Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно

Все объекты недвижимости подлежат использованию строго по своему назначению.

Жилое помещение – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан.

Для использования помещения в ИНЫХ целях необходимо осуществить его перевод в категорию нежилых помещений.

Данная процедура осуществляется по следующему алгоритму:

1) необходимо подготовить проект переустройства и (или) перепланировки помещения в целях соблюдения противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических требований, предъявляемых к будущему жилому помещению, а также для обустройства отдельного входа в будущее нежилое помещение. Для этого целесообразно обратиться в специализированную организацию, имеющую допуск к проектным работам. Если данные действия затрагивают часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (речь идет, прежде всего, об оборудовании отдельного входа), то в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ нужно получить их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома;

2) подготовить необходимые документы, предусмотренные ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ (заявление, правоустанавливающие документы, проектную документацию и т.д.);

3) обратиться в компетентный орган за получением государственной (муниципальной) услуги. Данная услуга предоставляется бесплатно, срок ее предоставления на основании ч. 3 ст. 23 ЖК РФ не может превышать 48 дней. В случае согласования перевода помещения выдается решение о переводе жилого помещения в нежилое, в обратном случае - решение об отказе в предоставлении данной услуги. Такое решение может быть обжаловано в суд в срок не позднее трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ);

4) провести переустройство и (или) перепланировку, основанием для этого является вышеуказанное решение. Соответственно, окончанием процедуры перевода помещения будет являться акт приемочной комиссии, сформированной уполномоченным органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое (ч.ч. 8, 9 ст. 23 ЖК РФ);

5) зарегистрировать право на переведенное помещение в Росреестре. Для этого необходимо представить соответствующее заявление и документ, удостоверяющий личность, а также оплатить госпошлину. Остальные документы Росреестр запрашивает самостоятельно. Регистрация права осуществляется в срок не позднее 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Проблемные моменты:

ч. 2 ст. 22 ЖК РФ закрепляет необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое. Данное действие неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок, в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Вопрос: должно ли приниматься решение сособственников о предоставлении земельного участка под входную группу единогласно или большинством голосов?

С одной стороны, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме осуществляется лишь после получения согласия всех собственников помещений в этом доме посредством его реконструкции.

С другой стороны, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включено принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, включая введение ограничений его использования. Данные решения в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Иными словами, если занятие земельного участка под вход (лестницу) в нежилое помещение квалифицировать как уменьшение общего имущества, необходимо согласие всех сособственников, а если исходить из того, что здесь имеет место вопрос о пределах использования земельного участка, необходимо согласие двух третей голосов, которое получить намного легче.

ч. 4 ст. 22 ЖК РФ не допускает перевод нежилого помещения в жилое, если такое помещение не соответствует установленным требованиям либо отсутствует возможность обеспечить это соответствие.

То есть, нежилое помещение должно соответствовать требованиям к жилым помещениям многоквартирного дома, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Соответственно у собственников апартаментов возникают существенные сложности при переводе апартаментов в жилые помещения.

Кроме того, формально, размещение жилых помещений в нежилых зданиях законодательством не предусмотрено.

В своей деятельности органы кадастрового учета, как правило, придерживаются позиции о недопустимости постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений в нежилом здании, что влечет за собой сложности при государственной регистрации права собственности на такие помещения и, как следствие, при распоряжении ими".

Примеры судебной практики:

По делу N 33-4435/2015 Свердловский областной суд указал, что дом, в котором расположены принадлежащие заявителю на праве собственности нежилые помещения (апартаменты), не является многоквартирным домом, в связи с чем находящиеся в нем помещения не могут быть признаны отвечающими требованиям, установленным для жилых помещений (квартир), без изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание.

Соответственно постановление Администрации г. Екатеринбурга, которым отказано в переводе нежилых помещений в жилые, является законным и обоснованным.

Выводы:

1) при решении вопроса о том, какое количество голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме необходимо собрать для перевода жилого помещения в нежилое, следует установить, имеет ли место реконструкция общего имущества собственников жилого дома. В случае положительного ответа на данный вопрос согласие собственников должно быть стопроцентным, в случае разрешения вопроса о пределах использования земельного участка без реконструкции необходимо согласие двух третей собственников. Если в многоквартирном доме образовано ТСЖ, голосовать имеют право не только его члены, но и другие собственники жилых помещений;

2) при переводе апартаментов, расположенных в многофункциональных зданиях (например, популярных в настоящее время лофтов), в жилые помещения судебная практика исходит из того, расположены ли данные апартаменты в многоквартирном доме. В случае отрицательного ответа на этот вопрос (как правило, так и происходит) необходимо вначале осуществить довольно трудоемкую процедуру изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, и только потом приступать к переводу апартаментов в жилые помещения;

3) процедура перевода нежилого помещения в жилое не может быть использована собственником для подведения данного имущества под иммунитет от исполнительного производства.