Вещные права и проект изменений в ГК РФ выносятся на «всенародное обсуждение». Такое заключение принял Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства на выездном заседании 6 декабря в Казани. Проект обновленного раздела ГК РФ, который единственный остался непринятым, подготовлен рабочей группой и опубликован на сайте Исследовательского центра частного права. Символично, что активизация работы приходится на 25-летие вступления в силу первой части ГК РФ, принятой в конце 1994 года: с 1 декабря 1994 года стала действовать глава 4 о юридических лицах, а с 1 января 1995 года – остальные главы за исключением главы 17 о правах на землю.
Проект в последней редакции получился объемным и напоминает кодифицированный акт: в нем есть общая и особенная части, а также большой массив переходных положений. Концепция основывается на создании единого объекта недвижимости, в основе которой лежит земельный участок и права на него, а здания, строения, сооружения и прочие объекты становятся принадлежностями. Вводится понятие владения и владельческой защиты, система защиты вещных прав расширяется до четырех видов исков, предусматриваются особенности виндикации недвижимости. На смену нынешним пяти видам ограниченных вещных прав придет девять новых, при этом такой вид, как право хозяйственного ведения, трансформируется в разновидность права оперативного управления. В число ограниченных вещных прав попадет ипотека, а в отношении аренды достигнут компромисс: в раздел о вещных правах аренда не войдет, но вещно-правовые элементы, закрепленные в ст. ст. 617 и 621 ГК РФ, сохранятся (ранее было предложение их исключить).
Руководитель рабочей группы, член Совета В.В. Витрянский в своем докладе сделал акцент на переходных положениях. Владение и владельческую защиту предлагается ввести в действие сразу после принятия раздела, а другие нормы – через три года, которые понадобятся на изменение других законов. В первую очередь потребуется переработать закон о государственной регистрации недвижимости. «Зачем надо было проводить капитальную реформу системы госрегистрации недвижимости при наличии законопроекта о новой системе вещных прав, принятого в первом чтении в апреле 2012 года? Это вопросы к Правительству, Минэкономразвития», - рассуждал В.В. Витрянский.
Председатель Совета П.В. Крашенинников констатировал, что реформировать придется «все природоресурсные, жилищные, семейные законы». «Не кардинально», - возразил В.В. Витрянский. «Косметически», - парировал П.В. Крашенинников, добавив, что переходный период и его продолжительность еще будет предметом обсуждения.
В.В. Витрянский заверил, что «слома привычных конструкций» не будет, ситуация, когда после принятия Земельного кодекса РФ началось массовое понуждение к заключению договоров аренды земельных участков, не повторится. Так, проект изменений в ГК РФ не предполагает принудительного перехода с привычной аренды земельных участков под строительство к праву застройки, предусмотренному в числе ограниченных вещных прав. Аренду под строительство решено не запрещать, создав «честную конкуренцию с правом застройки».
Сохранены привычные объекты права собственности, включая помещения и машино-места. Они уже повлияли на конструкцию права застройки: право на построенный объект будет признаваться за застройщиком, а не за собственником земельного участка. Последнее было бы логично с точки зрения единства объекта недвижимости, но тогда застройщик не сможет образовать помещения и распорядиться ими. При переходе права собственности на помещения (как правило, квартиры в многоквартирных домах) собственники получат либо долю в праве застройки, либо, если земля государственная либо муниципальная, - долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, как происходит сейчас по жилищному законодательству.
Много норм посвящено ситуациям, когда земельный участок и объекты на нем принадлежат разным лицам. Для движения к единому объекту недвижимости предусмотрено преимущественное право таких лиц на приобретение земельного участка либо, соответственно, строения на нем: совпадение собственника в одном лице позволит прийти к единому объекту, зарегистрировав право на земельный участок и его принадлежности.
В.В. Витрянский подчеркнул, что единый объект недвижимости создается для целей гражданско-правового оборота. Кадастровый учет разных видов объектов, включая помещения, машино-места и пр., сохранится с указанием на то, что данные объекты являются частью земельного участка. На налогообложение проект изменений в ГК РФ повлиять вообще не должен: предполагается сохранить прежний порядок, то есть облагать налогом отдельные виды объектов недвижимости.
«За советский период мы отвыкли, что земля – это главное. Ничего, привыкнем. Никаких революций не будет!», - поддержал проект зампредседателя Совета, профессор Е.А. Суханов. Он отметил важность владельческой защиты как защиты от самоуправства и рейдерства, а право аренды под строительство назвал «коррупциогенным институтом». Вице-президент ТПП РФ, член Совета В.В. Чубаров подчеркнул, что в проект «встроили» все привычные объекты – жилые и нежилые помещения, машино-места. Проект не меняет правила в ситуациях, когда земельный участок и объекты на нем принадлежат разным лицам, - для таких лиц предусматриваются «только льготы», которые и должны в итоге привести к единому объекту.
«Не один десяток раз будем обсуждать проект, он меняет мировоззрение», - подытожил обсуждение П.В. Крашенинников, рекомендовав опубликовать законопроект на различных площадках, вынося его на «всенародное обсуждение».
На заседании Совет обсудил еще два законопроекта, дав положительные заключения. Дискуссию вызвал пакет изменений, касающихся общего имущества супругов и супружеских банкротств (проект № 835938-7 внесен в Госудуму 14 ноября депутатами П.В. Крашенинниковым и Т.В. Плетневой). Докладчик Л.Ю. Михеева сообщила, что проект готовился два года в рабочей группе при Комитете Госдумы по госстроительству и законодательству (председатель – П.В. Крашенинников), а концепция была сформирована на парламентских слушаниях.
В числе важных новелл – «автоматическое» внесение в ЕГРН сведений о том, что имущество находится в общей собственности супругов. Это позволит третьим лицам знать, кто правомочен совершать сделки с этим имуществом, чье согласие необходимо. Возник, однако, вопрос, о допустимости самостоятельных действий регистратора, совершаемых в отсутствие ходатайства заявителя и даже без обсуждения с ним. Совет решил, что необходимо учесть ситуации, когда у супругов может быть брачный договор, влияющий на правовой режим имущества. Проработать вопрос предполагается ко второму чтению законопроекта.
В.В. Витрянский иронично назвал совместное банкротство супругов «семейным подрядом», посчитав его «другой крайностью», предлагаемой в противовес нынешней практике. Проблему усугубляет то, что совместная собственность супругов может существовать длительное время после развода – вплоть до момента раздела имущества. При этом экс-супруги могут вступить в новые браки, что лишь усиливает правовую неопределенность. Л.Ю. Михеева, впрочем, отметила, что проблема раскрытия информации о браке и тем более брачных контрактах удовлетворительно не решена «ни в каких правопорядках». «Риски всегда есть!», - подчеркнула докладчик.
Одобрение Совета получил также законопроект депутатов Госдумы (группу инициаторов представляла депутат Г.П. Хованская), касающийся формирования земельных участков под жилыми домами, идущими под снос (проект № 831790-7). В случае, если земельный участок не был сформирован, то при сносе дома границы участка могут определяться сугубо по периметру здания – без учета прилегающей территории. Это влияет на оценку квартир и расчет компенсаций. Предлагается внести изменения в ст. 16 вводного закона к ЖК РФ и ст. 56.6 ЗК РФ, чтобы запретить изымать земельные участки под многоквартирными домами без предварительного определения границ, а также запретить формировать эти участки по контуру многоквартирного дома.
Ольга Плешанова
Источник: Закон. Ру
