• Всегда ли администрация права.
• Шанс восстановить законность всегда есть.
• Как распорядился суд.
Всегда ли администрация права.
Хотел бы поделиться с посетителями сайта и коллегами одним гражданским делом, по защите интересов собственников многоквартирного дома. Дело в том, что в 90-е годы и позднее были случаи, когда муниципальные образования оформляли в свою собственность нежилые помещения в МКД, игнорируя интересы собственников квартир. Ко мне обратилась одна женщина по вопросу отмены права собственности администрации г. Тюмени на подвал в одном из домов в самом центре города.
Наталья Николаевна с марта 2000 г. являлась собственником двухкомнатной квартиры на первом этаже 5-этажного жилого дома, а затем данная квартира была переведена в нежилое помещение и до настоящего времени используется ей в качестве магазина по продаже обуви.
На нежилое подвальное помещение площадью в том же доме, зарегистрировано право собственности администрации с июня 2000 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно выписке из реестра муниципальной собственности данное нежилое помещение было включено в муниципальную собственность в одностороннем порядке и в нарушение действующего в то время законодательства, так как весь дом не являлся муниципальной собственностью.
Шанс восстановить законность всегда есть.
По имеющейся в открытом доступе информации, квартиры в данном доме были приватизированы ещё в 90-х годах, то есть, до 2000 г., что имеет существенное значение. В соответствии с Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 января 2016 г. № 5-КГ 15-207: «Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».
Согласно пунктам 1 ст. 290 ГК РФ, 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании части 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие ЖК РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома. По смыслу указанных норм права, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Приведённые доводы свидетельствуют о том, что до регистрации муниципальным образованием округ Тюмень права собственности на спорный подвал, он относился к общему имуществу дома и находился в общей долевой собственности нескольких собственников помещений.
Таким образом, в момент включения подвала в муниципальную собственность, он уже принадлежал на праве долевой собственности истцу, а также другим собственникам помещений в данном доме. Истец свою собственность на квартиру в данном доме зарегистрировала за 3 месяца до того, как администрация города включила подвал в муниципальную собственность. Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении муниципальным образованием её права на долю в общем имуществе дома.
В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Данная доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Кроме того, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Указанное положение закона свидетельствует о том, что действия муниципального образования по оформлению в свою собственность доли истца в общем имуществе, нарушает её права.
Часть 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит: «2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Таким образом, законодатель не обязывает собственников помещений в многоквартирном доме отдельно регистрировать право собственности на долю в общем имуществе дома.
Спорное подвальное помещение является техническим, и относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Подвальные помещения - помещения, которые предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома, для размещения инженерного оборудования, необходимого для обслуживания жилых помещений, через которые проходят магистрали систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, предназначенные для обслуживания и жизнеобеспечения помещений жилого дома. Неоднократно в доме случались аварийные ситуации и устранение таких ситуаций невозможно без проведения работ в указанном помещении.
В силу подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, исходя из подпункта «а» п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19.05.2009 № 489-О-О, для отнесения к общему имуществу в многоквартирном доме помещение должно отвечать следующим условиям: наличие у него технического характера и размещение в нём инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования. Поэтому спорное помещение не может находиться в собственности кого бы то ни было, в том числе и ответчика, поскольку относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из взаимосвязанных положений ст. ст. 130, 290, 549 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ помещения, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, не могут быть объектом договора продажи недвижимости. Администрацией г. Тюмени подвал уже был выставлен на торги, что подтверждается извещением о проведении торгов на аукционе.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Статья 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно разъяснениям абзаца 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
На требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется (абз. 5 ст. 208 ГК РФ). На это указывает также Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 7 Постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности». Длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (п. 49 Постановления № 10/22). По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Как распорядился суд.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случае если, в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Перед тем, как подготовить иск, собственники нескольких квартир, по моему совету, подали жалобу прокурору города и просили защитить их право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Заместитель прокурора города в ответе на жалобу сообщил о том, что подтвердились все, изложенные в ней доводы и уведомила о заявленном в суд иске «о прекращении права муниципальной собственности» на вышеуказанное подвальное помещение. Однако исковое заявление со всеми материалами возвращено прокурору, в связи с нарушением ГПК РФ. Обратите внимание, что помощник прокурора города не сумел правильно оформить иск, поэтому он был возвращён прокурору города. А у прокурора не хватило принципиальности для принесения представления в областной суд на определение о возвращении иска. Это даёт ещё один повод не надеяться во всех случаях на «око государево». Прокурорские работники давно уже перестали быть опорой и защитой граждан в отстаивании их нарушенных прав.
Результат рассмотрения иска Натальи Николаевны, интересы которой с самого начала я представлял, - полное удовлетворение исковых требований. Решающим доказательством по делу явился представленный ответчиком по запросу суда документ о том, что приватизация первой квартиры в данном доме имела место ещё в 1992 году. Администрация муниципального образования не стала обжаловать решение в апелляционном порядке и оно уже вступило в законную силу, и исполнено Росреестром.
Настоящего юриста не рубль, а ум красит.
