Что такое кадастровая стоимость и процедура её определения?

Кадастровая стоимость ещё совсем недавно определялась по закону «Об оценочной деятельности» как рыночная стоимость, определенная массовым методом оценки, но сейчас, с появлением нового закона «О государственной кадастровой оценке» с июля 2016 года определение кадастровой стоимости немного изменилось. Законодатель сделал акцент на том, что это стоимость, определенная на основе рыночной информации, то есть не сама рыночная стоимость, а стоимость, рассчитанная на основе рыночной информации.

Общие положения

Так или иначе, для вашего понимания, вы всегда можете представлять, что кадастровая стоимость вашего объекта должна, по идее, быть равной рыночной стоимости. Любой собственник понимает, за сколько он может продать дачу, дом, бизнес-центр, склад или участок. Если он видит на сайте Росреестра, что кадастровая стоимость его объекта завышена, то он может предпринять меры по ее снижению.

Кадастровая стоимость является базой для расчета налога на землю, налога на имущество и арендные платежи.

Существует установленная на законодательном уровне налоговая ставка или арендная ставка в виде процента от кадастровой стоимости. Мы берем кадастровую стоимость, умножаем на этот процент и получаем тот налог, который мы должны заплатить, или сумму арендной платы.

Читайте: Налог на недвижимость физлиц – с 2020 года по кадастровой стоимости

Почему кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость

Частый вопрос – почему кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость?

Во-первых, эта стоимость определяется исходя из определенных зон, так сказать, средняя температура по больнице, при этом не учитываются индивидуальные характеристики объекта.

Такие проблемы очень часто возникают, когда есть какой-нибудь маленький старенький склад со времен СССР, а вокруг него – крутые бизнес-центры и кадастровую стоимость этого склада, естественно, рассчитывают по тому же принципу.

Либо бывает, что стоит прекрасный коттеджный поселок, земельные участки стоят дорого, но на дачном некоммерческом партнерстве висят также вспомогательные участки: дороги, участок под помойку – и они считаются так же, как дачный участок, где можно построить дом, разбить сад и так далее.

Другой причиной могут быть банальные технические ошибки, из-за этого надо перепроверять, как она рассчитана. Это может быть ошибка в площади, ошибка в виде разрешенного использования или ошибка в ваших правоустанавливающих документах. Например, у вас по документам склад, а по счетам он проходит как бизнес-центр. Или по документам земли сельскохозяйственного назначения, а посчитали как дачное строительство и так далее.

С тех пор как появилась стоимость, рассчитанная уже по закону «О государственной кадастровой оценке», отличается и принцип расчета. Ошибок стало отчасти меньше, их легче выявить и легче исправить.

Этапы определения кадастровой стоимости

В течение 2018-го года многие не замечали, но велась активная работа новыми бюджетными учреждениями по определению кадастровой стоимости. Например, в Московской области это ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», в Тюмени это Государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации», то есть в каждом регионе учрежден свой центр кадастровой оценки.

Процесс определения кадастровой стоимости можно разделить на три этапа.

• Первый этап – это подготовка к проведению государственной кадастровой оценки.

Она начинается до 1-го января года определения кадастровой стоимости. Бюджетная организация начинает собирать необходимую информацию, в том числе они собирают такую информацию по комиссиям и судам в отношении объектов, которые уже попали под оспаривание и они учитывают тот факт, что ранее кадастровая стоимость была завышена и оспорена через суд или через комиссию при Росреестре. На самом деле это очень хорошо, так как ранее этого не было.

Уже до 1 января (дата оценки) вы можете направить в бюджетные учреждения декларацию о характеристиках своего объекта недвижимости. Образец утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 4 июня 2019 г. № 318 «Об утверждении порядка рассмотрения деклараци

Если представить такой документ, это уменьшит вероятность того, что по вашему объекту будут какие-то ошибки, будь то площадь, качественные и количественные ошибки.

Кроме того, бюджетные учреждения направляют соответствующие запросы в федеральные органы исполнительной власти, которые должны в течение 20 рабочих дней предоставить полную информацию по объектам недвижимости, которая у них есть.

• Второй этап – это формирование перечня.

Перечень объектов недвижимости формирует орган регистрации прав, на данный момент это Росреестр. В этом перечне должны содержаться все объекты по субъекту Российской Федерации вместе с количественными и качественными характеристиками каждого объекта, содержащиеся на 1 января года определения кадастровой стоимости.

К примеру, последняя кадастровая стоимость по Москве и области была определена на 1 января 2018 года, и всё, что было в данных ЕГРН на 1 января 2018 года, все это было предоставлено в бюджетные учреждения.

Органы регистрации размещают в Фонде данных Государственной кадастровой оценки данный сформированный перечень, и уполномоченный орган субъекта РФ в течение 3-х дней направляет его в бюджетном учреждение.

• Начинается третий этап.

У бюджетного учреждения есть сведения, которые были собраны заранее, есть перечень объектов и вот тут-то начинается непосредственно работа по определению кадастровой стоимости.

В бюджетном учреждении работают оценщики, привлекать лиц со стороны они не имеют права и начинается оценка согласно методическим указаниям, и по итогам составляются промежуточные отчетные документы.

Проект отчета публикуется в течение 3-х рабочих дней на официальном сайте бюджетного учреждения, а затем направляется в Росреестр, который в течение 10 рабочих дней проверяет эти промежуточные документы. Они могут отправляться на доработку или могут быть утверждены.

В случае если они утверждены и ошибок не найдено, то в течение 3-х рабочих дней в Фонде данных Государственной кадастровой оценки эти сведения публикуются на официальном сайте бюджетного учреждения для предоставления замечаний, на сайте Росреестра должна появляться соответствующая ссылка.

Предоставить замечания вы как собственник объекта можете в течение 50 дней со дня размещения материалов в фонде данных ГКО. Сделать это на сайте достаточно удобно: там есть небольшое окошко, вы пишете туда свой кадастровый номер и по открывшимся ссылкам вы можете посмотреть расчет.

Эти замечания могут быть в свободной форме, главное, чтобы вы указали, куда вы их продаете, кадастровый номер самого объекта и почему вы думаете, что неверно указаны характеристики.

Допустим, не была учтена близость болота, трассы или ЛЭП. Возможно стоимость ранее оспаривалась, тогда вы можете приложить отчет комиссии или решение суда. Удобно это делать через сайт Госуслуги, вы увидите каждый этап рассмотрения и в процессе вы можете задавать те или иные вопросы и дальше получаете результат

Подводя итог, можно отметить два момента, если вы оспариваете кадастровую стоимость: подать декларацию до 1 января, и потом, после размещения, за 50 дней вы можете подать замечания.