть, – это то, что любое решение общего собрания действительно до момента, пока оно не будет признано недействительным и оспорено в суде.

Учитывая такое положение предыдущей организации, никто не мешает найти своих сторонников среди собственников многоквартирного дома, организовав новое собрание с решением о расторжении договора управления с новой управляющей организацией и выбора предыдущей управляющей организации как новой.

Именно данная тактика или способ действенен в последнее время, нежели процедура простого оспаривания решения общего собрания. Причина проста: вне зависимости от факта обращения в суд многоквартирный дом исключат из лицензии и включат в лицензию новой организации. А ждать решения суда, которое должно вступить в законную силу, – долго.

На практике, помимо противодействия одному собранию собственников, новым собранием собственников добавляется и обращение в суд с иском о признании решения собственников недействительным, но при поддержке собственников, не желающих переходить в новую управляющую организацию, данный способ результативен.

Процесс перехода многоквартирного дома из одной управляющей организации в другую, по сути, превращается в борьбу двух компаний, а заложниками данной ситуации могут стать сами собственники дома, а в некотором случае и пешками в такой борьбе и разменной монетой.

Именно по данным причинам регулярно всплывают инициативы ограничить собственников в количествах собраний, на которых принимается решение о смене одной управляющей организации на другую. Но, на мой взгляд, такое ограничение является неправомерным, нарушающим право собственников на выбор способа и формы управления домом.