Коммерческая недвижимость сквозь тревожную призму пандемии

Время чтения займет 10-12 минут.

Сегодня большинство собственников и арендаторов объектов недвижимости делового назначения ждет не того момента, когда «мы выйдем на плато», а последствий массового простоя квадратных метров, ранее приносивших доход. У каждого своя теория о будущем после официального разрешения, позволяющего приближение к собеседнику менее чем на полтора метра.

Но пока объекты, попавшие вместе с хозяевами под режим самоизоляции, напоминают уже построенный, но не сданный в эксплуатацию многоквартирный дом. Вроде бы и коммуникации подключены, деньги за квартиру оплачены, лифт запущен, а права вселиться самим или сдавать в аренду нет. Одним словом, странное ощущение. Желание действовать осаждается сроками выдачи разрешения. Но есть еще одно желание, более объемное. Чтобы люди, которые занимаются решением данной проблемы, поскорее справились с задачей. Неопределенность иногда бодрит, но не в этом случае.

Для моделирования ситуации предлагается рассмотреть не столицу, а областной центр, численностью населения — от 800 000 до 1 500 000 человек, удаленный на 1000-1500 км. За исключением некоторых особенностей географического происхождения и стоимости квадратных метров, это может быть любой, подходящий по параметрам, город страны. Москва, учитывая боевой дух мэра и столичный статус, возможно быстрее восстановится. Санкт-Петербург так же, но пострадает в большей мере из-за ограничения международного интереса в виде закрытия границ к историческим достопримечательностям, которые его наполняют. Нет причин для зависти, но все же основные финансовые средства и возможности — это преимущество обеих столиц. И цикл восстановления экономики в этих мегаполисах будет происходить быстрее и не так болезненно.

Областной или краевой центр наличием развитой инфраструктуры рынка определяет уровень жизни населения. Поэтому показатель спроса на объекты недвижимости определенного назначения будет показателем развития или спада экономической активности среднестатистического областного центра.

И так, город N, более миллиона жителей, река, порт, индустриальные районы, ВУЗы, школы, театры, музеи, стадионы, храмы, больницы.

Обзор спроса на рынка коммерческой недвижимости

• Помещения формата «стрит-ритейл» площадью от 30 до 50 кв.м. и от 50 до 100 кв.м., в спальных районах, местах с высоким пешеходным трафиком. Такой формат предпочитают покупатели, желающие инвестировать в недвижимость сумму в пределах 4-10 млн. рублей соответственно. Арендаторы — «сетевики» и индивидуальные предприниматели. Это салоны красоты, кондитерские, кулинарии, пекарни, кафе, пиво, алкомаркеты, мясные и овощные лавки, ателье, аптеки, оптики. Этот формат пользуется спросом и в центре, но только для определенной группы товаров и услуг. Магазины одежды и обуви постепенно перемещаются в популярные торговые центры или закрываются.
• Объекты площадью от 300 до 1000 кв.м., где большую часть занимают народные сетевые супермаркеты у дома. Покупатели предлагают цену в среднем от 50 до 100 млн. рублей, но помещения, занимающие более выгодные территориальные позиции, оцениваются дороже.
• Офисы в новых бизнес-центрах. Интересующая площадь для покупки — 15 - 30 кв.м., стоимость от 90 до 120 тыс. руб. за кв.м. Рассматривается как альтернатива однокомнатной квартире под аренду, но без вложений в ремонт и мебель и беспокойства за сохранность. Арендаторы — юристы, кадастровые инженеры, занимающиеся частной практикой психологи, курсы по изучения языков, из стрит-ритейла переходят турагентства, агентства по недвижимости, косметологи, мастера маникюра.
• Земельные участки для строительства торговых площадей в любых районах города и области, соответствующие требованиям, вышеуказанных народных супермаркетов.
• Присутствует небольшой, но стабильный спрос на помещения под автосервис, площадки для продажи автомобилей и территории под автомойки самообслуживания. Потребность в помещениях под производство (продукты питания, обувь, швейный цех, мебель) ориентирована на пригород и районные центры с более низкой ставкой аренды.
• Средний спрос на складскую недвижимость — это профессиональные склады от 1000 до 5000 кв.м.
• В некоторых районах города крупные застройщики постепенно осваивают промзоны для строительства жилых комплексов и микрорайонов. Только в этом случае у собственников, как правило, есть возможность избавиться от нерентабельной недвижимости и налогов, которые, учитывая просторные строения и территории, ощутимо увеличивает расходную часть бюджета.
• Присутствует потребность в объектах с нестандартными параметрами, но это точечные заявки, не вписывающиеся в общие тенденции рынка.

