Почему в договоре купли-продажи нужно писать реальную стоимость имущества

Вы собрались покупать себе автомобиль, или квартиру, или дом, или земельный участок, или еще что-то существенное. Данный лайфхак касается любой покупки у другого физика, такого же, как вы, то есть речь идет о покупке чего-либо на так называемом вторичном рынке. Для простоты проиллюстрирую на примере покупки авто.

Пример

Нашли вы подходящий автомобиль по цене в 1 000 000 рублей, договорились, а тут продавец и говорит вам: "Давай в договоре напишем стоимость не миллион, а 250 000 рублей. Ты же понимаешь, зачем мне налоги платить, да и к тебе вопросы могут возникнуть". И подобные предложения не редкость, мы даже привыкли к такому положению дел. Вы подумали и решили, а давай 250 000 напишем.

Для начала скажу, что это не совсем законно в принципе (однако это никого не останавливает).
Во-вторых, если вас не устроит приобретаемое имущество и вы вдруг вздумаете судиться с продавцом, то в суде вам будет сложно доказать, что авто вы купили не за четверть миллиона, а за миллион (это отдельная тема для рассуждения).

В-третьих, есть еще более худший вариант сценария, об этом ниже.

Чем это грозит

Итак, вы купили автомобиль, отдали миллион, но в договоре указали 250 000 рублей, поехали в ГИБДД, зарегистрировали его на себя как положено (зарегистрировали сделку в Росреестре, если приобрели недвижимость), пользуетесь себе вещью месяц, два, шесть, год, а в некоторых случаях и два года.

Однако в один не очень прекрасный день стучится к вам в дверь судебный пристав с постановлением об аресте вашего авто, который вам как родной уже, или приходит почтальон и приносит повестку в суд – и тут начинается нервотрепка, траты на юристов и сбор доказательств. Как этого избежать?

Обо всем по порядку. Как вам известно, в РФ каждый человек может подать на банкротство или его кредитор может признать банкротом через суд, если человеку нечем платить по своим обязательствам (перед банками, по займам или просто по расписке другому человеку). Банкротом человека признает суд, имуществом занимается конкурсный управляющий. Так вот, когда начинается процедура банкротства, то конкурсный управляющий пересматривает все сделки должника за последние 3 года.

Если конкурсный управляющий усмотрит в вашей сделке по покупке авто тот факт, что имущество продано ниже рыночной цены (а ведь вы миллионный авто купили за 250 000 рублей), то сделка может быть пересмотрена. Не вдаваясь в подробности, опишу кратко: суд заберет ваше авто, вас включат в реестр кредиторов, конкурсный управляющий продаст авто с торгов, и если деньги останутся и дойдет очередь до вас, то вам выплатят, но уже не миллион, а те самые 250 000 рублей, которые у вас написаны в договоре, если у вас не получится доказать суду, что вы на самом деле купили это авто за миллион.

А это поверьте мне, как юристу-практику, не всегда удается сделать. Очень не всегда!

Шанс попасть в такую ситуацию есть почти у каждого, кто делает крупное приобретение. Вы уверены в том, что продавец, которого вы видите впервые в жизни, не обанкротится завтра, а может, через полгода, а может, через год?

Как защититься

1. В договоре купли-продажи всегда фиксируйте реальную стоимость покупки.

2. При передаче денег фиксируйте сумму. Требуйте расписку с продавца, что он получил реальную сумму денег. При переводе на карту в примечании указывайте назначение платежа, н/р: "по договору купли-продажи от 09.01.2020 за автомобиль Nissan Teana, 2018 года выпуска"). Если перечисляете деньги на карту, то перечисляйте только самому продавцу, а не на карту жены, брата, свата, деверя и т.д.

3. На всякий случай перед заключением договора проверьте продавца (благо это можно сделать, имея смартфон) на предмет долгов: по базе приставов, на сайте арбитражного суда, районного суда по месту прописки, на предмет неоплаченных штрафов. Эта информация пригодится для общего понимания картины.

Помните, что в случае ухода в банкротство продавца теперь уже вашего имущества и в случае судебного разбирательства вам необходимо доказать, что вы добросовестный приобретатель и цена договора реальна и соответствует рынку на момент заключения договора купли-продажи.

P.S. Если покупаете имущество по цене ниже рынка, потому что автомобиль битый или у него нерабочие агрегаты, дешево покупаете квартиру, потому что у нее состояние как после войны, то обязательно в договоре купли-продажи прописывайте все недостатки, например, что у авто имеются механические повреждения передних левого и правого крыла, капота, бампера и т.д. Делайте фото приобретения на дату покупки, а далее сохраняйте чеки, которыми будут подтверждаться ваши вложения в имущество.