Как в карантин отсрочить оплату аренды

Узнайте, полагаются ли вам арендные каникулы

Можете не платить за аренду в этом году, если относитесь к малому или среднему бизнесу и арендуете помещения у государства. Вы вправе требовать отсрочку. Чтобы ее получить, заключите с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды. Пропишите, что перечислять арендную плату за 2020 год будете равными частями в 2021-м. Государство не вправе вам отказать. Можете указать и иное условие, но арендодатель вправе его не согласовывать.

Отсрочку по оплате аренды Правительство установило в отношении федерального имущества и рекомендовало регионам и муниципалитетам сделать то же самое. В Москве уже отреагировали: компании, которые работают в сфере гостиничных услуг, общественного питания и туризма и арендуют земельные участки и нежилые объекты у города, получат отсрочку по арендной плате за апрель, май и июнь. Она будет действовать до конца года. Аналогичную отсрочку предоставят городские предприятия и учреждения, которые сдают в аренду участки и нежилые объекты.

Те компании, которые арендуют участки и площади у Москвы и приостановили свою деятельность на время режима повышенной готовности в столице, освободят от платы за аренду на период временного приостановления деятельности. Это касается тех организаций, которые заняты в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности.

Отсрочки для московских арендаторов еще не заработали. Постановление власти Москвы официально не опубликовали.

Если вы арендуете помещения не у государства или муниципалитета либо относитесь к крупному бизнесу, тоже сможете добиться арендных каникул. Для этого выполните следующие шаги.

Оцените перспективы применить правила о форс-мажоре, чтобы приостановить оплату за аренду

Форс-мажор позволяет не платить неустойку за просрочку оплаты аренды, от обязанности ее оплачивать не освобождает.

Пандемия коронавируса формально соответствует признакам обстоятельств непреодолимой силы: чрезвычайности, непредотвратимости и непредвиденности. Режим повышенной готовности, который власти отдельных регионов ввели на своей территории из-за пандемии, уже признали форс-мажором в Москве, Московской, Брянской, Ивановской областях и ряде других субъектов. В некоторых местах форс-мажором признали не режим готовности, а именно пандемию коронавируса, например, в Архангельской области.

Однако, чтобы применить правила форс-мажоре, вам как арендатору указанных актов властей недостаточно. Надо доказать причинно-следственную связь между двумя обстоятельствами. Первое — распространение вируса и введение в связи с этим законодательных ограничений. Второе — фактическая невозможность исполнять обязательства по договору — оплачивать аренду.

Отсутствие денег из-за падения выручки арендатора по закону не признается форс-мажором. Текущие ограничения не препятствуют расчетам между сторонами, то есть арендаторы имеют возможность платить по договорам, банки не прекращают осуществлять операции. Поэтому в большинстве случаев ссылаться на форс-мажор для приостановления оплаты за аренду не получится.

Не исполнять обязательства со ссылкой на форс-мажор нельзя. Обстоятельства непреодолимой силы освобождают не от обязанности выполнять условия договора, а лишь от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение. Например, не придется возмещать убытки или платить неустойку за просрочку.

ГКП. 3 ст. 401 ГК

Форс-мажор — это основание временно без риска не выполнять обязательства или приостановить их исполнение, пока не прекратится обстоятельство непреодолимой силы. Если суд признает коронавирус форс-мажором, он освободит вас от необходимости возместить убытки и заплатить штрафы или пени. Но исполнять обязательства все равно придется, когда обстоятельства непреодолимой силы отпадут — отменят введенные из-за пандемии ограничения.

Чтобы убедить арендодателя не начислять вам неустойку за просрочку оплаты в период пандемии, предоставить вам отсрочку или снизить размер платы, ссылайтесь не только на форс-мажор, но также используйте механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Если хотите проверить, получится ли с помощью форс-мажора приостановить оплату, выполните следующие три шага.

-Проанализируйте условия договора о форс-мажоре

-Проверьте, что написано в договоре о форс-мажоре, ведь пункт 3 статьи 401 ГК носит диспозитивный характер. Условия могут как заблокировать применение форс-мажора, так и расширить основания освобождения от ответственности при наступлении определенных обстоятельств. Часто договоры аренды предусматривают право на односторонний отказ, если форс-мажор длится более нескольких месяцев. Посмотрите, есть ли в договоре условие, что вы как арендатор освобождаетесь от обязанности по оплате, если не можете использовать помещение. Если такое условие есть, сможете не платить за аренду, если будет введен законодательный запрет на использование соответствующего вида помещений. Например, будут закрыты торговые центры. Похожее ограничение ввели в Москве: приостановили работу развлекательных центров, кинотеатров и ночных клубов, хотя формулировка из нового указа мэра Москвы закрытие таких объектов не предполагает.

