Как уменьшить сумму налога при продаже квартиры

Согласно изменениям в Налоговом кодексе РФ, вступившим в законную силу еще с 1 января 2016 года, доход от продажи недвижимого имущества не может быть менее 70% от кадастровой стоимости этого имущества.

В связи с этим у многих возникает вопрос, каким же образом можно законно уменьшить размер уплачиваемого налога.

Налоговая база для уплаты налога в размере 13% определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенная на сумму налоговых вычетов.

Какие из налоговых вычетов можно применить

Во-первых, по-прежнему действует норма, согласно которой имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей предоставляется на доходы, полученные от продажи домов, квартир, долей в домах, квартирах, комнатах, иного недвижимого имущества, если это имущество находилось в собственности менее минимального предельного срока владения недвижимым имуществом.

Однако в связи с тем, что стоимость недвижимого имущества, по крайней мере в Москве и Московской области, существенно превышает 1 миллион рублей, данная норма в настоящий момент не очень актуальна.

Во-вторых, вместо указанного налогового вычета в размере 1 миллиона рублей налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, фактически понесенных и документально подтвержденных на приобретение этого недвижимого имущества.

Например, если вы купили квартиру за 9 миллионов рублей, а продали ее за 9 миллионов 100 тысяч рублей, то в данной ситуации ваш доход составит 100 тысяч рублей. Соответственно, НДФЛ составит 13 тысяч рублей.

Также для уменьшения размера налога вы можете включить фактические расходы, связанные с приобретением и эксплуатацией недвижимого имущества:

1. Расходы на приобретение комнаты, квартиры и долей в них, в строящемся доме.

2. Расходы на приобретение отделочных материалов.

3. Расходы на работы, связанные с отделкой квартир.

4. Расходы на разработку проектной и сметной документации по отделочным работам в квартире.

Как указал Минфин, этот перечень является исчерпывающим. Соответственно, нельзя включать фактически произведенные расходы, такие как:

• сумма курсовой разницы при получении ипотечного кредита на приобретение квартиры;
• перепланировка и реконструкция помещения;
• оплата нотариальных услуг и услуг по оформлению квартиры в собственность;
• покупка сантехники, строительного оборудования, установка газового оборудования, изготовление и установка пластиковых окон;
• страхование финансовых рисков при строительстве и оплата страховых премий, произведенных в целях получения ипотечного кредита.

Следует отметить, что включить в состав имущественного налогового вычета расходы на достройку или отделочные работы можно только в том случае, если в договоре на приобретение этого имущества было указано, что вы приобретаете объект незавершенного строительства, без отделки, либо доли в этом объекте.

Следовательно, при приобретении квартиры на вторичном рынке, вы уже не можете включать в состав имущественного налогового вычета расходы на отделочные работы в этой квартире.

Налог на доход от продажи недвижимости уплачивается только в случае, если не выдержан определенный срок владения этим имуществом.

О сроках владения подробнее в статье «Налог при продаже недвижимости: когда нужно 3 года для освобождения»