Арендная плата в кризис.

В связи с ограничительными мерами, резким падением доходов многие предприниматели не смогут исполнять обязательства по договорам аренды помещений.

Проблеме арендной платы в условиях пандемии уделено внимание в новом Федеральном законе от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

В законе закреплено право арендатора недвижимости требовать отсрочки уплаты арендной платы и ее уменьшения.

Это касается договоров, заключенных до принятия в 2020 году органами власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в регионе. В Республике Бурятия режим повышенной готовности введен с 10.02.2020 распоряжением правительства республики от 07.02.2020 № 72-р.

В отношении таких договоров установлено, что:

1) в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установит правительство РФ. Акт еще не принят.

2) размер арендной платы по ним может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3) арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом власти решения о введении режима повышенной готовности или ЧС в регионе.

В Республике Бурятия основные мероприятия, ограничительные меры в условиях такого режима определены в указе Главы республики от 13.03.2020 № 37.

Если механизм предоставления отсрочки более-менее понятен (но еще будет уточняться), то неясным остается порядок уменьшения платы. Закреплено только право арендатора требовать такого уменьшения, а обязанность арендатора исполнить это требование – нет. Не определены сроки заключения дополнительного соглашения, размеры снижения платы.

Таким образом, необходимо мониторить принятие новых актов. Параллельно направлять арендаторам письма с предложениями, уведомления, вести переговоры.

В обоснование уменьшения арендной платы рекомендую ссылаться на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), ухудшение условий пользования имуществом (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В письме установите срок, в который ждете ответ.

Возможно, уже на этом этапе удастся договориться с арендодателем о более выгодных условиях. В случае отрицательного результата переписка поможет в судебных тяжбах.