Анонс
Как осуществлять доверительное управление имуществом
Дескрипшен
Передача имущества для доверительного управления является очень удачным решением проблем, которые связаны с эффективностью его использования. Однако её осуществление в практической жизни вызывает у собственников много сложностей. Избежать их можно при помощи точного соблюдения норм гражданского права нашего государства.
Обычно недвижимым имуществом обеспечивается их собственникам не только получение прибыли. Его содержание и использование приносит очень много хлопот. По данной причине в настоящее время всё больше владельцев сдаёт имущество, имеющееся у них в собственности для доверительного управления. Как результат они имеют доходы от использования собственного имущества – но за минусом расходов для его содержания и оплаты услуг доверительных управляющих. Следует подчеркнуть, что у порядка доверительного управления недвижимым имуществом имеются свои отличительные черты в сравнении с порядком доверительного управления ценными бумагами. В практической жизни это является причиной возникновения множества вопросов.
ПОРЯДОК ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
Порядок вступления договоров доверительного управления в силу
Следует напомнить, что является договором доверительного управления собственностью. Одна из сторон (учредитель управления) передаёт для другой стороны (доверительного управляющего) собственность для доверительного управления в течение определенного срока. Другая из сторон обязуется управлять данной собственностью в интересах учредителей управления или указанных им лиц (выгодоприобретателей) в соответствии с пунктом 1 статьи 1012 Гражданского кодекса РФ. Договоры доверительного управления недвижимостью должны заключаться в том виде, который предусмотрен для договоров продажи недвижимости. При этом факты передачи недвижимости для доверительного управления подлежат регистрации в государственных органах в том же порядке, что и факты перехода прав собственности на данную недвижимость в соответствии с пунктом 2 статьи 1017 Гражданского кодекса РФ.
В тот же момент в порядке выполнения договоров продажи недвижимости имеется один нюанс. Их выполнение до момента регистрации в государственных органах фактов перехода прав на имущество не считается основанием для изменений взаимоотношений сторон и третьих лиц в соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, сторонами договоров доверительного управления может быть предусмотрено в них, к примеру, что договора вступят в силу с момента их подписания. Они имеют возможность даже сразу передать собственность. При этом для третьих лиц – арендаторов или предприятий, которые оказывают коммунальные услуги, – дела обстоят несколько по-другому. Для них договора вступают в действие только с момента регистрации в государственных органах фактов передачи собственности в доверительное управление. Данное положение следует обязательно принимать во внимание. До момента регистрации передачи собственности любые права и обязанности перед третьими лицами несут сами собственники, а не доверительные управляющие.
Невыполнение требований о регистрации фактов передачи собственности приводит к недействительности самих договоров доверительного управления.
Необходимость регистрации договоров доверительного управления
Соглашения об изменениях либо расторжениях договоров, по общим правилам, заключаются в том же виде, что и сами договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно статьи 1017 Гражданского кодекса РФ, договоры доверительного управления собственностью должны заключаться в письменном виде. Невыполнение данного требования приводит к недействительности договоров. Из сказанного следует, что любые дополнительные соглашения к договорам доверительного управления собственностью тоже должны обязательно заключаться в письменном виде.
Как следует из норм гражданского права, сами договора доверительного управления собственностью не нуждаются в регистрации в государственных органах. Необходимо регистрировать только факты передачи собственности для доверительного управления. Следовательно, в случаях, если дополнения и изменения к договорам касаются не непосредственно собственности, а только порядка управления её, то регистрировать их также не обязательно.
Порядок информирования арендаторов о передаче имущества в доверительное управление
В соответствии со статьёй 1012 Гражданского кодекса РФ, факты передачи имущества для доверительного управления не влекут за собой перехода прав собственности на него к доверительным управляющим. При осуществлении доверительного управления собственностью, управляющие имеют право совершать по отношению к ней все действия для удовлетворения интересов выгодоприобретателей в соответствии с пунктом 2 статьи 1012 Гражданского кодекса РФ. При этом их необходимо осуществлять в чётком соответствии с договорами доверительного управления собственностью. Следует учесть, что сделки с переданной для доверительного управления собственностью доверительные управляющие совершают от собственного имени в соответствии с пунктом 3 статьи 1012 Гражданского кодекса РФ. При этом они должны указать, что действуют как доверительные управляющие.
