Как сделать подарок недвижимости и не оказаться на улице: 3 важных пункта в договоре

Следует признать, что дарение часто в проигрыше перед завещанием, когда речь идет о наследовании жилья. Но это не всегда правильное решение.

Возьмите хотя бы проблему с обязательными наследниками: завет не гарантирует, что наследникам не придется впоследствии делиться с инвалидами-членами семьи наследника.

Поэтому я предлагаю рассмотреть некоторые варианты того, как можно разработать пожертвование, чтобы минимизировать все возможные риски для дарствующего.

1. «Я обещаю подарить»

В договоре может быть указано, что вы намерены передать квартиру сразу, а через некоторое время (например, через несколько лет или после того, как одаренный человек достиг совершеннолетия). Эта формулировка дает сразу несколько преимуществ.

Во-первых, до момента передачи подарка дарствующий остается полноправным владельцем квартиры.

Во-вторых, у него есть дополнительная возможность отказаться от договора.

Закон позволяет отказаться от подарка, если после заключения контракта у дарствующего ухудшилось здоровье или изменилось его финансовое и семейное положение, так что подарок в этих новых обстоятельствах приведет к значительному снижению его уровня жизни.

Чтобы отказаться от пожертвования на этих основаниях, достаточно отправить письменное сообщение одаряемому.

С момента его получения договор считается расторгнутым - поэтому дарителю не нужно обращаться в суд. Однако право отказа может быть реализовано только до момента исполнения договора (т. е. до регистрации права собственности на одаренного человека).

Но одаренный человек, в свою очередь, может оспорить законность одностороннего расторжения подарочного договора.

И в-третьих, если дарствующий умер, не выполнив обязательство по доставке подарка, то наследники должны будут это сделать.

То есть одаренный человек в любом случае получит квартиру. Но если такая участь постигнет одаренного, то его наследники больше не смогут требовать от дарствующего предоставления им квартиры (обязательство в этом случае прекращается).

Другими словами, отсрочка подарка позволяет дарителю оставаться владельцем как можно дольше - теоретически, до конца жизни, гарантируя при этом передачу подарка в срок.

2. «Безвозмездное использование»

Если предмет договора квартира или дом является для дарствующего единственным жильем, то у него есть основания опасаться, что он может остаться на улице.

Обычно юристы рекомендуют включать в договор пункт о пожизненном проживании в дарствующей недвижимости.

Однако это не дает 100% защиты, т.к. в случае продажи жилья, новый владелец сможет выселить дарствующего.

Федеральная нотариальная палата предлагает более надежный вариант защиты: включить в контракт на дарение предмет, который одариваемый обязуется предоставить дарствующему в качестве бесплатного пользования квартирой на определенный и длительный срок (например, 50 лет).

До истечения этого срока договор не может быть расторгнут, кроме как в суде и по очень веским причинам.

По сути, мы получаем смешанный договор: дарение и бесплатное пользование. Суды уже признали следующие типовые соглашения законными.

В рамках обязательства использовать бесплатно, нотариусы предлагают возложить на одаренного человека обязанность предоставить дарствующему другое эквивалентное жилье, если он или она отказывается использовать квартиру заранее, поскольку она становится непригодной для проживания.

Поэтому, если одаренный человек продает или отдает квартиру кому-то, даритель будет надежно защищен: обязанность использовать его бесплатно переходит к новому владельцу по закону.

Кроме того, он может потребовать, чтобы одаренный человек предоставил другое жилье, так как условия жизни ухудшились.

3. Отмена дарения

Отмена дарения после того, как она уже произошла, чрезвычайно трудна: например, решение суда о том, что одаренный человек или его семья покушались на жизнь дарителя.

Однако есть исключение в том случае, если даритель переживает своего одаренного человека. Затем для отмены пожертвования достаточно письменного заявления от дарителя в Росреестр или нотариусу (если договор был нотариально заверен).

Но в договоре обязательно должна быть соответствующая оговорка - иначе вы не сможете воспользоваться этой возможностью.

Как вы можете видеть, дарение можно сделать намного безопаснее, аккуратно изложив его в контракте.