Анонс
Как получить налоговые вычеты при продаже квартир
Дескрипшен
В действующем законодательстве говорится про несколько налоговых вычетов. Они предоставляются при оплате лечения, учёбы, при покупке жилья, а также в ряде других случаев. Имущественные налоговые вычеты доступны для тех граждан, которые продали либо приобрели жилые площади. В настоящей статье будет рассказано, кто имеет право на получение налоговых вычетов при продажах квартир, а также про условия, на каких они предоставляются и каковы размеры возвращаемых денежных средств.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ВЫЧЕТОВ ПРИ ПРОДАЖАХ КВАРТИР
Юридическое определение налоговых вычетов при продажах квартир
Все отлично знают, что с любых прибылей граждане обязаны перечислять сборы в государственный бюджет. Продажи жилья также приносят доходы, в связи с этим по отношению к суммам денежных средств, которые получены по результатам подобных сделок, предусмотрена стандартная налоговая ставка размером 13 % в соответствии со статьёй 224 Налогового кодекса РФ.
При этом для поощрений развития рынков недвижимого имущества государством предусматривается такое средство, как предоставление имущественных налоговых вычетов. Они призваны снизить налоговые базы для того, чтобы уменьшить суммы, с которых выплачивается 13-% сборы в государственный бюджет. В целом, эти вычеты считаются в какой-то мере льготами, которые побуждают граждан к продаже жилплощади и к решениям «квартирных» вопросов наиболее активно.
Следует знать, что ситуации с продавцами жилплощади и их покупателями различаются:
-продавцы получают денежные средства, уплачивают с них подоходные сборы, а также одновременно с этим они имеют права на уменьшение налоговых баз при помощи получения вычетов;
-покупатели же просто получают возможности пользоваться налоговыми вычетами, то есть им предоставляются льготы в форме возврата 13 % (конечно, они доступны не всем, а только тем, кто работает официально с получением «белой» заработной платы).
Ниже будет рассмотрено, при каких условиях граждане получают имущественные налоговые вычеты. Начнём с денежных сумм, которые считаются основами для уплаты налогов на доходы физических лиц. Иначе они называются налогооблагаемыми базами.
Налогооблагаемые базы для расчётов налогов
До 2016 года налоговые базы рассчитывались при помощи сумм, которые указывались в письменных соглашениях про куплю-продажу жилья. Но уже в течении нескольких лет налоговые базы могут определяться при помощи той стоимости, которая будет выше:
-стоимость, которая зафиксирована в договорах купли-продажи;
-кадастровая стоимость, которая умножена на снижающий коэффициент 0.7 в соответствии с пунктом 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Эта норма применяется только при продаже тех жилых площадей, владельцами которых граждане стали уже позже 1 января 2016 года. Другими словами, законы обратной силы не имеют.
В вышеуказанной правовой норме следует отметить ещё два важнейших момента:
-в случаях, если кадастровая стоимость по каким-либо причинам отсутствует в реестре на начало того года, когда жильё было продано, налоговые базы исчисляются в соответствии с ранее действовавшими правилами, то есть основываются на суммах, которые указаны в договорах купли-продажи;
-снижающий коэффициент 0.7 считается стандартным, но его могут понизить в соответствии с решениями властей в субъектах Российской Федерации, то есть его размер может быть нулевым для любых или для отдельных категорий налогоплательщиков.
Многие граждане интересуется, как можно уточнить кадастровую стоимость квартир. Это выполняется с помощью Интернет-сервисов на официальных сайтах органов Росреестра. При этом следует вводить кадастровые номера жилых помещений или же адреса их местонахождения. После этого на мониторах компьютеров появляются текущие размеры кадастровой стоимости. Следует знать, что подобные сведения не являются секретными и они доступны для всех граждан по запросам.
В случаях, если речь идёт про продажу жилплощади, права собственности на которую ещё не приобретены (к примеру, если квартиры находятся в новостройках), тогда налоговыми базами будет являться цены, отмеченные в договорах уступки прав требования.