Следовательно, факты передачи собственности для доверительного управления никаким образом не отражаются на арендаторах: их договора с собственниками имущества остаются в своей силе. При этом и собственники и доверительные управляющие заинтересованы в том, чтобы донести до арендаторов информацию о фактах заключения договоров управления собственностью. Это необходимо для того, чтобы собственные обязательства по договорам аренды арендаторы выполняли для доверительных управляющих. К ним также следует обращаться и для реализации своих прав по договорам аренды. Проделать это возможно при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды собственности о изменении лиц в обязательствах. При этом следует учесть, что договора аренды зданий или сооружений, которые заключены на период свыше 1-го года, необходимо регистрировать в государственных органах в соответствии со статьёй 651 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, государственной регистрации подлежат и любые дополнительные соглашения к подобным договорам аренды.
Если говорить о договорах аренды, которые заключаются доверительными управляющими во время действия договоров доверительного управления собственностью, то проблем здесь не имеется. К ним применяются стандартные правила для договоров аренды. У них имеется одна особенность - они будут заключаться не самими собственниками имущества, а его доверительными управляющими.
В каких документах ставят отметку о доверительном управлении
Как говорилось выше, в случае совершения сделок с переданной в доверительное управление собственностью доверительные управляющие обязаны указать, что они являются таковыми. Данное условие считают выполненным, если в случае совершения действий, которые не требуют оформления в письменном виде, другая сторона проинформирована об их выполнении доверительными управляющими. В письменной документации после наименования доверительных управляющих ставятся отметки «Д.У.».
В практической жизни очень часто возникают вопросы о том, в какой конкретно документации они должны ставится. Только при заключении договоров, дополнительных соглашений к ним и т. д. – или в любых случаях, когда организации считаются доверительными управляющими?
К примеру, очень часто пометка «Д.У.» ставится не только в той или иной документации, адресованной доверительными управляющими, но и в платёжных документах. Так, большинством организаций ставится пометка «Д.У.» рядом с наименованиями управляющих даже в поручениях для уплаты арендных платежей. Это является не совсем правильным.
Согласно п. 2.10 Положения Центрального Банка РФ от 03.10.2002 г. №2-П «О проведении безналичных расчётов в РФ», расчётная документация должна иметь ряд реквизитов, в т. ч. наименования получателей платежей, номера их счетов и идентификационные номера налогоплательщиков. При этом, необходимо обращать внимание на то обстоятельство, что отметки «Д.У.» не считаются частями наименований организаций. Следовательно, согласно требованиям вышеназванного Положения, в платёжных поручениях не нужно ставить отметки «Д.У.». В разделах «Назначение платежа» платежных поручений необходимо делать ссылки на ту документацию, согласно которой выполняются платежи.
Следовательно, использование отметок «Д.У.» не должно противоречить нормативным актам, которые устанавливают порядки оформления документации в тех или иных сферах.
Порядок предоставления офисных помещений для доверительных управляющих
При приёмке собственности для доверительного управления, большинство доверительных управляющих ставят перед собственниками следующий вопрос. Они просят о выделении им для офисов части помещений в передаваемых зданиях для выполнения обязанностей по договорам доверительного управления. В таких случаях следует учитывать, что доверительные управляющие не могут являться выгодоприобретателями по договорам доверительного управления собственностью в соответствии с пунктом 3 статьи 1015 Гражданского кодекса РФ. По данной причине является очень важным правильное оформление таких отношений. Имеется несколько вариантов решения этого вопроса. Самым простым является исключение из перечня передаваемой для доверительного управления собственности помещений, которые доверительные управляющие хотят использовать для офисов. Взамен этого необходимо сдать их им в аренду в соответствии с отдельными договорами. К примеру, для доверительного управления передаётся здание кроме кабинетов №№ 1 – 10 на первом его этаже.
В соответствии со статьёй 1023 Гражданского кодекса РФ, доверительные управляющие имеют права на вознаграждения, которые предусмотрены в договорах доверительного управления. Кроме этого, им следует компенсировать обоснованные расходы, которые потребовались для доверительного управления собственностью. Делать это необходимо за счёт доходов от использования данной собственности. По данной причине, в договора доверительного управления необходимо включить следующее. Права использования помещений в зданиях, переданных для доверительного управления, можно расценивать как одну из составляющих частей таких вознаграждений. Кроме этого, в договорах следует указать, что права на пользование части помещений в зданиях, которые переданы для доверительного управления, считаются компенсацией расходов доверительных управляющих. При этом данная часть помещений должна быть учтена доверительными управляющими отдельно от того имущества, которое передано ему для доверительного управления.
