Каждому человеку нужно своё жильё. Сейчас, чтобы решить этот вопрос приходится тратить много времени на выплату ипотеки или на ожидание в очереди за квартирой по государственным программам.
Проблемы возникают даже тогда, когда деньги вложены в строительство нового жилья, но застройщик не собирается в оговоренный срок сдавать объект. В итоге ни в чём не повинные граждане снова вынуждены ждать, перебиваясь на съёмных квартирах.
Законом предусмотрена компенсация, которую можно взыскать с застройщика, нарушившего сроки строительства.
Как это делается, рассказывается далее.
Когда и за что можно требовать неустойку
Итак, 30.12.2004 принят Закон № 214-ФЗ, определяющий порядок выплаты пени за нарушение договора долевого строительства.
В силу соглашения Застройщик обязан передать Дольщику, возведённый им объект недвижимости в установленный срок.
Нарушение этого условия влечёт образование неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день выполнения обязательств по передаче квартиры, от суммы оплаты по договору за каждый просроченный день.
С 16.12.2019 по 09.02.2020 размер ставки составляет 6, 25 % годовых. С 10.02.2020 - 6 %.
Важно! Когда стороной договора долевого участия выступает гражданин, неустойка подлежит оплате в двойном размере.
Как правильно посчитать пени
Период задолженности исчисляется со дня завершения работ по договору до дня фактического исполнения.
Например, по соглашению срок передачи застройщиком квартиры не позднее 4 квартала 2019 года, а фактически жилое помещение передано только 08.02.2020, просрочка исполнения обязательства составляет 40 дней (с 01.01.2020 до 08.02.2020) при стоимости 500 тыс. руб.
Неустойку можно рассчитать по следующей формуле.
(1/300 (ставка рефинансирования) х 6,25 % х (цена по договору) х (количество просроченных дней) X 2).
В нашем случае получается: 6, 25 % х 1/300 х 500 000 х 40 х 2 = 8 333, 33 р. - за каждый день.
Как определить срок просрочки
Для применения указанной формулы нужно правильно вычесть количество дней передачи объекта собственнику.
В силу закона, квартира считается переданной дольщику в день подписания им соответствующего акта приёмки.
Просрочка — количество дней, прошедших после даты, когда объект должен быть сдан по договору до дня подписания акта. Получившееся число — период просрочки.
Что нужно знать для расчёта
Для определения размера неустойки необходимо внимательно изучить договор и установить следующие факты:
- плановый срок окончания строительства;
- дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- цену;
- ставку рефинансирования, действующую на момент исполнения обязательства;
- день передачи квартиры по акту или иному документу.
Порядок действий если застройщик нарушил срок сдачи дома
В случае несвоевременного завершения строительных работ по строительству жилого объекта, дольщику необходимо действовать следующим образом.
1. Подготовить и направить в адрес организации претензию с требованием о выплате неустойки.
2. Предъявить в суд исковое заявление о взыскании компенсации за просрочку передачи квартиры (дома) по договору.
Досудебная претензия застройщику
Она пишется в произвольной форме. Между тем в ней нужно отразить:
-фактический день передачи объекта и количество просроченных дней;
-формулу расчёта и размер неустойки;
-платёжные реквизиты;
-срок для добровольного исполнения.
Претензию нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении на юридический адрес организации (содержится в базе данных ЕГРЮЛ) или вручить представителю лично под расписку.
Когда подавать претензию
Требование по неустойке нужно предъявлять после передачи объекта участнику долевого строительства по соответствующему акту.
Порядок получения компенсации
Помимо неустойки в суде возместить нарушенные права можно следующим образом.
Моральный вред
Заявляя размер этой денежной компенсации, истец должен обосновать предъявленную сумму и объяснить суду, какие физические и нравственные страдания им были получены в результате неправомерных действий ответчика.
К ним могут относиться: потеря аппетита, сна, получение нервных потрясений и другое. Закон не ограничивает истца в определении суммы компенсации, главное, чтобы она была разумной и справедливой.
