Защита добросовестного приобретателя

С 1 января 2020 года вступили в силу поправки к Гражданскому кодексу, которые сосредоточены в федеральном законе от 16.12.2019 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ Российской Федерации» (далее – закон № 430-ФЗ).

Предпосылки внесения изменений

Закон № 430-ФЗ прошел, в целом, довольно незаметно, я не могу сказать, что он вызвал какую-то бурную реакцию в юридическом сообществе. Тут надо понимать, что этот закон № 430-ФЗ был принят во исполнение известного постановления Конституционного суда РФ от 22.06.2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК РФ Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» (далее – Постановление № 16-П), которое все знают как дело Дубовца.

Давайте я сначала кратко опишу смысл дела Дубовца и постановления Конституционного суда РФ № 16-П, а потом мы перейдем к анализу тех норм, которые в законе № 430-ФЗ сосредоточены.

Дело Дубовца имеет своим ядром довольно острый правовой вопрос: в ситуации, когда государство не уследило за своей недвижимостью и эта недвижимость оказалась у частных лиц, вот как государство будет истребовать эту недвижимость? Так же, как и обычные частные лица, по ст. 301 ГК РФ, по виндикационным искам? Или мы можем дать государству каких-то чуть меньше возможностей, связанных с отстаиванием своей собственности?

В деле Дубовца был такой довольно распространенный сюжет, когда выморочная квартира (то есть квартира, которая перешла к государству от умершего гражданина, не оставившего наследников) оказалась неправильно оформлена на другое лицо, т.е. не государство, не муниципалитет. Это государство совершило сделку по отчуждению этой квартиры, и вот гражданин Дубовец, добросовестный приобретатель, как он сам себя называет, приобрел эту квартиру.

Через какое-то время государство просыпается, говорит: «Ой, квартиру украли» – и истребует у гражданина Дубовца эту квартиру. Суды в рамках этого дела констатируют, что квартира выбыла от государства помимо воли, потому что государственные чиновники, государственные служащие, действуя от имени государственных органов, не совершали каких-либо действий по передаче этой квартиры. То есть фактически суды говорят, что квартира была похищена у государства. Поэтому, невзирая на добросовестность гражданина Дубовца, приобретателя, квартира была у него истребована.

Гражданин Дубовец обжаловал конституционность соответствующих положений ГК РФ в Конституционный суд РФ. Конституционный суд РФ заинтересовался этим вопросом и взял дело на рассмотрение. В постановлении № 16-П Конституционный суд РФ очень пространно рассуждает о том, что у государства намного больше возможностей по защите своей собственности, и поэтому возможности государства по истребованию от добросовестных приобретателей должны быть ограничены в том случае, если даже есть какие-то сомнения в том, а не выбыло ли имущество от государства помимо воли. Все равно должен быть защищен добросовестный приобретатель. То есть мы берем с вами общую схему, которая есть в ст. 302 ГК РФ. В споре между собственником, утратившим вещь помимо воли, без воли, и добросовестным приобретателем, по общему правилу, побеждает собственник.

И нам Конституционный суд РФ говорит: «А вот в деле Дубовца это нарушает конституционные принципы, потому что у государства намного больше способов защищать себя и следить за своим имуществом, и поэтому должен быть все-таки защищен гражданин, который приобрел вот такую квартиру».

И после разрешения спора Дубовца Конституционный суд РФ говорит, что федеральному законодательству следует изменить ГК РФ в этой части для того, чтобы привести его, федеральное законодательство, в соответствие с правовыми позициями Конституционного суда. И наш федеральный законодатель взялся за дело. И, как я уже сказал, закон № 430-ФЗ – это выполнение вот таких наказов, если можно так выразиться, Конституционного суда РФ.

Если внимательно читать закон № 430-ФЗ и не знать той истории, которую я вам рассказал, кажется, что никакой связи между делом Дубовца и этим законом № 430-ФЗ нет. Потому что мы видим, что центральная идея дела Дубовца о том, что государство, даже утратившее помимо своей воли имущество, квартиру, не должно получать защиту в споре с добросовестным приобретателем, – эта идея не реализована в этом законе № 430-ФЗ. Этот закон № 430-ФЗ наполнен другими полезными идеями, которые мы сейчас с вами как раз разберем, но в нем нет того принципа, который был сформулирован Конституционным судом РФ в деле Дубовца.

