Жильцы против коммунальщиков

Куда идут деньги за «коммуналку», если в платежке не указан период?

Если собственник не указал, за какой период он платит, то деньги засчитываются в счет погашения долгов, по которым не истек трехлетний срок исковой давности, устанавливает п. 32 Постановления Пленума Верховного суда № 22 от 27 июня 2017 года. Тем, кто хочет заплатить за конкретный срок, надо проследить, чтобы в платежке был напечатан именно он, или указать его самостоятельно.

Этого не сделал должник Валерий Сенчихин, с которого ЖСК «Ритм» взыскивал около 100 000 руб. Сенчихин жаловался, что кооператив не учел некоторые его платежи: не зачел их в текущий период, а пустил на погашение более ранних долгов.

Но суды заняли сторону кооператива и подтвердили, что так можно (решение Саратовского областного суда № 33-10053/2018).

Нужно ли платить за содержание и ремонт общего имущества, если у владельца квартиры нет письменного договора с управляющей организацией?

Содержание общего имущества дома (лестничных клеток, чердаков и т. д.) оплачивается независимо от того, есть ли у собственника договор с управляющей организацией, устанавливает п. 12 Постановления Пленума ВС № 22. Это самое востребованное разъяснение, утверждает партнер ALT Litigation, доцент Финуниверситета при Правительстве РФ Сусана Киракосян. Раньше районные суды могли считать, что если нет договора, то не подтверждены договорные отношения, объясняет юрист. Но теперь у судов не осталось сомнений, что платить надо в любом случае.

«Неправосудные решения все еще принимаются, но вышестоящие инстанции их отменяют».

Когда могут отключить коммунальные услуги за неуплату?

За неуплату коммунальные услуги могут отключить, но сами по себе долги еще не повод, следует из п. 40 Постановления Пленума ВС № 22. Как говорится в этом пункте, действия исполнителя должны быть соразмерны нарушению, не выходить за разумные пределы, не нарушать прав и интересов других лиц, не создавать угрозу жизни и здоровью. Суды чаще всего встают на сторону собственников, даже если у них есть долги, отмечает старший консультант юрдепартамента Alliance Legal Consulting Group Игнат Горнштейн. Он напоминает, что организации должны вести себя добросовестно, когда принимают решение отключить услугу. Горнштейн приводит в пример решение Оренбургского облсуда по делу многодетной семьи, которой отключили газ за неуплату. Сколько именно они были должны, в решении № 33-7322/2017 не говорится. Но две инстанции согласились, что этот долг несопоставим с последствиями отключения. Ведь шестеро детей надо кормить, а для этого необходим газ. Таким образом, со ссылкой на п. 40 постановления суды встали на защиту жителей.

Организации также должны соблюдать порядок ограничения и приостановления оказания услуг. Если они его проигнорировали или пропустили сроки, то их действия можно признать незаконными. Это удалось Наталье Шелевой*, которой отключили водоотведение (канализацию). Она пожаловалась, что организация «Управдомус-ДВ» установила заглушки 11 июля 2018 года, а уведомила ее об этом только 16 июля, никакого акта не составлялось. Первая инстанция нарушений не увидела: долги действительно есть, а о предстоящем отключении Шелеву уведомили по интернету и к тому же отправили уведомление о долгах.

Но этого недостаточно, возразил Хабаровский краевой суд. По его мнению, «Управдомус-ДВ» не выполнил требования к процедуре отключения из Постановления Правительства от 06 мая 211 г. № 354. Он отправил уведомление о долге, но не написал, что через 20 дней неуплаты ограничит, а потом и отключит услугу. В деле нет доказательств, что Шелевой направляли это предупреждение или что она прочитала сообщение в интернете, говорится в определении суда № 33-8790/2018. В итоге компании не удалось доказать законность отключения услуги.

Как инициировать проверку после незаконного отключения коммунальной услуги?

