Каким образом можно осуществить передачу квартиры наследнику, если дарить и завещать опасно

Что лучше подарить или завещать? Это вызывает озабоченность многих, поскольку на карту часто ставится очень дорогая квартира или дом.

Поэтому мы хотели бы выбрать вариант, который надежно передаст квартиру наследникам и одновременно защитит самого наследника.

Если вы берете завещание, оно не защищает от обязательных наследников, и подарок несет в себе риск остаться старым без жилья на улице.

Я предлагаю рассмотреть альтернативу: договор, который защищает от ненужных наследников и гарантирует наследнику пожизненное право пользования домом.

Гражданский кодекс Российской Федерации разрешает передачу жилых помещений по договору жизнеобеспечения с иждивенцем. Это особый вид аннуитетного договора, по которому право собственности на жилую недвижимость передается в обмен на пожизненное обслуживание получателя.

Чтобы определить, подходит ли вам контракт, рассмотрите некоторые его нюансы.

Согласно договору жизнеобеспечения, жилое имущество должно быть передано опекуну немедленно, с момента подписания договора и регистрации в Федеральном реестре.

Благодаря этому договор защищает от обязательных наследников, поскольку имущество не будет передано по наследству (у него уже есть другой владелец).

В то же время закон гарантирует бывшему владельцу (получателю ренты), что имущество не будет продано, заложено или обременено без его согласия.

Его право жить в квартире подлежит государственной регистрации в Федеральном реестре, то есть никто не имеет права выселять его, даже суд.

Жилье сдается в аренду за плату (владелец получает единовременную сумму при заключении договора) или бесплатно. Но в любом случае получатель недвижимости обязан обеспечить жизнеобеспечение своего контрагента.

В договоре определяется общая стоимость ежемесячного обслуживания (не менее 2 прожиточных минимумов). Обычно это покупка продуктов питания, лекарств, оплата медицинских услуг, ремонт квартиры и так далее.

Обязательство заканчивается смертью получателя. Если он переживет свое ухаживание, обязанность ухаживания переходит к его наследникам.

На первый взгляд кажется, что получатель арендной платы имеет солидную выгоду (все заботы осуществляются лицом, осуществляющим уход). Но это не так просто.

Во-первых, не забывайте, что в квартире появился новый владелец. Поэтому он имеет право на регистрацию у него новых членов его семьи. Закон только запрещает отчуждение и обременение дома без согласия арендатора.

И нет четкого мнения о запрете на въезд новых арендаторов. Существуют прецеденты, когда суды отказались расторгнуть договор по этой причине, не видя нарушений закона и самого договора (например, определение Новосибирского областного суда по делу № 33-9477 / 2011).

Во-вторых, существует вопрос налогообложения получателя аннуитета. В 2009 году Министерство финансов Российской Федерации выразило твердую позицию о том, что аннуитеты обязаны платить подоходный налог с населения по мере получения дохода (письмо от 03.03.2009 № 03-04-07-01 / 97).

В 2015 году они опубликовали новое письмо, в котором говорится, что если жилье сдано в аренду за плату, то единовременная сумма освобождается от НДФЛ. Но ежемесячные платежи все же должны облагаться налогом по ставке 13% (письмо от 27.01.2015 № 03-04-07 / 2785).

В результате вопрос остается по существу на усмотрение налоговой инспекции: инспектор рассмотрит договор и решит, возник ли доход получателя аннуитета в одном конкретном случае или нет.

И получатель ренты должен будет обжаловать решение только в том случае, если оно ему не подходит.

И в-третьих, отказаться от бессрочного контракта не так просто. Если опекун начинает пренебрегать своими обязанностями, ему / ей придется обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор.

Но в суде мало слов: нужно доказать, что ответчик действительно нарушает договор. Если суд признает доказательства неубедительными, вернуть квартиру будет невозможно (см., Например, решение Верховного Суда Российской Федерации по делу № 8-КГ 19-140).

Как видите, контракт на жизнеобеспечение с иждивенцем имеет свои плюсы и минусы. Решение за вами.