Добросовестность приобретателя недвижимости

Какие положения Закона N 430-ФЗ нас с вами должны заинтересовать? Это те положения, которые касаются оборота недвижимости, оборота недвижимого имущества. Давайте начнем с изменений в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Ст. 8.1 ГК РФ – это статья, посвященная государственной регистрации прав на имущество. В п. 6 ст. 8.1 ГК РФ описывается правовое положение лица, которое добросовестно полагается на данные реестра. И что полезного сейчас добавлено в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, так это норма о том, что приобретатель недвижимости, который полагается на данные реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал либо должен был знать об отсутствии у своего контрагента права на отчуждение имущества (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Что ценного в этой норме? Казалось бы, это то, что мы все давно хорошо знаем и к чему привыкли. На самом деле не совсем так. Если вы помните, то на протяжении довольно длительного времени у нас есть спор о том, кто такой добросовестный приобретатель. Какой стандарт осмотрительности приобретателя недвижимости должен быть для того, чтобы суд признал его добросовестным? Есть несколько идей. Первая идея такая: для того чтобы приобретатель был добросовестным, ему надо изучить реестр, изучить выписку о правах на недвижимость, которая есть у контрагента, и этого достаточно. Вторая идея такая: для того чтобы приобретатель считался добросовестным, ему надо изучить выписку из реестра недвижимости, то есть посмотреть, какие права у контрагента, нет ли ограничения этих прав, нет ли арестов и так далее, и еще осмотреть владение этой недвижимостью. Третья идея следующая: для того чтобы приобретатель был добросовестный, он должен изучить выписку, осмотреть владение недвижимой вещью и изучить документы, по которым его контрагент (то есть потенциальный продавец) сам когда-то приобрел эту недвижимость. Ну, например, я хочу купить у кого-то квартиру, и я ему говорю: «Покажи, пожалуйста, договор, по которому ты сам купил когда-то эту квартиру, или покажи мне завещание, на основании которого ты получил право собственности на эту квартиру». Ну и, наконец, четвертая идея: добросовестный приобретатель – это тот, кто изучил выписку из реестра, осмотрел владение, изучил не только договор, по которому контрагент когда-то приобрел право на квартиру, но и изучил договор, по которому тот, кто продал когда-то, например, моему будущему контрагенту эту квартиру, сам приобрел, то есть договор продавца, договор продавца продавца, договор продавца продавца продавца этой квартиры и так далее. Кроме этого люди, которые придерживаются такого подхода, говорят: «Надо обязательно сходить в ЕИРЦ, Единый информационно-расчетный центр, заказать выписку из домовой книги, посмотреть, кто когда был зарегистрирован в этой квартире, как она была когда-то приватизирована в государстве, если права оттуда проистекают. Потом нужно сходить к бабушкам у подъезда, с ними переговорить, что за люди в ней живут, лихие, не лихие, как они себя ведут, есть ли там какие-нибудь несовершеннолетние, какие-нибудь жены». То есть стандарт поведения, который можно назвать «будь как Шерлок Холмс». То есть будь как Эркюль Пуаро, как следователь, изучи все-все-все на свете.

Несмотря на то что этот последний стандарт поведения, который я описал, кажется слегка безумным, именно он господствует в судебной практике, в первую очередь, судов общей юрисдикции. Этот стандарт был задан Верховным Судом РФ в нескольких обзорах, связанных с защитой добросовестных приобретателей. Верховный Суд говорит, надо изучать все. Все доступные документы изучите, осмотрите квартиру, и только после этого вы добросовестны. Это очень странный подход в стране, в которой существует реестр прав на недвижимое имущество, который декларируется ГК РФ в ст. 8.1 ГК РФ как достоверный, свод достоверной информации о принадлежности прав на недвижимость. Это вдвойне странно в юрисдикции, в которой у регистрирующего органа есть право проводить правовую экспертизу тех документов, которые представляются на регистрацию (п. 5 ст. 8.1 ГК РФ).

