Сын потребовал, чтобы мать выделила ему долю в квартире, но он пожалел, что не поговорил по-хорошему

С момента введения частной собственности на жилье возникает серьезная проблема: как ужиться в одной квартире нескольким владельцам?

Судебная практика неоднократно на грустных примерах доказывала, что даже будучи близкими людьми, владельцы доли в квартире в результате становились врагами между собой. Вот один из таких примеров.

Мать и сын жили в трехкомнатной квартире. После приватизации каждый получил по 1/2 доли собственности. У отца уже долгое время имеется другая семья, и он не претендовал на это жилье.

Шли годы, сын вырос и создал свою семью. Но, как это часто бывает, жилищная проблема стала серьезным препятствием для семейного счастья.

Невестка категорически не хотела делить жилое пространство со своей свекровью и настаивала на разделении квартиры. Сын начал требовать от своей матери дать ему свою законную долю.

В результате она была вынуждена покинуть квартиру, и через некоторое время молодожены получили претензия от незнакомцев с требованием о вселении.

Как выяснилось, мать сделала дарственную своей доли в квартире в пользу мужчины, а он, в свою очередь, отдал 1/4 долю своей сожительнице.

Согласно закону, сособственник имеет право продать свою долю в квартире третьему лицу, но только если он ранее предлагал купить ее другим сособственникам, и они отказались или не ответили (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Но мать имела право подарить свою долю кому угодно и даже имела право не уведомить других сособственников. Поэтому нередко на практике встречаются случаи дарения доли в пользу иных лиц.

Конечно, очень высока вероятность того, что за таким дарением стоит покупка и продажа. Дарение нужен только для того, чтобы «обойти» других сособственников и продать свою долю.

Но доказать, что дарение на самом деле стоит за продажей и, таким образом, были нарушены интересы сособственников, практически невозможно.

Ведь для этого нужно предоставить суду документы, подтверждающие перевод денег за долю. И где их взять, если между продавцом и покупателем произошел расчет наличными и без свидетелей?

Поэтому иск сособственников, к которым таким образом фактически поселяются посторонние, в большинстве случаев остаются неудовлетворенным.

Но новым совладельцам квартиры удовлетворили иск: суд обязал сына предоставить им ключи от входной двери и выделить отдельную комнату для пользования.

Планировка квартиры позволила двум семьям жить в изолированных комнатах с равным доступом к местам общего пользования.

Доли новых совладельцев (1/2 на семью) были вполне соразмерны с индивидуальной комнатой в квартире. Поэтому суд не мог запретить им осуществлять свои имущественные права и жить на своих законных «метрах».

Я думаю, что сын неоднократно сожалел о том, что он не поговорил с матерью по-хорошему. В результате пришлось делить одно жилое пространство с совершенно незнакомыми людьми.

И, в конце концов, те могут вселить туда даже своих родственников (сделав подарок доли от своей квартиры) и так далее.

К сожалению, закон, запрещающий сделки с микро-акциями в жилых помещениях, еще не принят. Это означает, что владельцам доли грозит стать жителем «резиновой квартиры».

Исходя из прецедентного права, мы можем определить ряд обстоятельств, когда все еще можно защититься от вселения "незваных" совладельцев:

1) если доля незначительна и не может быть фактически выделена (как отдельное жилое пространство),

2) вселяемый не является членом семьи для сожителей, уже проживающих в квартире, и не имеет значительного интереса в использовании общего имущества.

В таких случаях вселение совладельца приводит к существенному нарушению интересов других совладельцев.

И суд по их иску может признать, что доля вселяемого незначительна, обязав продать ее тем совладельцам, которые проживают в квартире и имеют большую долю (статья 252 Гражданского кодекса).

Например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 5-КГ 17-51