Как оспорить кадастровую стоимость и уменьшить налог?

Вы получаете налоговые извещение и видите сумму подлежащего уплате налога, величина которого, мягко говоря, вызывает массу эмоций.

Владельцы земельных участков, домов, квартир, хозяйственных построек и прочей недвижимости. Согласно российскому законодательству обязаны уплачивать земельный налог и налог на имущество физических лиц.

Общие положения

До 2015 года вопросы расчета уплаты налога на имущество регулировались нормами федерального закона «О налоге физических лиц», согласно которому для расчета налога на имущество использовались данные об инвентаризационной стоимости объекта, поступившие в налоговый орган до 1 марта 2013 года, умноженные на коэффициент-дефлятор, который ежегодно устанавливаются правительством РФ.

Однако после введения в налоговый кодекс новой главы «Налог на имущество физических лиц», правила расчета налога полностью изменились, и он стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, таких объектов недвижимости.

С 2020 года по всей стране расчет налога проводится от кадастровой стоимости, земельный налог, как и ранее, также рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Действующее законодательство способствует тому, чтобы кадастровая оценка была максимально объективной и сопоставимой с рыночной оценкой, но может случиться и так, что кадастровая стоимость принадлежащего вам объекта недвижимости и, следовательно, налоговая база, от которой определяется сумма налога, действительно окажутся завышены. В этом случае владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

В соответствии с законом, правом на пересмотр кадастровой стоимости обладает любое заинтересованное лицо, если данная кадастровая стоимость затрагивает его права или обязанности.

До 2017 года проведение оценки регулировалось Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», в соответствии с которым кадастровую стоимость определяли независимые оценщики.

С 2017 года действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» и новые правила, согласно которым проводить оценку в праве только государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения.

Поскольку в настоящее время применяются оба закона, с постепенным переходом к новым правилам, то пересмотр кадастровой стоимости проводится в разных комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости.

Где оспорить кадастровую стоимость

В действующих комиссиях при территориальных управлениях Росреестра возможно пересмотреть только старую кадастровую стоимость тех объектов недвижимости, по которым не истек 5-летний срок с даты их кадастрового учета, и которые не попали в массовую кадастровую оценку, проводимую по новым правилам. Сделать это можно до внесения результатов новой переоценки в ЕГРН.

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости по новым правилам возможно в другой комиссии при уполномоченном региональном органе власти. Например, в Подмосковье это ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки». Однако комиссии по новому порядку пока еще созданы не во всех регионах России.

Кроме того, не исключён и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. При этом физическим лицам не обязательно соблюдать досудебный порядок оспаривания в комиссии.

Пересмотр кадастровой стоимости может быть осуществлен в суде, или в комиссии по двум основаниям:

1. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

2. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

По первому основанию пересмотр возможен только в комиссии при Росреестре (по старому порядку). Для этого потребуется отчет независимого оценщика на дату, когда была определена кадастровая стоимость, которая оспаривается.

Под недостоверными сведениями обычно понимают ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявших на кадастровую стоимость. Например, неверно определено местоположения объекта, аварийное состояние, назначение земель и тому подобное.

Для доказательства недостоверности сведений и пересмотра кадастровой стоимости владелец недвижимости вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений, использованных при определений его кадастровой стоимости, к заказчику работ – в орган, принявший решение о проведении оценки, если кадастровая стоимость объекта была определена в ходе проведения массовой государственной кадастровой оценки.

Либо в территориальное управление Росреестра или региональную Кадастровую палату, если кадастровая стоимость объекта определена в ходе кадастрового учета вновь образованных объектов недвижимости или учета качественных или количественных изменений характеристик объекта.

Документы, необходимые для переоценки

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость в любой комиссии, необходимо:

• Получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости любым удобным для вас способом.

• Сделать копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (договор купли-продажи, госакт и так далее) и заверить эту копию у нотариуса, если вы будете обращаться в комиссию при территориальном управлении Росреестра.

• Заказать у профессионального оценщика платный отчет об определении рыночной стоимости объекта по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости на бумажном носителе и в электронном виде.

• Собрать документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том случае, если заявление подается по основанию ошибочности указанных сведений.

• Подать либо направить по почте заявление вместе с перечисленными документами в комиссию.

Срок заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссии по общим правилам составляет 1 месяц.

При оспаривании оценки в суде с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости необходимо обратиться исключительно в суд общей юрисдикции. Для обращения в суд вы должны подготовить следующие документы:

• Административное исковое заявление.

• Документ, подтверждающий уплату госпошлины 2000 рублей для юридических и 300 рублей для физических лиц за каждый объект недвижимости.

• Доверенность и копию диплома о юридическом образовании для представителя административного истца.

• Для юридического лица документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, в случае, если заявление об оспаривании подавалось в комиссию при территориальном управлении Росреестра.

Общий срок рассмотрения искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости в суде составляет 2 месяца. По результатам рассмотрения судом вашего искового заявления, вы получите решение суда, вступившие законную силу, которое можно забрать самостоятельно, либо получить по почте.

Если решение комиссии или суда будет вынесено вашу пользу, тогда на его основании в ЕГРН внесут пересмотренную кадастровую стоимость и далее вам будет необходимо обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете суммы налога.

Необходимо также отметить, что до 2019 года новая оспоренная стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании, а за предыдущие годы налоговые базы не пересматривалась, соответственно переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Теперь данные о кадастровой стоимости, установленные решением комиссии или суда, учитываются при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления.

При этом такой перерасчет возможен не более чем за три предыдущих года.

Ещё один важный момент – оспорить в судебном порядке, в отличие от оспаривания в комиссиях, можно даже предыдущую кадастровую стоимость и тогда перерасчет налога для земельного участка будет осуществлен не более чем за три предшествующих года, когда она действовала, а для строения – с года, когда исполнительным органом власти субъекта РФ было принято решение о переходе к налогообложению от кадастровой стоимости до года утверждения новой оценки.

Другой новеллой являются изменения в Налоговом кодексе, согласно которым в случае исправления любой ошибки или обжалования кадастровой стоимости в комиссии, земельный налог и налог на имущество физических лиц может быть пересчитан только в сторону уменьшения. Это несомненный плюс для налогоплательщиков.

Таким образом, на сегодняшний день пересмотр кадастровой стоимости может явиться эффективным способом снижение налогового бремени, но в любом случае сначала необходимо определить, где и по каким основаниям вы предполагаете оспорить оценку, проанализировать возможные финансовые и временные затраты и сравнить с ожидаемым результатом. Может оказаться, что установленная кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости или земельного участка вполне соответствует его рыночной стоимости, выбор за вами.