Как снизить арендную плату за пользование муниципальной (государственной) землёй?

Организация построила здание на земельном участке, который принадлежит ей на праве собственности. Позднее при уточнении границ земельного участка выявлено, что некоторая часть здания вышла за границы земельного участка данной организации на соседний земельный участок, который находится в муниципальной собственности. Местная администрация заключила с организацией договор аренды на эту часть земельного участка. Арендная плата значительно выше рыночной для данной местности.

Как снизить арендную плату по договору аренды земельного участка, который находится в муниципальной (государственной) собственности?

Земельный кодекс РФ о платности использования земли

В соответствии со с п.5 статьи 65 Земельного кодекса РФ (Платность использования земли):

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для снижения арендной платы по договору аренды между организацией (арендатор) и муниципалитетом (арендодатель) необходимо снизить кадастровую стоимость земельного участка, которая станет исходной константой для расчёта арендной платы.

От материального права к процессуальному решению

На основании Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости":

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости соответствующих земельных участков в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Для обращения в суд необходимо получить отчет о рыночной стоимости объекта. Такой документ подготовит независимая оценочная компания.

В суд направляется следующий пакет документов:

-заявление о пересмотре кадастровой стоимости,

-отчёт о рыночной стоимости,

-выписка из ЕГРН,

-письменное согласие собственника,

-нотариально заверенный договор аренды,

-акт экспертизы отчета о рыночной стоимости из оценочной СРО.

Поскольку в нашем случае на земельном участке имеются постройки, также следует подготовить:

-нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на здания (сооружения), включая технические паспорта, поэтажные планы.

Досудебный вариант снижения кадастровой цены

Следует уточнить, что при наличии указанного выше пакета документов, можно решить вопрос по снижению кадастровой стоимости в досудебном порядке — в региональной комиссии по спорам о кадастровой стоимости, которая рассмотрит документы в течение 30 дней и примет решение об изменении стоимости недвижимости, либо отклонит заявление.

После 01.01.2017 обращение в комиссию не является обязательным для организаций и можно сразу обратиться в суд с требованием установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне либо в ином размере.

В соответствии с Постановлением Верховного суда №28 от 30.06.2015 для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании.

В связи с этим, нужно будет обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты. Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться снова в суд.