Новый закон – государство берёт под защиту покупателей жилья

Что говорит закон

Закон о защите прав добросовестных приобретателей жилья вступил в силу с 1 января 2020 года. Гражданским кодексом РФ устанавливается запрет на истребование государством жилого помещения, выбывшего из его собственности, у добросовестного приобретателя-гражданина. Это также должно распространяться на добросовестных приобретателей, которые получили имущество безвозмездно.

Указывается, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества является тот, кто при его приобретении полагался на данные Государственного реестра, пока судом не установлено, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого к нему перешли права на недвижимость.

Как это было

Вы только представьте себе, сколько лет добросовестный покупатель был бесправен, ведь с того момента, когда граждане получили право приватизировать свое жилье, начался откровенный беспредел.

С 90-х годов это кажется абсурдом, и тем не менее является фактом, когда любому было понятно, что человек на законных основаниях купил квартиру, что его явно обманули, поступили несправедливо и нечестно, и все же квартиру у него отбирали, а взамен добросовестный покупатель ничего не получал, оставался без денег и без квартиры.

Да, формально пострадавшие имели и имеют право в судебном порядке добиться решения суда о взыскании денежных средств с лица, которое незаконно продало эту квартиру, но легче от этого не становилось. Даже если есть конкретное лицо, это еще не значит, что вы получите обратно свои деньги.

Квартиры стоят дорого, продавец деньги потратил, и далеко не факт, что вложил в другое имущество, которое можно было бы изъять, он может быть безработным или даже работать, но официально получать копейки.

Еще более дикой кажется норма, когда представители органов власти, например местная администрация, по решению суда изымают квартиру у добросовестных покупателей, аргументируя это тем, что в свое время какой-то чиновник закрыл глаза и допустил свободную продажу квартиры, которая находилась собственности у государства.

Здесь у обескураженного покупателя не хватает слов, фактически квартира куплена у государства, Росреестр сделку зарегистрировал, а потом, пожалуйста, извольте отдать квартиру обратно. Это притом что квартира куплена у государства. Потом деньги спрашивайте с кого угодно, только не с государства и не с чиновника.

Ничего не попишешь

Говоря о Росреестре – регистраторе, который от имени государства регистрирует сделку, – можно было лишь констатировать полное отсутствие какой-либо ответственности, как конкретного исполнителя, так и самого государства в лице Росреестра.

Заказав выписку из ЕГРН, мы находим там сведения, что объект не находится в залоге или под обременением, то есть получаем документ с печатью государственного органа о том, что с этой квартирой всё в порядке, о том, что мы будем добросовестным приобретателем квартиры, но по факту эта справочка ничего не значит, пройдёт какое-то время, и нас попросят по каким-нибудь основаниям вернуть квартиру, а выписка ничего не значит, на такую справочку у них может быть три своих.

Теперь же, с 1 января 2020 года государство заявляет о том, что будет защищать добросовестных приобретателей жилья. Главный принцип – это то, что если покупатель полагался на сведения по выписке из ЕГРН, основанной на данных Росреестра, он будет считаться добросовестным приобретателем и при соответствующем решении суда и других условиях государство выплатит пострадавшему компенсацию в размере фактических затрат на покупку или же в размере кадастровой стоимости.

Казалось бы, у собственников теперь начнется и безоблачная жизнь – покупай и не заморачивайся, но, как всегда, дело скрывается мелочах.

Вечное "но"

Стоит учесть то, что речь идёт исключительно о той информации, которая указана в выписке из ЕГРН. То есть та ситуация, которая, как обычно бывает, связана с наследованием, с какими-то наследниками, с какими-то жизненными ситуациями, кто имеет право, кто не имеет, у кого-то обязательная доля, кто был прописан, когда и куда выписался и так далее – всё это темы совершенно для другого материала.

В данном случае речи о защите добросовестных покупателей не идет, поэтому говорить о том, что государство полностью делает безопасными сделки с недвижимостью, нельзя.

В любом случае требуется детально и тщательно всё проверять, презумпция невиновности будет действовать, пока в суде не докажут того, что покупатель знал или должен был знать о том, что у продавца, например, не было прав на отчуждение имущества, и вот тут-то мы возвращаемся назад.

По фату это ничем не отличается от того, что было до 2020 года. Сегодня судят так же, доказывать надо, по сути, то же самое.

Однако сам факт того, что государство спустя 20 лет заявило о том, что будет нести финансовую ответственность за свою работу, конкретно работу органов Росреестра, – это уже огромный шаг вперед.

Честно говоря, есть сомнения, что всё это начнет работать сразу идеально. Понятно, что мошенники также найдут способы уходить от ответственности, покупателям придется искать эти самые лазейки и избегать их.

Наверное, пройдут даже годы, пока рынок недвижимости будет становиться более предсказуемым для покупателя и безопасным.

А верите ли вы в то, что государство будет выплачивать деньги, что будет реально добиться решения суда и выплаты, если вы представите выписку из ЕГРН в суд и скажете, что полагались на информацию в ней, а также докажете, что не могли знать о том, что этот продавец не имел права продавать квартиру?