Договор аренды: рискованные условия, на которые нельзя соглашаться. Часть 1.

Если Арендатор не хочет, чтобы пришлось раньше времени освобождать помещения и платить огромные штрафы, внимательно изучайте договор аренды до подписания. Но даже если найдете опасные условия, это не значит, что Арендодатель согласится их убрать. Придется подобрать такие формулировки, которые устроят контрагента

Использование помещения только по целевому назначению.

В стандартные договоры аренды включаются условия, что арендатор обязуется использовать помещение только по целевому назначению. Оно опасно тем, что арендодатель может прекратить договор, если выяснит, что Арендаторы использовали помещение в других целях. Например, арендовали помещение для выставки-продажи изделий народных промыслов, но открыли в нем розничный магазин.

Как снизить риски.

Необходимо максимально широко указать, как Арендатор планирует использовать помещение. Например, не только под офис, но и для хранения товаров, приема клиентов или проведения мероприятий. Расписать критические для Арендатора параметры, которым должно соответствовать помещение, чтобы он смог использовать его по целевому назначению. Это могут быть размер установленной электрической мощности, нагрузки на перекрытия, набор и качество эксплуатационных услуг или постоянный доступ к интернету. Проследить, чтобы в договоре было указано, что в случае невозможности использовать помещение по причинам, за которые отвечает Арендодатель, арендная плата не начисляется.

Право Арендодателя отказаться от исполнения договора, если Арендатор нарушает правила пользования зданием (помещением).

Данное условие опасно тем, что к прекращению договора может привести даже мелкое нарушение правил. Например, если кто-то из сотрудников Арендатора курил в неположенном месте.

Чтобы снизить этот риск, попросите Арендодателя указать в договоре действительно серьезные нарушения конкретных правил, которые могут привести к расторжению договора. Приложите к договору правила пользования зданием и предусмотрите в договоре, что любые изменения в такие правила не должны противоречить условиям договора или ухудшать положение Арендатора.

Кто из арендаторов имеет право не платить за аренду в 2020 году из-за пандемии коронавируса.

Не вносить плату за аренду в этом году сможет, субъект малого и среднего предпринимательства который арендует помещения у государства (распоряжение Правительства от 19.03.2020 № 670-р). Полностью от уплаты не освободят, но отсрочку получить — сможете перечислять арендную плату за 2020 год равными частями в 2021 году.

Чтобы получить отсрочку, необходимо заключить дополнительное соглашение с Арендодателем. Отказать Арендатору государство теперь не вправе. В течение трех дней с момента обращения с Арендатором должны заключить дополнительное соглашение к договору об отсрочке. В дополнительном соглашении пропишут, что платежи за этот год будете вносить равными частями в следующем году. Арендатор вправе предложить иные условия отсрочки.

Отсрочку по оплате аренды Правительство установило в отношении федерального имущества и рекомендовало регионам и муниципалитетам руководствоваться такими же правилами.

Арендатор арендует помещения не у государства или относитесь к крупному бизнесу.

Необходимое условие в договор аренды, чтобы не потерять деньги из-за пандемии.

В случае если у Арендатора уже есть действующий договор аренды, он имеет право предложить Арендодателю заключить дополнительное соглашение в связи с ограничениями, которые ввели власти из-за распространения коронавируса. В договоре прямо предусмотреть последствия таких ограничений. Расширять перечень обстоятельств, которые стороны договора признают непреодолимой силой (форс-мажором), не надо. Иначе Арендатор рискует суде, что суд не признает их форс-мажором из-за отсутствия признака непредвиденности. Если же только сейчас Арендатор планирует заключать договор аренды, также предложите контрагенту включить условие в текст.

Пример: «Арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы по Договору с момента вступления в силу принятого в связи с пандемией коронавируса нормативного акта муниципальной или государственной власти о закрытии (запрете работы) торговых центров или непосредственного торгового центра, в котором расположены арендуемые помещения. Обязанность по оплате арендной платы возобновляется с момента отмены указанного акта».

Проведение капитального ремонт имущества и устранение его недостатки должен арендатор за свой счет.

Придерживаться необходимо общего правила: Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не установил закон или договор.

Арендатор не обязан принимать на себя обязательства по капитальному ремонту, так как его стоимость может быть существенной. Обычно обязательства по ремонту распределяют так: арендодатель выполняет капитальный ремонт, арендатор — текущий.

Нормативная база:

Статья 612 п.1. ГК РФ гласит-За недостатки сданного имущества, когда они полностью или частично препятствуют пользоваться помещениями, отвечает арендодатель, даже если не знал о них в момент заключения договора.

Статья 612 п.2.ГК РФ гласит-Арендодатель не отвечает за недостатки в двух случаях. Первый — если обговорил их при заключении договора. Второй — если о недостатках знал арендатор или должен был их обнаружить, когда осматривал имущество, проверял его исправность при заключении договора или передаче такого имущества.

Как снизить риски.

При приемке здания, помещения внимательно осмотрите помещения и протестируйте работу всех инженерных систем и оборудования. Любые недостатки детально отражаются в акте приема-передачи и указываются сроки, когда Арендодатель обязан их устранить. Все недостатки и повреждения фиксируются на камеру и фотографии или видеофиксация прикладывается к акту приема-передачи.