Как продать квартиру, если в ней доля принадлежит несовершеннолетнему

Ситуация, когда в продаваемой квартире есть доли несовершеннолетних, чаще всего, возникает в двух случаях: когда квартира была приватизирована, либо когда квартира первоначально приобреталась за счет средств материнского капитала.

Так или иначе, жизнь не стоит на месте, и порой возникает необходимость улучшить жилищные условия, либо переехать на новое место жительства в другой город.

Некоторые считают, что до того момента, когда детям исполнится 18 лет, родители вправе свободно распоряжаться их имуществом, в том числе, продавать квартиру с долями несовершеннолетних. Однако это не так.

Статьи 60 Семейного кодекса, 37 Гражданского кодекса и 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» говорят о том, что отчуждать имущество несовершеннолетнего не допускается за исключением случаев, когда это ведет к выгоде подопечного. Это не значит, что продать квартиру с долями несовершеннолетнего совсем невозможно, но существуют определенные условия.

Во-первых, на такие сделки требуется предварительное разрешение органа опеки. Без такого разрешения сделка по продаже квартиры с долями несовершеннолетних недействительна.

Во-вторых, как было сказано ранее, сделка должна быть совершена к выгоде несовершеннолетнего.

На практике это означает, что, в случае приобретения нового жилья на вырученные деньги, в новом жилье несовершеннолетним должны быть выделены равные, либо большие по метражу (не по количеству долей!) доли в новом жилье.

Существует также второй вариант.

После продажи квартиры перечислить денежные средства, полученные за счет продажи «детских» долей, на спецсчета, открытые на имя несовершеннолетних.

Деньги на таких счетах могут тратиться в интересах несовершеннолетних (на учебу, на лечение, на улучшение жилищных условий) по заявке в органы опеки.

Очень важно при совершении такой сделки четко соблюсти правильный порядок действий. Ошибка на одном из шагов может привести к отказу со стороны органов опеки.

1. Готовим предварительный договор дарения долей несовершеннолетним в новом жилье, либо открываем на имя несовершеннолетних сберегательные счета.

2. Подаем заявление о разрешении продажи имущества несовершеннолетних в органы опеки. В тексте заявления указываем, что после продажи обязуемся подарить несовершеннолетним доли в новом жилье, либо перечислить денежные средства на сберегательные счета. К заявлению прикладываем копию предварительного договора дарения, либо договора об открытии сберегательных счетов.

3. Получаем разрешение органов опеки.

4. Продаем квартиру.

5. Оформляем передачу долей в новом жилье в собственность несовершеннолетних, либо перечисляем денежные средства.

Стоит обратить внимание на то, что обмануть органы опеки (не выделить доли в новом жилье после продажи старого или не перечислить денежные средства) не получится, поскольку за соблюдением вышеуказанного порядка наблюдают очень строго.

В случае выявления нарушений органы опеки могут обратиться в суд с иском о признании сделки по продаже старой квартиры недействительной.

Таким образом, можно сделать вывод, что продажа квартиры с долями несовершеннолетних возможна, но закон требует строгого соблюдения интересов детей.