Блог риелтора. Часть 4. Секреты агентства недвижимости.

Здравствуйте, дорогие подписчики и гости сайта.

Сегодня я продолжаю цикл статей "Блог риелтора". Предыдущие статьи по ссылкам:

https://www.9111.ru/questions/777777777886072/ - Часть 1.

https://www.9111.ru/questions/777777777886681/ - Часть 2.

https://www.9111.ru/questions/777777777887414/ - Часть 3.

В этой статье раскрою некоторые секреты, а для кого-то может и не секреты, агентств недвижимости. В принципе, большинство людей сталкивалось с агентствами недвижимости, и примерно знают что и как работает. Но есть кое что, о чем агентства предпочитают умолчать или вообще нагло соврать.

В принципе можно выделить три категории:

1. Крупные агентства федерального масштаба. Специализируются на полном спектре риелторских услуг.

2. Небольшие агентства. Обычно имеют четкую специализацию, например только загородная недвижимость. Но могут оказывать и полный спектр услуг. У всех по разному.

3. Частные риелторы. В 95% случаев работают с наработанной клиентской базой, имеют четкую специализацию, одну или несколько. Например, я работаю в аренде и продаже жилой и коммерческой недвижимости, при этом не лезу в новостройки и загородную недвижимость.

Итак, поехали!

Закрытая агентская база

Многие агенты завлекают клиентов объектами из, якобы, закрытых источников. Якобы это тайна за семью печатями, доступная только "для своих". На самом деле, таких баз давно уже нет. Когда я начинал работать такая база была в Санкт-Петербурге. Называлась она "Квартирный вопрос". Специализировалась эта база исключительно на аренде жилой недвижимости! Действительно, доступ к ней имели только агенты, и получить этот доступ было довольно проблематично. Правда тут же нашлись умельцы, которые за небольшую денежку продавали данные этой базы. Но со временем, когда развились такие гиганты, как Авито и ЦИАН, "Квартирный вопрос" потерял всякую актуальность. На самом деле, любому агенту нужно как можно быстрее сдать или продать Объект, а не прятать информацию о нем на дно Мариинской впадины. Поэтому, когда мне приходит какой-либо объект, неважно, на аренду или на продажу, я его максимально быстро выставляю на все имеющиеся рекламные площадки.

Есть одно исключение: на самом деле существуют закрытые продажи коммерческой недвижимости. Здесь есть своя специфика, почему продавцы не хотят афишировать продажу, об этом расскажу в статье, полностью посвященной коммерческой недвижимости.

Крупное агентство - это гарантия надежности

К сожалению, большинство наших людей - это сороки. Они всегда кидаются на все яркое. Яркая вывеска, заклеенные рекламными плакатами вагоны метро и автобусы, создают у человека иллюзию, что крупная серьезная компания гарантирует ему надежность сделки и наиболее выгодные условия.

На самом деле, как человек поработавший в крупном агентстве, могу сказать одно - с кадрами там беда! Все грамотные специалисты используют крупные агентства как хорошую стартовую площадку: можно многому научиться с нуля, набить клиентскую базу. Если успех - это твой успех, если неудача - это неудача агентства. Скопив достаточно опыта и набрав свою базу, очень многие агенты уходят "на свои хлеба". Почему? Потому что большинство сделок приходит именно "через своих". Агентство работает с агентом по принципу 50/50. Т.е. забирает у агента половину комиссии. Именно это в свое время меня вынудило уйти из агентства. В один момент я понял, что в принципе я сам нахожу клиентов (точнее они находят меня), я сам провожу поиски, я сам провожу даже очень сложные сделки. Никакая помощь, менеджеров, юристов, и прочих директоров по сути мне не нужна! А отдавать с каждой сделки половину гонорара - не очень приятно, просто за стул в офисе.

Большие проблемы и с компетенцией сотрудников крупных агентств. Отмечу сразу, говорю не за всех, я встречал весьма немало риелторов из крупных компаний, действительно очень грамотных и компетентных.

Но зачастую, эти сотрудники - вчерашние студенты, уволенные охранники, продавцы Пятерочки, которые повелись на объявления на Хэдхантере, что зарплата 200 000, берут без опыта работы, всему обучают и т.д. Правда в одном - берут действительно без опыта. Насчет зарплаты в 200 000 и обучения, думаю можно не комментировать...

Уровень компетенции соответствующий.

Внесение аванса в агентство - это гарантия безопасности

Допустим вы выбрали квартир и хотите ее купить. В 80% случаев вносится аванс/задаток. Его предлагают внести в агентство. Зачастую даже не предлагают, а это принципиальное требование. Якобы это безопасно и надежно. ДА! ЭТО НАДЕЖНО!... Для агентства.

Как обычно, дьявол кроется в деталях. Ни одно агентство в жизни не примет задаток, всегда вносится именно АВАНС. Не углубляясь в законы, можно сказать одно - сторона, принявшая задаток по сути не рискует ничем! В крайнем случае его придется вернуть. Никогда ни одно агентство не подпишется под тем, что если сделка сорвется по вине продавца, то покупателю вернут ранее внесенную сумму, и компенсируют его издержки. В лучшем случае вернут деньги обратно. НА практике, когда отказывается продавец, возвращают всегда, если отказывается покупатель - всеми правдами и неправдами стараются не вернуть, мотивируя тем, что это компенсация за понесенные расходы и потраченное время. Если покупатель юридически подкован, и знает о том, что аванс это ВСЕГДА ВОЗВРАТНАЯ сумма - тогда возвращают, т.к. понимают, что в суде правда будет не на их стороне.

Моя практика такова: я всегда требую внесения ЗАДАТКА (если проведение сделки без предварительных танцев с бубном невозможно) именно ПРОДАВЦУ. Почему задатка и почему продавцу? - Потому что в соответствии со ст. 381 и 382 ГК РФ, в случае отказа стороны, принявшей задаток, она обязуется возвратить сумму ранее полученных денег в ДВОЙНОМ РАЗМЕРЕ! Если откажется сторона, давшая задаток - эта сумма не возвращается! Т.е. обе стороны имеют финансовую ответственность за свои действия.

У меня всегда вопрос к крупным агентствам: какой смысл, в принципе, принимать какой-то платеж, если, по сути, нет никакой ответственности за неисполнение обязательств? - Правильно, никакого!

Смысл есть только для агентства! Если покупатель решит отказаться и будет не особо грамотный, агентство на ровном месте получает 50-200 т.р. и продолжит продавать дальше Объект. Для продавца и покупателя никаких гарантий нет!

На этом, пожалуй все! Наиболее важные нюансы раскрыты. Конечно, их очень много. Но остальные не так интересны, и будут больше напоминать копание в грязном белье.

Надеюсь статья вам понравилась, буду очень благодарен оценкам и комментариям.

Так же можете написать, что еще из риелторской деятельности вам было бы интересно узнать.