Убытки
К расходам понесённых истцом можно отнести выплаты за съём жилого помещения для проживания по договору найма. В процессе нужно будет представить сведения об отсутствии у истца другого жилья, и как следствие возникновение вынужденной необходимости тратить деньги на съёмное вместо своевременного переезда в новую квартиру.
Сумма убытков складывается из выплат по договору найма жилого помещения.
Штраф
Его размер определяется в виде 50 % от суммы, присужденной судом в пользу заявителя. По каждому делу размеры штрафных санкций разные.
Перечисленную компенсацию нужно отразить в досудебной претензии и в иске.
Штраф взыскивается независимо от заявленных требований.
Судебный порядок взыскания неустойки
Если по истечении претензионного срока ответ не получен либо застройщик отказался добровольно исполнять требования, необходимо составить исковое заявление и подать его в суд.
Порядок его подготовки зависит от того, в какой суд будет подан иск.
Эту процедуру лучше доверить профессиональному юристу или адвокату, специализирующемуся на таких делах.
Важно! Расходы, понесённые на оплату услуг представителя в суде и другие затраты связанные с рассмотрением спора подлежат возмещению проигравшей стороной.
В какой суд подавать иск
Иск направляется в районный (городской) суд по месту жительства.
Предприниматель или организация должны подавать его в Арбитражный суд по месту нахождения либо по адресу регистрации организации Застройщика (на выбор).
Составление иска
Исковое заявление подготавливается в порядке статей 131, 132 ГПК РФ для районного суда и 125, 126 АПК РФ для арбитражного.
В любом случае оно должно в себе содержать:
-название суда, его адрес.
-данные об истце: Ф.И.О., адрес места жительства, номер телефона, электронную почту.
-сведения об ответчике: наименование организации её местонахождение.
При составлении иска указывается та же информация, что и в претензии. В дополнение нужно сделать ссылки на правовые нормы, подтверждающие доводы истца.
Важно! Иск необходимо подписать и поставить дату.
Далее, к заявлению нужно приложить все документы подтверждающие нарушения обязательств по договору и образование неустойки, после чего подать собранные материалы в суд.
Можно направить документы по почте заказным письмом. В этом случае нужно сохранить квитанцию об отправке.
Лучше всего отнести исковое заявление в суд лично. Дежурный помощник судьи, изучив поданные документы примет их либо скажет, что необходимо дополнить.
Размер госпошлины за обращение в суд
Перед обращением в суд нужно внести обязательный платёж. Его размер определяется в зависимости от суммы заявленных исковых требований. Рассчитать размер оплаты можно на официальном сайте суда, в который будет подано заявление, в разделе - калькулятор госпошлины.
Чек-ордер об оплате прилагается к иску.
Процедура судебного разбирательства и сроки
В судах общей юрисдикции процесс рассмотрения спора проходит с обязательным участием сторон либо их представителей.
Во время процесса истцу нужно обосновать свою позицию и на законных основаниях убедить суд в правомерности заявленных требований.
Участие в деле можно обеспечить через представителя по нотариальной доверенности. Срок рассмотрения дела не может превышать 3-х месяцев.
При увеличении суммы исковых требований сроки обнуляются.
В арбитражных судах иск может быть рассмотрен без участия сторон лично судьёй, если его сумма не превышает 250 тыс. руб. (упрощённый порядок). В иных случаях дело рассматривается по общим основаниям с вызовом сторон.
Срок рассмотрения для упрощённого порядка составляет 2 месяца.
В иных случаях дело рассматривается 3 месяца, ввиду особой сложности срок может быть продлён до 6 месяцев.
Как получить компенсацию за просрочку после решения суда
При отсутствии апелляционной жалобы, вынесенный судебный акт вступает в силу по истечении 1-го месяца или 15 дней при упрощённом производстве.
После чего в суд, рассмотревший иск нужно предъявить заявление о выдаче исполнительного листа.
Полученный документ вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства направляется к судебным приставам-исполнителям по месту нахождения организации — должника.
В течение 2-х месяцев приставы обязаны взыскать присужденную компенсацию.
Заключение
Судебная практика по указанной категории дел складывается в пользу граждан. Поэтому смело применяйте полученные знания и взыскивайте денежную компенсацию.
