К вопросу об определении рыночной стоимости коммерческой недвижимости

С бурным развитием рыночных отношений в Российской Федерации и последовавший за ним строительный бум на рынке коммерческой недвижимости рождают проблему квалифицированной и точной оценки рыночной стоимости разного рода коммерческих помещений. Большое разнообразие типов такого рода помещений, районов их расположения, цели, в соответствии с которыми определяется стоимость, делают процесс оценки коммерческой недвижимости одним из наиболее трудоемких и сложных по содержанию. Тем не менее, оценка коммерческой недвижимости является одной из наиболее востребованных услуг на современном рынке оценки. Предтечей этого является достаточной большой спектр целей проведения такой оценки.

К ним относятся:

1) Продажа или покупка объекта недвижимости. (Если заказать отчет в соответствии с данной целью, то в процессе реализации объекта недвижимости будет преодолен конфликт интересов продавца и покупателя, что зачастую играет немаловажную роль).

2) Внесение коммерческой недвижимости в качестве вклада в уставный капитал организации. (Величина уставного капитала оказывает значительное влияние на величину обязательств компании по вкладам. Увеличение уставного капитала предприятия, в том числе за счет внесения коммерческой недвижимости, предполагает большой горизонт альтернативных событий в сфере кредитования компании).

3) Приватизация недвижимого имущества. (в соответствии с нормами ФЗ № 135, оценка при приватизации имущества носит обязательный характер).

4) Национализация недвижимого имущества. (в соответствии с нормами ФЗ № 135, оценка при национализации имущества носит обязательный характер).

5) Ликвидация компании. (В процессе ликвидации компании возникает множество вопросов у разных сторон процесса, которые невозможно решить без определения рыночной, или, в некоторых случаях, ликвидационной стоимости имущества).

6) Определение стоимости для целей страхования. (В процессе общения с страховыми компаниями много раз возникает ситуация когда необходимо привлечение специалиста-оценщика для разрешения споров).

7) Определение стоимости для целей залогового кредитования. (Камнем преткновения в отношениях между банком и коммерческой компанией является стоимость недвижимости, которая будет предаваться в залог, и которая определяется оценщиком).

8) Сдача коммерческой недвижимости в аренду. (В сложившихся современных условиях на рынке аренды коммерческой недвижимости без квалифицированной помощи оценщика, зачастую, не обойтись).

Определение заказчиком оценки цели оценки во многом зависит от того, кто является собственником коммерческой недвижимости, которыми могут быть государство либо субъект рыночной экономики.

Факторы, оказывающие влияние на величину рыночной стоимости.

В рамках определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости оценщиком учитывается ряд факторов, оказывающих значительное влияние на величину стоимости. К таким факторам относятся:

1) Классификация коммерческой недвижимости. (В РФ существуют различные системы классификации разного рода коммерческой недвижимости. Так например существует три различных системы классификаций для офисных помещений и две системы для помещений складского назначения. Помещения торгового назначения на условные прибыльные и менее прибыльные в зависимости от характеристик объекта и его ближайшего окружения).

2) Месторасположение коммерческой недвижимости. (Наверное один из основных факторов (если не основной), который оказывает более чем значительное влияние на величину рыночной стоимости объекта. На территории Московской агломерации важное значение играют удаленность от станции метрополитена, от МКАД, от крупных логистических центров, пунктов приема грузов, станций железнодорожного сообщения, аэропортов).

3) Конструктивный тип коммерческой недвижимости (встроенное/пристроенное помещение или здание/сооружение). (Подходы и методы для оценки того или иного типа недвижимости различны).

4) Назначение коммерческой недвижимости. (Второй по силе влияния фактор. Та, традиционно самой дорогой недвижимостью считается недвижимость торгового назначения (магазины). Следующей по уровню цен являются недвижимость для административных нужд и офисов. Менее дорогими считаются помещения/здания производственно-складского назначения и недвижимость используемая для культурно-оздоровительных мероприятий и рекреационных целей).

5) Вид прав на коммерческую недвижимость. (Как показывает аналитика рынка, любой вид прав, отличный от права собственности стоит несколько дешевле. Важное значение имеют имеющиеся обременения).

Процесс оценки

Реализуя на практике нормы федерального законодательства в области оценочной деятельности практикующими оценщиками применяется три подхода в процессе определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости – доходный, затратный, сравнительный. Каждый из этих подходов трудоемок и требует обработки большого количества информации, находящихся в технической и правоустанавливающей документации на недвижимое имущество, которую необходимо заранее подготовить заказчику услуг по оценке и передать в работу специалисту-оценщику. С подробным перечнем необходимых документов необходимо заранее ознакомиться в момент подписания договора на проведение оценки и обговорить детально с оценщиком ключевые моменты по каждому документу (так например документы не должны быть датированы позже даты оценки, это нарушение федерального законодательства).

Для детального (подробного) описания объекта оценки, его месторасположения и ближайшего окружения предусмотрена процедура проведения осмотра, на котором будет составлен подробный акт осмотра и получены фотографии оцениваемой недвижимости.