Отключение коммунальных услуг оценивают не только суды. Административная проверка может оказаться проще и быстрее. Для этого достаточно подать обычную жалобу в надзорный орган или через интернет-портал ГИС ЖКХ (обязательна регистрация на этом портале или на портале «Госуслуги»), рассказывает Дмитрий Томко из Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС. По его словам, проверку могут проводить органы госжилнадзора и муниципального жилищного контроля. Если они обнаружат нарушения, они выдадут предписание его устранить и накажут виновных, которым грозит административная ответственность.

Должен ли тот, кто не живет в квартире, платить за «коммуналку»? И можно ли здесь сэкономить?

За коммунальные услуги платят собственник, члены его семьи, в том числе бывший член семьи, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

Если собственник или другой человек временно не живет в квартире (например, переехали куда-то еще), то это не освобождает их от обязанности оплачивать «коммуналку», разъясняется в п. 37 Постановления Пленума ВС № 22. Этот пункт применил Забайкальский краевой суд в деле № 33-1748/2018, где долги за квартиру взыскивала «Служба заказчика», а ответчики заявляли возражения. В частности, Геннадий Юрков* не хотел оплачивать вывоз мусора за то время, когда он жил в другом городе и учился там в университете. Но коллегия сочла этот довод необоснованным. Непроживание в квартире не освобождает от расходов, указали судьи. Долги можно было бы пересчитать по нормативам правительства, потому что должник все-таки отсутствовал. Но для этого нужно было подать заявление, чего Юрков не сделал. Поэтому суд взыскал долги за вывоз мусора в полном объеме.

Иногда человек вынужден жить где-то еще не по своей воле. Семья Красновых* и Владимир Федоров* конфликтовали из-за комнаты в квартире: Федоров приобрел ее у прежнего владельца, а Красновы были с этим не согласны. Пока семья оспаривала куплю-продажу в суде, она занимала комнату, а покупателя туда не пускала. Но в итоге победил Федоров: суд признал сделку законной и обязал его вселить. Кроме того, новый владелец отсудил у Красновых 50 000 руб. неосновательного обогащения за то время, что они жили в его комнате (он рассчитал эту сумму исходя из средней ставки за наём комнаты в 10 700 руб.). Семья не осталась в долгу и потребовала у Федорова еще больше – 77 270 руб. Столько, по расчетам Красновых, они потратили на содержание комнаты за это время (приборов учета воды в квартире не было). И поскольку суд подтвердил, что Федоров – это ее законный владелец, он должен компенсировать эту сумму, заявили они.

Первая инстанция отклонила это требование. Красновы знали, что комната принадлежит новому собственнику и он обязан за нее платить. Несмотря на это, они заняли ее и сами тратили на нее деньги. А значит, их нельзя вернуть, объяснил райсуд со ссылкой на на ч. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении.

Но если владелец не живет в комнате и не пользуется коммунальными услугами – это еще не повод освободить его от оплаты, указал Санкт-Петербургский городской суд. Он напомнил, что собственники квартиры несут обязанности соразмерно своей доле. И каждый может требовать, чтобы с ним заключили отдельное соглашение и высылали ему отдельные платежки (п. 27 Постановления Пленума № 27).

Пусть даже если Федоров этого не сделал – он должен заплатить расходы за содержание квартиры пропорционально своей площади, говорится в определении № 33-24003.

Как подтвердить, что коммунальные услуги не оказывались или оказывались некачественно (например, из крана текла едва теплая вода вместо горячей)?

Согласно общему правилу, это подтверждается либо актом исполнителя о нарушении качества или слишком долгом перерыве, либо актом непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Но если этих документов нет, п. 22 Постановления Пленума ВС № 22 разрешает любые другие доказательства. Например, показания свидетелей, аудио-и видеозаписи, заключение эксперта.

Но не всякие документы суд примет, предупреждает Киракосян. Нельзя предъявлять в качестве доказательств жалобы в надзорные органы (ГЖИ, прокуратуру), коллективные претензии в управляющую организацию, показания членов семьи. Не подходят и коллективные акты собственников, которые составлены по другим спорным вопросам или получены через долгое время после того, как предоставлялась некачественная услуга,

решение Омского облсуда № 33-2160/2018.