Собственники не пускают УК в подвалы и жилые помещения.

Пока все люди праздновали наступление Нового 2020 года, в котором нам когда-то обещали удивительно сказочную жизнь, мне, к сожалению, не удалось отдохнуть, поскольку позвонил однокашник, работающий юристом в одной управляющей компании в небольшом городке нашей Великой Родины. После стандартных поздравлений и пожеланий всего-всего, он попросил меня разъяснить ему один вопрос, с которым ему пришлось столкнуться прямо 30 декабря 2019 года, когда вся страна постепенно готовилась к встрече Нового года.

Суть проблемы заключалась в следующем: в одном многоквартирном доме, некая, особо активная мадам, возомнила себя законотворцем, старшей по дому и вершителем судеб в одном лице, как следствие, начала проводить подрывную деятельность и смущать людей всяческими изысками, которые я, к примеру, даже с моим опытом, не смог связать воедино и дать им более-менее адекватную оценку. Одним из решений данной мадам стало срезание замков, повешенных УК на подвалы и чердаки и установка своих личных замков, в том числе и на помещение электрощитовой МКД. На минутку: доступ в подвал, в соответствии с законодательством был ей предоставлен, кроме доступа в помещение электрощитовой, в виду того, что мадам не имеет спецобразования и действующей группы допуска по электробезопасности. Попытки УК получить ключ для обеспечения доступа к обслуживанию коммуникаций не увенчались успехом. Дамочка безапелляционно заявляла, что доступ будет исключительно в ее присутствии и она желает, чтобы все (исключительно все) работы проводились только в ее присутствии. Мысленно посочувствовав коллеге по юридической стезе, я составил документ, который расставлял все точки над i и помогал решить данный вопрос полюбовно.

Имеют ли право жильцы МКД не пускать УК в подвалы и на чердаки?

Для начала стоит определиться с классификацией подвального помещения.

Существует три типа подвальных помещений:

-подвалы, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома;

-подвалы, находящиеся в общедолевой собственности, но которые могут по решению жильцов сдаваться в аренду или отчуждаться;

-подвалы, которые априори являются общедомовым имуществом, и не могут быть изъяты из его состава (так называемые, технические подвалы).

На первый взгляд все просто. Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции и различное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского Кодекса РФ).

О том же, но более детально, говорится в статье 36 Жилищного Кодекса РФ: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме», к которому относятся лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки и иные объекты и помещения. Среди «иных» – подвалы, имеющие инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование.

Согласно п. 3.3.5; 3.4.5, 4;1.14; 4.1.15; Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении. Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток. Не допускается использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения.

Согласно п. 16.2 СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения", необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности. Доступ в некоторые технические помещения без специального обучения и допуска Ростехнадзора (ВРУ, ИТП) категорически запрещен. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу ст. 162 ЖК РФ на управляющей компании лежит обязанность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг, выполнению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Согласно п. 16 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 года № 416, управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Таким образом, управляющая компания не имея обеспечения доступа в подвальные и чердачные помещения, не может в полной мере осуществлять возложенные на нее по договору обязанности по управлению многоквартирным домом, что нарушает права и законные интересы иных лиц, проживающих в данном доме. Мной было предложено решить вопрос с собственником в досудебном порядке. Если же подобный вариант разрешения спора не был возможен, оставалось только достижение консенсуса через суд.

Собственник не пускает работников УК (иных аварийных служб) в занимаемое им жилое помещение

Действительно, такие случаи нередки, т.к. некоторые собственники в виду юридической неграмотности, а чаще абсолютного упрямства отказывают в доступе работникам УК, даже в условиях возникновения (или угрозы возникновения аварийной ситуации). Особо "горячие", даже угрожали применением силы в отношение работников УК. Данные ситуации стали приобретать массовый характер, поскольку многие собственники опасались, что УК зафиксирует либо незаконную перепланировку, либо магниты на приборах учета, либо иные нарушения эксплуатации. После массовых взрывов газа в МКД, ВС РФ решил вмешаться в эту ситуацию и дать разъяснения.

Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ.

Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию.

При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты "д" и "и" пункта 10), указывает ВС.

Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся:

-соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

-безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

-соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении.

Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34).

"По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт "е" пункта 3 Правил №354)", - отмечает ВС.

Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления. При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру. В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт. Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта. Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что: ситуация сложилась не по её вине; сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.