Сроки владения квартирами при расчётах налоговых вычетов
Важнейшим моментом при расчётах имущественных налоговых вычетов считается время владения жильём. В случаях, если оно находится у граждан свыше 3-х лет, то последние имеют права не платить налоги на доходы физических лиц совсем. Это имеет и официальное наименование: получение вычетов в размере полной стоимость жилья.
И в этих случаях также имеются законодательные новшества, которые появились не так давно. Они заключаются в том, что обладание правами собственности на квартиры в течение 3-х лет освобождает от уплаты налогов на доходы физических лиц только тех граждан, которые получили квартиры в дар или в наследство от близких родственников, а также в пожизненную ренту. И конечно, квартиры должны быть приватизированными. В отношении других жилых помещений, применяется следующее новшество: они должны находиться более 5-ти лет в собственности, если граждане не хотят платить подоходные налоги при продажах в соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Следует помнить про то, что законы не имеют обратной силы, в связи с этим новые сроки можно применять только к тем, кто стал владельцем жилья после 2016 года. Вышеуказанное изменение в Налоговом кодексе РФ было сделано для того, чтобы снизить количество спекулянтов на рынке жилья. Необходимо помнить про то, что региональные власти в субъектах РФ наделяются специальными полномочиями для уменьшения минимального предельного времени владения объектами недвижимости.
Пример 1. Гражданин Труфанов Р. П. принял решение продать квартиру, которая им получена по наследству в 2009 году, и выручил за это в 2015 году 6 миллионов рублей. Время владения жильём в этой ситуации составляет 6 лет, что намного больше минимально допустимого времени, которое действовало до 2016 года. В данном случае размер имущественного вычета будет равняться цене жилья, то есть 6 миллионам рублей. Размер налогов, естественно, в итоге будет нулевым.
В случаях, если у граждан жилплощадь находится в собственности не более 3-х лет, то возможно рассчитать налоговые базы, исходя из размеров которых вычисляются налоги. Однако граждане всё равно имеют право их снизить. Случаи могут быть различными, в связи с этим возможно выбирать один из двух вариантов компенсаций:
-1 000 000 рублей - в данном случае от цены, по которой продали жилплощадь, отнимается миллион, а налоги начисляются только на остатки сумм;
-вычеты, которые основаны на затратах для приобретения этих квартир (будут нужны доказательства стоимости), то есть налоги будут рассчитываться исходя из размеров чистого дохода.
При продажах квартир налоговые компенсации предоставляют неограниченное число раз. Однако при вычетах в размере 1 000 000 рублей существуют ограничения: их разрешается использовать только 1 раз за год.
Пример 2. Гражданином Шараповым А. Н. в 2017 году была продана за 5 000 000 рублей квартира, которую он приобрёл в 2015 году. Время владения жильём, следовательно, составляет 2 года, в связи с этим он обязан заплатить налог на доходы физических лиц в казну. Он принимает решение использовать налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей, поэтому размер налогов будет рассчитан таким образом: от 5 000 000 рублей отнимается 1 000 000 рублей, а после умножается на 13 %. В итоге получим 520 000 рублей.
Именно данную значительную сумму Шарапов А. Н. обязан заплатить, если он не сможет подтвердить расходы по приобретению вышеуказанной жилплощади.
Ранее в законе существовала следующая лазейка. Гражданами указывалась в договорах купли-продажи цена квартир, равная 1 000 000 рублей для того, чтобы не выплачивать налоги (они будут нулевыми). Однако в настоящее время это проделать невозможно, так как налоговые базы исчисляются исходя из кадастровой стоимости.
Пример 3. Гражданином Котяевым В. Н. была приобретена в 2015 году жилая площадь стоимостью 4 000 000 рублей. В 2017 году он смог продать её уже за 5 500 000 рублей. Время владения жильём составляет 2 года, в связи с этим он обязан заплатить налог на доходы физических лиц. У Котяева В. Н. имеется старый договор, который доказывает размер расходов при покупке жилья. Рассчитаем величину налога: (5 500 000 – 4 000 000) х 13 % = 195 000 рублей.
