Права добросовестного приобретателя жилья в случае признания сделки недействительной.

Государственная Дума приняла в третьем чтении проект федерального закона № 243975-7 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя). Как сообщил Председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству, сопредседатель АЮР Павел Крашенинников принятый закон направлен на защиту прав добросовестных приобретателей жилья. Проект закона был разработан Правительством РФ в соответствии с Постановлением Конституционного Суда от 22.06.2017 № 16-П.

С учетом доработанных положений, вносятся изменения в Гражданский кодекс, которые вступят в силу с 1 января 2020 года, вместе с новыми правилами о компенсации добросовестным приобретателям за утрату жилого помещения (установлены Федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"). Как правило, при сделках с недвижимостью основные сложности с защитой прав и законных интересов добросовестных приобретателей недвижимости связаны, в первую очередь, с толкованием понятия «добросовестный приобретатель». В связи с этим принятым законом закрепляется в ГК РФ презумпция добросовестности лица, полагавшегося на данные государственного реестра (ЕГРН). Указывается, что добросовестным приобретателем недвижимости является тот, кто при его приобретении полагался на данные государственного реестра, пока в судебном порядке не доказано, что он знал (или должен был знать) об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого к нему перешли права. «Таким образом, если приобретая жилье, гражданин не знал о его «криминальном» прошлом и при этом полагался на данные государственного реестра, то он признается «добросовестным приобретателем», - заявил Павел Крашенинников. Если же жилая недвижимость была истребована от добросовестного приобретателя на основании судебного акта, то ему полагается компенсация. По выбору правообладателя компенсация может быть выплачена в размере реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости истребованной недвижимости. «Требовать компенсации гражданин сможет в судебном порядке из казны Российской Федерации, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда», - заявил сопредседатель АЮР. Следует обратить внимание на то, что нормы о компенсации будут иметь обратную силу для случаев, когда жилое помещение было истребовано от добросовестного приобретателя в собственность государства. «Такая возможность позволит им восстановить справедливость и защитить свои права на жилище», - сказал Павел Крашенинников.

По данным Росреестра, за первое полугодие 2019 года в стране было рассмотрено 980 судебных иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, из них 267 исков - в отношении жилых помещений. По 74 искам требования были удовлетворены. Наибольшее количество исков рассматривалось на территории Краснодарского края, Московской, Ростовской областей, Санкт-Петербурга и Москвы. Когда идет речь об истребовании жилья, очень важны механизмы защиты имущественных прав добросовестных граждан, чтобы они не оказались на улице. Принятым законом устанавливается запрет на истребование государством (Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием) жилого помещения, выбывшего из его собственности, у добросовестного приобретателя-гражданина по истечении 3 лет. Закреплено, что суд будет отказывать госорганам в истребовании жилья, если после его выбытия из владения публичного собственника истекло 3 года с момента государственной регистрации права первого добросовестного приобретателя. Данное положение распространяется, в том числе, на добросовестных приобретателей, которые получили имущество безвозмездно в результате приватизации. Бремя доказывания в этих случаях возложено на истца-публичного субъекта. Кроме того, законом уточняются правила ГК РФ о приобретательной давности. Указывается, что течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления вещи во владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности – не позднее момента государственной регистрации прав (таким образом, теперь при решении споров о сроках приобретательной давности не стоит руководствоваться только общими правилами, предусмотренными ст. 234 ГК РФ) «Принятый закон, вместе с новыми нормами о компенсации, позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище», - заявил Павел Крашенинников.

При подготовке использовались материалы Ассоциации Юристов России.