Как передать недвижимость наследникам, если дарить опасно, а завещать ненадежно

Какой вариант оптимальнее: подарить или завещать недвижимость? Данный вопрос волнует большинство граждан, так как на кону часто стоит довольно недешевое имущество — квартира или дом.

Вследствие этого хотелось бы выбрать такой вариант, который беспрепятственно обеспечит переход имущества к наследникам и в то же время обезопасит самого наследодателя.

В случае, если взять завещание, то оно не защищает от обязательных наследников, а дарение несет риск остаться на старости лет без жилья на улице.

Предлагаю подумать об альтернативном варианте: это договор, который обезопасит от ненужных наследников и дает гарантию наследодателю — пожизненное право пользоваться жильем.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Гражданский кодекс РФ позволяет передать жилое помещение по договору пожизненного содержания с иждивением. Это особая разновидность договора ренты, по которому собственность на жилую недвижимость переходит взамен на пожизненный уход за получателем ренты.

Чтобы понять, подходит вам такой договор или нет, стоит обратить внимание на некоторые из нюансов.

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания собственность на жилье переходит к ухаживающему в то же самое время, когда подписан договор и зарегистрирован в Росреестре.

Вследствие этого договор обезопасит от обязательных наследников, так как квартира или дом не будет наследоваться (у них уже будет другой собственник).

В то же время закон гарантирует бывшему собственнику (получателю ренты), что без его согласия недвижимость не смогут продать, передать в залог либо под какое-то иное обременение.

Его право проживать в квартире подлежит государственной регистрации в Росреестре — таким образом выселить его никто не вправе, в том числе в судебном порядке.

Недвижимость передается по договору возмездно (собственник разово получает при заключении договора определенную сумму) либо безвозмездно. Но в любом случае получатель недвижимости должен обеспечить пожизненное содержание своему контрагенту.

В договоре указывается общая стоимость ежемесячного содержания (не менее двух прожиточных минимумов). Обычно сюда включается приобретение продуктов питания, медикаментов, оплата медицинских услуг, ремонт квартиры и т. п.

Обязательство прекращается в момент смерти получателя ренты. В случае, если он переживет своего ухаживающего, то обязанность ухаживать переходит к его наследникам.

На первый взгляд кажется, что для получателя ренты в этом договоре сплошная выгода (все заботы возлагаются на ухаживающего). Но не все так просто.

Во-первых, не следует забывать, что у недвижимости новый собственник. Соответственно, он имеет право вселить и прописать в нее членов своей семьи. Закон запрещает только отчуждать и обременять жилье без согласия получателя ренты.

А относительно запрета на новых жильцов — у судов нет однозначного мнения. Есть прецеденты, когда суды отказывались расторгать договор по этому основанию, не усматривая нарушения закона и договора (например, определение Новосибирского облсуда по делу № 33-9477/2011).

Во-вторых, встает вопрос с налогообложением получателя ренты. В 2009 г. Минфин РФ высказал жесткую позицию, что получатели ренты обязаны платить НДФЛ, т. к. получают доход (письмо от 24.03.2009 г. № 03-04-07-01/97).

В 2015 г. опубликовали новое письмо, где указали, что если жилье передается под ренту возмездно, то разово уплаченная сумма освобождается от НДФЛ. Но ежемесячные платежи все же должны облагаться 13% налога (письмо от 27.01.2015 г. № 03-04-07/2785).

В итоге данный вопрос, по сути, передается на усмотрение налоговой службы: инспектор проанализирует договор и примет решение, возник доход у получателя ренты в конкретном случае или нет.

А получателю ренты останется лишь обжаловать это решение, если оно его не устроит.

И в-третьих, отказаться от договора пожизненного содержания довольно трудно. Если ухаживающий начнет пренебрегать своими обязанностями, нужно будет обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Но одних слов в суде недостаточно: необходимо доказать, что ответчик в действительности нарушает договор. Если суд посчитает доказательства неубедительными, вернуть квартиру обратно не удастся (см. например, определение ВС РФ по делу № 8-КГ 19-140).

Как видно, договор пожизненного содержания с иждивением имеет и свои плюсы, и свои минусы. Решение остается за вами.

При подготовке публикации частично была использована информация источника.

Если понравилась статья – для распространения статьи внизу нужно нажать «Поделиться».

Спасибо за внимание!

4 налога, от которых освобождены пенсионеры России, можно ознакомиться Подробнее ➤

О каких трех надбавках Пенсионный фонд умалчивает, а пенсионерам о них стоит знать, можно ознакомиться Подробнее ➤

Почему пенсионерам опасно менять банк, в котором они получают пенсию? можно ознакомиться Подробнее ➤