Правовая природа участников долевого строительства

что на данный момент вопрос правовой природы объекта незавершенного строительства урегулирован законодательством и объект отнесен к недвижимым вещам. Однако, возникает вопрос, в какой именно момент объект незавершенного строительства приобретает признаки недвижимости. На этот счет мнения ученых также разделились.

Существует множество мнений относительно того, с каким юридическим фактом связан момент возникновения объекта незавершенного строительства.

Все точки зрения можно классифицировать следующим образом:

1) получение разрешения на строительство объекта незавершенного строительства;

2) прекращение договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного строительства;

3) консервация объекта незавершенного строительства;

4) приобретение объектом незавершенного строительства признаков недвижимости;

5) соответствие объекта незавершенного строительства определенным нормативам;

6) государственная регистрация объекта незавершенного строительства.

Денежные средства дольщика будут размещаться на эскроу счете, открытом в уполномоченном банке. На указанный счет денежные средства будут вноситься после регистрации договора участия в долевом строительстве, на срок, не превышающий более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома указанный в проектной декларации.

При этом, денежные средства дольщика, находящиеся на эскроу счетах, застройщик использовать для строительства объекта недвижимости не в праве.

Он получит их в свое распоряжение лишь после предоставления уполномоченному банку, в котором открыт эскроу счет, документов, разрешающих ввод в эксплуатацию дома и сведений, которые подтверждают государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства.

Вышеуказанные изменения в Закон о долевом строительстве означают фактическую отмену долевого участия в строительстве, так как застройщик будет вправе осуществлять постройку многоквартирного дома не за счет средств дольщиков, а за счет собственных средств, либо за счет целевых банковских кредитов. При этом строительство многоквартирных домов за счет собственных средств представляется экономически невыгодным, а на получение целевого кредита на постройку многоквартирного дома смогут претендовать лишь крупные застройщики.

Как следствие, подавляющее число застройщиков вынуждено будет искать другие источники финансирования постройки многоквартирных домов.

Введение объектов недвижимости в оборот может содержать ряд спорных вопросов, которые разрешаются в судебном порядке.

Права требования по договору долевого участия в строительстве принадлежат ЖНК, а после постройки многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию квартира, переходит в собственность ЖНК, затем передается в пользование пайщику. После полной выплаты паевого взноса. Право собственности на квартиру переходит к пайщику. Законом о ЖНК установлено ограничение по стоимости приобретения прав на строящиеся жилые помещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 47, стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива. Так же в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Таким образом, ЖНК может вкладывать средства пайщиков в строительство многоквартирных домов ведь в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о ЖНК при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе в том числе: вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах). Закон о ЖНК не ограничивает размер денежных средств, который кооператив вправе вкладывать в строительство жилых помещений.

Таким образом, после реформирования отрасли долевого строительства членство в ЖНК, как способ приобретения права собственности на жилую недвижимость, обретает актуальность.