Органы управления товарищества собственников жилья

Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено три способа управления многоквартирным домом. Одним из них является управление товариществом собственников жилья.

Многоквартирный дом может управляться только одним способом управления, который собственники помещений в многоквартирном доме выбирают на общем собрании собственников.

Таким образом, основанием для создания товарищества собственников жилья в конкретном многоквартирном доме является решение общего собрания собственников помещений в этом доме.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой некоммерческую организацию, целью которой является эффективное управление многоквартирном домом или домами, которое направлено на его (их) благоустройство и благоустройство придомовых территорий.

Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, оно обязано иметь органы управления, через которые осуществляет свою деятельность.

В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Но помимо этих институтов к органам управления ТСЖ следует отнести также председателя правления ТСЖ и ревизионную комиссию (ревизора), наличие которых согласно ЖК РФ является обязательным.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Как видим, участие в общем собрании ограничено не собственниками помещений, как при иных способах управления, а только теми из них, кто является членами ТСЖ.

В силу части 1 статьи 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Поэтому если собственник помещения не вступили в ТСЖ, они не вправе участвовать в общем собрании членов ТСЖ.

Следует обратить внимание на то, что часть 1 статьи 143 ЖК РФ не делает различий не делает различий между собственниками помещений – физическими и юридическими лицами.

Кроме того, из части 1 статьи 135 ЖК РФ следует, что ТСЖ – объединение собственников помещений в многоквартирном доме. То есть не имеется различий между жилыми и нежилыми помещениями.

Таким образом, юридические лица, имеющие в собственности помещения в многоквартирном доме в случае создания в нем ТСЖ вправе быть его членами, как и физические лица.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья:

-вносит изменения в устав товарищества или утверждает устав товарищества в новой редакции;

-принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества, назначает ликвидационную комиссию, утверждает промежуточный и окончательный ликвидационные балансы;

-избирает членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочно прекращает их полномочия;

-устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества;

-утверждает порядок образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждает отчеты об использовании таких фондов;

-принимает решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

-определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

-утверждает годовой план содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчет о выполнении такого плана;

-утверждает сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

-утверждает годовой отчет о деятельности правления товарищества;

-утверждает заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

-рассматривает жалобы на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

-принимает и изменяет по представлению председателя правления товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждаете иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

-определяет размер вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

-решает другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 статьи 145 ЖК РФ (перечисленных выше) также может быть отнесено решение иных вопросов.

Кроме того, общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Положения статей 45–48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч.1.1 ст.146 ЖК РФ). То есть процедура в целом та же, что при организации и проведении общего собрания собственников помещений при непосредственном управлении и при управлении управляющей организацией, но имеет ряд особенностей.

В силу части 3 статьи 146 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества, по остальным вопросам – большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правлениятоварищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Поскольку по правилам Жилищного кодекса российской Федерации протокол общего собрания подписывается председателем общего собрания (т.е лицом, ведущим собрание), то именно члены правления ТСЖ имеют исключительное право подписывать протокол общего собрания членов ТСЖ, отражающего итоговые результаты общего собрания.

Таким образом, проведение общего собрания в отсутствие членов правления ТСЖ невозможно.

Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса. В виду того, что частью 1.1 статьи 146 ЖК РФ предусмотрено, что к собранию членов ТСЖ применяются статьи 45–48 ЖК РФ, положения статьи 44.1 ЖК РФ здесь применению не подлежат.

Таким образом, закономпрямо не предусмотрено проведение общего собрания членов ТСЖ путем очно-заочной формы. В связи с этим ТСЖ рекомендуется в Уставы внести положения о возможности проведения собрания в очно-заочной форме.

При управлении многоквартирным домом Товариществом собственников жилья имеется случай проведения общего собрания собственников помещений, а не только членов ТСЖ.

Это – уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, которое возможно только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Правление товарищества собственников жилья

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Законодательством прямо не определено количество членов правления ТСЖ, которое обязательно должно быть, поэтому данное положение лучше отразить в уставе Товарищества (например, правление Товарищества избирается в количестве 5 (пяти) человек (не более 5 (пяти) человек), или – правление Товарищества избирается в количестве (или – количественном составе), установленном решением общего собрания, в количестве …).

Правление избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. То есть если уставом подобного правила не предусмотрено, председатель правления избирается правлением.

Законом имеются ограничения для избрания в члены правления Товарищества.

Так, членом правления ТСЖ не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор. Кроме того, в правление не может быть избран член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.

Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Правление ТСЖ правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления.

Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

-соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

-контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

-составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

-управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

-наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

-заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

-ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

-созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

-выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья

Статус председателя правления товарищества собственников жилья определен статьей 149 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Данный орган ТСЖ может быть как комиссионным, так и единоличным – это устанавливается общим собранием членов ТСЖ либо определяется уставом ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

-проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

-представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

-представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

-отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме (как являющиеся членами ТСЖ, так и не являющиеся ими) имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества, а также ознакомиться со следующими документами:

-устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

-реестр членов товарищества;

-бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

-заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

-документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

-протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

-документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

-техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

-иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.