Пример 4. Гражданином Нестеровым С. В. в 2017 году была продана за 2 000 000 рублей квартира, купленная в 2016 г. Но её кадастровая стоимость составляет 3 400 000 рублей. Налоговые базы определяются с использованием снижающего коэффициента – 0.7. В начале подсчитаем размер налоговой базы: 3 400 000 х 0.7 = 2 380 000 рублей. Размер налога в подобном случае, если Нестеров С. В. не станет использовать вычеты, будет равняться: 2 380 000 х 13 % = 309 400 рублей.
Получение налоговых вычетов при продажах квартир, находящихся в общей собственности
В вышеприведенных ситуациях идёт речь про единоличного собственника жилплощади. В случаях, когда квартиры продаются несколькими владельцами, тогда налоговые вычеты разделяют среди них в соответствии с видом собственности. Если она считается совместной, то по при помощи договоренностей; если же долевой, то пропорционально размерам частей каждого из собственников.
За продажу квартир, находящихся в долевой собственности, владельцы имеют право получать налоговые вычеты, которые равны 1 000 000 рублей, но не пропорционально их долям, а по 1 000 000 рублей для каждого. При этом им будет необходимо проводить сделки по квартирам при помощи отдельных договоров, то есть подписать соглашения о продаже долей в квартирах.
Все вышеуказанные правила для расчёта вычетов можно отнести не только к сделкам с вторичными квартирами, но и с жилплощадью в новостройках. К примеру, когда вновь построенные квартиры продаются по такой форме соглашений, как договора уступки прав требования.
Порядок действий для получения налоговых вычетов при продаже квартир
Для того, чтобы использовать право на получение налоговых компенсаций, необходимо поэтапно выполнять нижеследующие действия:
В начале следует заполнять декларации по форме 3-НДФЛ и сдать их в налоговую инспекцию в месте постоянной прописки. Очень важно со всем вниманием отнестись к каждому из пунктов данных документов, так как в них очень много пустых граф для проведения расчётов и занесения информации. В некоторых случаях следует даже обращаться к специалистам по налогам для того, чтобы ничего не напутать и не указать недостоверных сведений.
Декларации необходимо предоставлять в налоговую инспекцию в период с 1 января до 30 апреля того года, который следует за годом совершения сделок и получения прибылей. Сами же налоги вносятся в казну после этого. Для этого предоставляется время до 15 июля.
Следует также уточнить, что заполнение деклараций необходимо во всех случаях, даже если суммы компенсаций налогов равны полной стоимости жилплощади.
Далее граждане должны подготовить ксерокопии всей значимой документации, которая подтверждает факт продажи жилья. При этом в налоговой инспекции также будет необходимо предъявлять и оригиналы.
В случаях, если налоговые вычеты будут основываться на размерах расходов для приобретения жилплощади, то также потребуется собрать документацию, которая их подтверждает. Имеются в виду чеки, квитанции об оплате, банковские выписки и т. д.
Затем необходимо сдать в налоговую инспекцию по месту регистрации заполненные декларации, а также ксерокопии всей важной документации.
Заключение
Как покупатели, так и продавцы жилплощади имеют право на получение имущественных вычетов. Но они рассчитываются различными способами. Собственники могут или вычесть 1 000 000 рублей из полученных прибылей, а далее уже выплатить 13 % от полученной суммы, или же они (при сохранении финансовых документов о покупке этого жилья) исчисляют налоги от разницы между стоимостью продаж и изначальной стоимостью квартир.
Также необходимо помнить о том, что указанные вычеты предоставляются неограниченное число раз. Помимо этого, государством предоставляются возможности избежать уплаты налогов на доходы физических лиц при продаже жилплощади. Это бывает в тех случаях, если сроки владения жильём более 5 лет (до 2016 года – более 3 лет).
