Управление нежилыми помещениями: чем руководствоваться собственникам?

Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, отношения по управлению собственниками нежилыми помещениями законодательно не урегулированы.

Пленум ВАС №64 от 23 июля 2009 года указал, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Пленум внес некоторую ясность в отношения собственников по поводу общего имущества в здании, в котором устанавливается право собственника отдельного помещения на общее имущество здания, аналогичное установленному в Жилищном кодексе. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Таким образом, согласно ч.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Тем не менее, аналогия в отношениях по управлению зданием является в настоящее время свершившимся фактом, о чем свидетельствует и судебная практика. В частности, из материалов дела А 53-7807/2010 следует, что собственники бизнес-центра провели собрание по аналогии с Жилищным кодексом, на таком собрании была избрана форма управления в здании. Это собрание было обжаловано заинтересованными собственниками, однако суды первой и апелляционной инстанций подтвердили законность такого собрания.

Проведение собраний и признание урегулировано главой 9.1. ГК РФ. Решение собственников о выборе УК оформляется протоколом.

В случае принятия решения о передаче управления помещениями УК, оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ. Срок фактического действия Договора управления нежилым имуществом от 1 до 5 лет. Теоретически возможно каждому собственнику выбирать свою УК для обслуживания занимаемых площадей по праву. Однако, на практике такое не целесообразно.

В целом, судебная практика неоднозначна. Возможно оспаривание решений собственников заинтересованными лицами, другие суды признают легитимным способом избрания управляющей компании - по конкурсу (статья 161 часть 5 ЖК РФ, ст.445 ГК РФ).