-Соберите доказательства форс-мажора. Чтобы убедить контрагента предоставить вам арендные каникулы по причине форс-мажора, соберите подтверждающие документы.

Сертификат о форс-мажоре. Его выдает Торгово-промышленная палата России, но только по внешнеторговым сделкам. По иным сделкам, в том числе аренды недвижимости на территории России, в выдаче сертификата о форс-мажоре ТПП откажет. Но если договор содержит отсылку к этому документу, получите отказ ТПП, чтобы соблюсти условия договора и зафиксировать факт обращения.

Заключение о форс-мажоре. Такой документ по договору аренды помещений на территории России вновь выдают региональные ТПП. Это заключение может существенно усилить позицию стороны в суде, но не будет для него обязательным. Помогут и иные доказательства. Например, переписка с контрагентами, статистическая информация, публикации в СМИ. Собранные документы приложите к уведомлению о форс-мажоре.

Уведомите контрагента о форс-мажоре

Если основания для применения форс-мажора есть, оперативно сообщите арендодателю о наступлении форс-мажора. Как и в какие сроки уведомить контрагента, смотрите в договоре.

Если не уведомите контрагента о форс-мажоре или сделаете это с опозданием, утратите право на освобождение от ответственности. Это правило работает, когда в договоре установлен пресекательный срок для уведомления. Вам придется к тому же возместить арендодателю причиненные убытки.

В уведомлении ссылайтесь на федеральные и региональные нормативные акты, которые:

прямо признают распространение коронавируса и введение режима повышенной готовности обстоятельством непреодолимой силы;

устанавливают отдельные ограничения, которые приводят к невозможности исполнить обязательства по договору.

Оцените перспективы изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств

Вам не обязательно использовать нормы о форс-мажоре, чтобы не платить за аренду. К договорам аренды в ситуации ограничений из-за пандемии более применим механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Чтобы его применить, должны быть соблюдены одновременно четыре условия.

Когда заключали договор, ни вы, ни контрагент не предвидели такого изменения обстоятельств. То есть договор заключили до введения ограничений в связи с пандемией коронавируса.

Вы не могли преодолеть вызванные коронавирусом ограничения после их возникновения.

Соотношение имущественных интересов сторон значительно нарушено. То есть возможность оплаты не заблокирована, как при форс-мажоре, но существенно затруднена.

Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несете вы как арендатор. Чтобы изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, направьте арендодателю соответствующее предложение. Если откажет или не ответит, обращайтесь в суд с иском об изменении или расторжении договора. До момента изменения или расторжения договора вы как арендатор должны исполнять свои обязательства по договору и нести ответственность за просрочку оплаты.

При расторжении суд распределит между сторонами расходы, которые понесли в связи с исполнением договора за период до его расторжения. То есть суд может снизить размер как арендных платежей, так и штрафных санкций за просрочку в оплате за аренду.

Предложите арендодателю заключить допсоглашение к договору аренды

Используйте форс-мажор и существенное изменение обстоятельств, чтобы инициировать переговорный процесс с арендодателем. Поскольку положительной судебной практики и уверенности в том, что суды будут поддерживать арендаторов, нет, сейчас рискованно вступать с арендодателем в судебные споры, чтобы расторгнуть договор или приостановить оплату. Суды на практике с крайней осторожностью применяют положения о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств.

Поэтому рассмотрите возможность заключения с арендодателем соглашения на основе взаимных уступок. Возможные варианты:

отмена арендных платежей на определенный срок;

снижение арендной ставки на определенный срок;

отсрочка арендой платы на несколько месяцев;

переход на переменную арендную ставку, например, в проценте от выручки;

перенос даты аренды помещения для мероприятия.

Арендаторы помещений в торговом центре или офисном здании могут объединиться для того, чтобы сформировать единую позицию в переговорах с арендодателем и ее усилить.

Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение, чтобы предусмотреть последствия ограничений в связи с пандемией коронавируса для вас и контрагента. Не расширяйте перечень обстоятельств, признаваемых непреодолимой силой. Иначе рискуете, что суд не признает их форс-мажором из-за отсутствия признака непредвиденности.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ

«Арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы по Договору с момента вступления в силу принятого в связи с пандемией коронавируса нормативного акта муниципальной или государственной власти о закрытии (запрете работы) торговых центров или непосредственного торгового центра, в котором расположены арендуемые помещения. Обязанность по оплате арендной платы возобновляется с момента отмены указанного акта».