В период борьбы с коронавирусом для многих арендаторов недвижимости актуальным стал вопрос отсрочки или снижения арендных платежей. О доступных вариантах решения этих вопросов — в нашем материале.
Является ли коронавирус форс-мажором
Этот момент обсуждался подробно здесь
Последствия коронавирусной эпидемии входят в число обстоятельств, расцениваемых как форс-мажорные (п. 1.3 приложения к Постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14), т. к. для участников уже действующего договора они являются фактором:
- исключительным;
- непредвиденным;
- непредотвратимым:
- не зависящим от воли сторон.
Наличие форс-мажора позволяет:
- избавиться от санкций за неисполнение условий договора (п. 3 ст. 401 ГК РФ);
- пересмотреть условия, предусмотренные договором.
Для договора аренды означает, что можно:
- обойтись без наказания за задержку платежей;
- договориться о снижении платы.
Отмена санкций при форс-мажоре закреплена на законодательном уровне, т. е. подлежит безусловному исполнению. В то время как изменение условия о размере оплаты зависит от согласия на него обеих сторон. Инициатором таких изменений выступает арендатор. И шанс получить согласие арендодателя на уменьшение суммы платежа у него есть, поскольку, в условиях чрезвычайности арендодатель, потеряв уже имеющегося арендатора, может не найти нового.
Проинформировать о наличии у арендатора форс-мажора арендодателя нужно как можно быстрее и обязательно в письменной форме. Факт возникновения форс-мажора придется подтвердить либо отсылкой к общедоступным нормативным актам, либо иными документами, имеющими значение для конкретного арендатора.
Отсутствие извещения от арендатора будет означать, что исходные условия договора его устраивают.
Важный нюанс — принадлежность имущества
При коронавирусе для договора аренды значимой стала принадлежность имущества, поскольку в связи с этой эпидемией законодательно определены:
- Порядок отсрочки и отмены платежей за арендуемую федеральную собственность (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р).
- Требования по предоставлению отсрочки и изменению размера платы по коммерческой недвижимости, находящейся в региональной, муниципальной или частной собственности (ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений...» , Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439). Собственники имущества получили право дополнять эти требования своими правилами, не ухудшающими общеустановленные (п. 5 Постановления № 439), и рекомендацию руководствоваться порядком, введенным для объектов федерального уровня (п. 4 Распоряжения № 670-р).
Получить отсрочку смогут юрлица и ИП, ведущие деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса (п. 1 Требований, утвержденных Постановлением № 439). Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Входит в него деятельность в сферах:
- авиа-и автоперевозок;
- культуры, организации досуга и развлечений;
- физкультурно-оздоровительной;
- туризма;
- гостиничного бизнеса;
- общепита;
- дополнительного и негосударственного образования;
- бытовых и стоматологических услуг.
Перечень пострадавших от коронавируса отраслей не окончательный, он периодически дополняется.
Отсрочка относится к платежам за период, начинающийся с даты введения особого положения в регионе и заканчивающийся 01.10.2020. Реализуется она так (п. 3 Требований, утвержденных Постановлением № 439):
- в период действия особого положения платежи не осуществляются;
- в период от даты снятия особого положения до 01.10.2020 платежи делаются в половинном размере;
- накопившийся за время отсрочки долг полностью гасится в 2021-2023 годах;
- никакие меры ответственности по отсрочке не применяются;
- дополнительные платежи не вводятся;
- в отношении платы за коммунальные услуги отсрочка не действует, если арендодатель в период особого положения делает такие платежи.
Размер самой арендной платы можно снизить. При этом рекомендуется учитывать продолжительность законодательно установленного нерабочего периода и длительность времени фактического неосуществления деятельности арендатором (п. 2 Постановления № 439).
В конкретном регионе (муниципальном образовании) могут действовать дополнительные правила. В Москве, например, в отношении платы за аренду земли введены (Постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП):
- Освобождение от нее для юрлиц и ИП, работающих в ряде сфер, пострадавших от коронавируса. Период освобождения в зависимости от конкретной сферы деятельности увязывается либо с месяцами приостановления деятельности, либо с промежутком времени от 01.03.2020 до даты прекращения действия особого режима (но не ранее 01.07.2020).
- Беспроцентная отсрочка до 31.12.2020 по платежам за 2 квартал 2020 года. Она действует для объектов социально-культурного, коммунально-бытового, масштабного инвестиционного назначения.
Возможность снижения платы за аренду жилья
Проблемы материального характера в связи с коронавирусом возникли не только у юрлиц, но и у людей, арендующих жилье. На законодательном уровне особых правил для изменения заключенных ими договоров аренды не ввели. Поэтому возможность снижения или отсрочки арендной платы им следует обсуждать с арендодателем, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.
Инициировать такие переговоры следует путем направления арендодателю письма с обоснованием факта наличия форс-мажора и изложением своих предложений по изменению порядка внесения платы за аренду.
Не исключено, что арендодатель пойдет навстречу пожеланиям арендатора. Однако он не обязан это делать. Поэтому арендатору надо быть готовым к тому, что его предложения не будут приняты. Если же договоренность об изменениях достигнута, ее нужно оформить дополнительным соглашением к договору.
Подводим итоги
Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
Арендатору, не отвечающему требованиям, гарантирующим предоставление отсрочки по арендной плате, можно обратиться к арендодателю с просьбой об изменении условий оплаты со ссылкой на форс-мажор.