Обобщающий вывод сделанный вскользь:

Малый бизнес. Примерно одна его половина — это индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых — сдача в аренду собственной недвижимости. Оставшаяся часть (без учета крупных сетевых предприятий продовольственной и непродовольственной торговли) — это их арендаторы, продающие товары от подержанных автомобилей до пирожных «Картошка», и услуги от наращивания ресниц до туров в экзотические страны. Арендодатели, в свою очередь, приобретают товары и услуги своих (образно) арендаторов. Такой своеобразный круговорот.

Развитие промышленных зон заключается в переформатировании под жилую застройку.

Результаты отложенного спроса на товары и услуги, вызванного ограничением функционирования бизнеса (обзор некоторых направлений предпринимательства, в преимуществе представленных в среде арендаторов коммерческой недвижимости)

Скорый процесс

• Индустрия красоты. По итогам опросов, проводимых в СМИ, первым делом, даже в ущерб бюджету, потребители отправятся в салоны красоты и за сопутствующими товарами по уходу. Стоит отметить, что даже в период ограничений, специалисты принимали клиентов на дому.

«Красота — это страшная сила!» (благодарность Фаине Раневской за крылатую фразу).

• Медицинские центры по косметологии и пластической хирургии также будут в топе.

• Юристы, консалтинг, кадастровые инженеры работали в удаленном режиме, нарушено было только взаимодействие с госструктурами (как только откроются профильные учреждения, объем работы увеличится).
• Необходимость планового и незапланированного лечения обеспечит работой стоматологические кабинеты.

Средний процесс

• Агентства недвижимости будут востребованы в предоставлении услуг по аренде квартир, т. к. возникнет миграция по возвращению на прежние места работы, а к концу лета — учебы. В отношении продаж — в первые месяцы среди новых клиентов будут преобладать интересанты. Потенциальные покупатели будут откладывать покупку до восстановления материального положения. Исключение составят срочные сделки по купле-продаже, одобренная ипотека, а также приобретение недвижимости с участием материнского капитала, военных сертификатов. При этом влияние на спрос услуг продолжает оказывать фактор самостоятельного поиска объектов и клиентов, минуя обращение к посредникам.

• Ателье и предприятия бытовых услуг также будут иметь среднюю востребованность, так как необходимость в починке предмета, которая требовалась несколько месяцев назад, возможно сведет энтузиазм к нулю.
• Намечена тенденция окончательного перехода обучающих курсов в режим онлайн.
• Постепенно, вместе с отменой ограничений по передвижению, восстановится заполнение номерного фонда гостиниц и хостелов, ориентированных на гостей из других регионов России.

Сложный процесс

Наиболее пострадавшие представители малого бизнеса — туристические агентства и рестораторы.

• Турфирмы, работающие с международными направлениями будут вынуждены приостановить деятельность или уйти на удаленную работу, открывая раннее бронирование на год вперед.

• Рестораторам придется работать по-новому, соблюдая рекомендации «Роспотребнадзора»
• В переходный период запрещены банкеты и массовые мероприятия.
• В некоторых частях города расположены целые кварталы с кафе и ресторанами, специализирующимися только на проведении банкетов, свадеб, торжеств, поминальных обедов. Это единственный доход. Соответственно аренду помещения платить будет нечем. Останутся без работы партнеры (музыканты, ведущие, оформители залов, флористы).
• Популярные рестораны и бары, работающие на входящий поток, при ограничениях по количеству гостей не покроют расходы, связанные с арендой, заработной платой персонала и прочими расходами.
• А если учесть, что ресторанный бизнес попадает под волну паники на фоне коронавируса, то увеличение количества желающих провести время в компании незнакомых или малознакомых людей, даже с соблюдением социального дистанцирования, в ближайшее время не предвидится.

Действия, приемлемые в сложившейся ситуации:

• для арендаторов — оценить риски;
• для арендодателей сделать уступки по условиям договора в части сроков и стоимости аренды.

Итог для оптимистов

• нестабильность финансовой ситуации подвергает арендный рынок изменениям, связанным с перемещениями: одни предприятия уходят или уплотняются, другие наоборот расширяются;
• увеличивается выбор при поиске подходящего помещения;
• кризисный период откроет инвесторам выход на покупку ликвидных объектов.