Мнимые сделки с недвижимым имуществом

Что это за сделка

Сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, является мнимой. Такая сделка ничтожна. Например, ничтожным по признаку мнимости может быть дарение квартиры, если она не передана по акту, а даритель продолжает оплачивать коммунальные услуги.

Сделка также считается мнимой, если все её стороны не имели намерения её исполнять или требовать исполнения. К примеру, в одном из моих дел по купле-продаже жилого дома обе стороны договора – продавец и покупатель знали, что подписывают договор лишь для вида и вселяться в дом покупатель не собирается. Суд признал эту сделку недействительной по иску кредитора.

Цель мнимой сделки

Совершается мнимая сделка лишь для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц. При такой сделке отсутствует установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

В то же время для этой категории ничтожных сделок не требуется определения её точной цели. Установление того факта, что стороны на самом деле не имели намерения породить возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно возникающих в результате такой сделки, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Кстати, стороны мнимой сделки могут произвести для вида её формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на недвижимое имущество должника они могут заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль за ним соответственно продавца или учредителя управления.

В то же время неисполнение сторонами своих обязанностей по сделке само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки. Например, мне доводилось формировать линию спора по делу, где продавец не передал земельный участок покупателю по акту, а покупатель не оплатил его выкупную цену в установленный срок. Несмотря на это, договор купли-продажи участка не был признан мнимой сделкой.

Суд вправе констатировать мнимость сделки не только в рамках отдельного искового производства, но и при рассмотрении иных споров, если недействительность сделки непосредственно влияет на его выводы. Например, был случай, когда суд, рассматривая виндикационное требование, пришёл к выводу о мнимости договора дарения, на основании которого возникло право собственности, что повлекло отказ в удовлетворении иска.

Учитывая, что мнимая сделка ничтожна, срок исковой давности по требованиям о применении последствий её недействительности составляет три года. Течение этого срока начинается со дня, когда началось её исполнение. Днём начала исполнения ничтожной сделки для целей исчисления срока исковой давности считается день, когда одна сторона приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию исполнения. Такова позиция ВС РФ.

В случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

..

При подготовке публикации использована судебная практика.

Это очень сложная категория дел. Поделитесь с друзьями, пожалуйста!

..

С уважением,

Евгений Юрьевич Левит, действующий адвокат

Для связи со мной пишите на advokatlevit@gmail.com