Проверка юридической чистоты сделки: как себя обезопасить.

Как показывает практика, сделки с недвижимостью требуют особенного внимания. Нормы Гражданского кодекса РФ устанавливают, что в случае признания сделки недействительной её стороны возвращают друг другу все полученное по сделке, т.е. продавцу – недвижимость, покупателю – денежные средства. Однако, возврат бывает односторонним – покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец не может передать обратно покупателю деньги, потому что у него их уже нет. Кроме того, за оспариванием сделки могут так же обратиться третьи лица, чьи права данной сделкой были нарушены.

Чтобы приобретение недвижимости не привело в будущем к затяжным судебным процессам и серьезным материальным потерям необходимо проверять юридическую чистоту сделки до её заключения.

При выборе объекта недвижимости у продавца необходимо запросить следующие документы на объект недвижимости:

-выписку из ЕГРН (со сроком давности не более 30 дней). Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит всю актуальную информацию об объекте недвижимости на дату получения выписки: сведения о правообладателе, о качественных характеристиках объекта недвижимости, о наличии ограничений и обременений в отношении объекта недвижимости;

-документ-основание возникновения права (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.);

-выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов или управляющей компании. В случае если квартира будет продана с зарегистрированными в ней лицами, сложность по снятию их с регистрационного учета ляжет на ваши плечи, особенно, если среди зарегистрированных лиц будут несовершеннолетние, лица с ограниченными возможностями и пенсионеры;

-справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в т.ч. за капитальный ремонт;

-справка из наркологического и психоневрологического диспансера. В судебной практике нередки случаи оспаривания сделки по причине того, что сторона сделки (как правило продавец) не осознавала последствия своих действий и т.д.

После получения всех документов обратите внимание на правообладателя объекта недвижимости, основание по которому он данный объект недвижимости приобрел, наличие/отсутствие обременений, ограничений, был ли использован материнский капитал или были привлечены средства военной ипотеки.

Также, приобретаемая квартира может быть общим имуществом супругов.

Если имущество было приобретено в браке, пусть и на имя одного из супругов, оно является совместным. В случае расторжения брака срок предъявления иска в суд на раздел имущества составляет три года. Но как разъяснил Верховный суд РФ срок исковой давности начинает течь не с момента расторжения брака, а с момента, когда сторона узнала о нарушении своего права. В моей практике делили недвижимое имущество через десять лет после расторжения брака.

В этом случае необходимо согласие того супруга, если в сделке в качестве продавца выступает один из них.

В случае, если сделка по отчуждению имущества, приобретенного в браке, произошло без согласия второго супруга то по заявлению стороны, чьи права были нарушены данная сделка будет признана недействительной.

Если объект недвижимости, получен продавцом по наследству, чтобы минимизировать риски, можно запросить наследственное дело для изучения, обратиться к нотариусу, который вводил в наследство и поинтересоваться всеми нюансами: является ли продавец единственным наследником, не обязан ли он выплатить обязательную долю в наследстве лицам, имеющим на нее право. И так далее.

В любом из перечисленных случаев, лучше обращаться к профессиональной помощи специалистов, которые сопроводят сделку купли - продажи недвижимости, что позволит вам избежать всех неприятностей и дальнейших судебных тяжб.