То есть в целом, конечно, хотелось бы, чтобы тот, кто покупает недвижимость, мог просто, полагаясь на записи реестра, купить объект и стать его собственником. И в том случае, если придут и у него будут истребовать эту квартиру, например, он бы сказал: «Слушайте, я заказал выписку из реестра, там о ваших правах ничего не написано, там ваших притязаний на эту квартиру нет, я добросовестный приобретатель, отстаньте от меня».

В отсутствие, видимо, законодательного регулирования суды не были готовы так резко ослабить стандарт осмотрительного поведения. Но мне представляется, что абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ (этот самый, который устанавливает, что добросовестный приобретатель – это тот, кто положился на данный реестр недвижимости) наконец-то такой желаемый стандарт осмотрительности поведения нам предлагает.

Я далек от мысли о том, чтобы вы перестали заказывать, просить контрагентов представлять договоры, по которым они сами когда-то купили эту недвижимость, перестали осматривать недвижимость и так далее. Все-таки судебная практика – вещь довольно консервативная, Верховный Суд довольно консервативен. И вот, может быть, прямо резко все бросить и сказать: «Мы читаем только реестр», я бы такого практического совета не дал. Но в случае возникновения споров, когда, например, вы приобрели недвижимость, к вам предъявляется виндикационный иск, вы говорите: «Слушайте, ну я добросовестный приобретатель». А тебе говорят: «Ну вот если бы ты заказал и посмотрел бы договор продавца продавца продавца, то увидел бы, что там есть нерыночная цена, ты мог об этом знать, ты недобросовестный». Я бы предложил эти аргументы парировать со ссылкой на новый абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. То есть мы теперь имеем хотя бы норму в действующем законе, сославшись на которую, мы можем сказать: те, кто положился на записи реестра, добросовестны. Поэтому имейте в виду это новое положение, знайте его и, может быть, в качестве щита используйте его в рамках споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Осуществление права приобретательной давности.

Довольно любопытная поправка была внесена ст. 234 ГК РФ, которая регулирует вопросы приобретательной давности. Приобретательная давность – это инструмент, при помощи которого мы можем приобрести собственность на вещи, которыми мы владеем, но собственниками которых мы не являемся. Для этого установлены специальные сроки: для движимости это пять лет, для недвижимости – 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Но есть очень сложный вопрос – это вопрос соотношения давности исковой, то есть срока, в течение которого собственник может истребовать свою вещь, и давности приобретательной, то есть того срока, который достаточен для того, чтобы владелец, текущий владелец, стал собственником имущества.

До изменений в ГК РФ было следующее правило: сначала должна истечь давность исковая, три года, и после этого должна начать течь давность приобретательная (п. 4 ст. 234 ГК РФ). Однако жизнь показала, что зачастую это правило сложения применять очень сложно, потому что, например, собственник может не знать о том, что имущество он утратил. Например, он находится где-то в Африке на протяжении длительного времени, и его вещь была украдена и кому-то продана. Вот такой типичный пример для приобретательной давности. То есть он не знает о том, что он больше не владелец этой вещи. И, соответственно, исковая давность не потечет, а если не потечет исковая давность, то и приобретательная тоже никогда не начнет течь. Это прежнее регулирование ГК РФ, оно кажется довольно странным и нелогичным. Но сейчас мы видим, что правило изменено, и ГК РФ говорит о том, что приобретательная давность начинает течь с момента, когда собственник лишился владения вещью, когда поступила вещь во владение давностного владельца, а в случае с недвижимым имуществом – с даты, когда о праве лица, владеющего вещью, была внесена запись в реестр (п. 4 ст. 234 ГК РФ).

Это дополнительно поднимает такой довольно любопытный вопрос о том, кто такой давностный владелец недвижимости. И, видимо, ответ такой: давностный владелец недвижимости – это тот, кто не просто получил владение недвижимой вещью, но и тот, кто еще к тому же оказался записанным в реестр недвижимости в качестве собственника. Неправильно записан, я это хочу еще раз подчеркнуть. Неправильно, потому что он приобрел эту запись, свое право по записи от неправомочного отчуждателя. И вот как раз в этот самый момент начинает течь тот самый пятнадцатилетний срок, в течение которого у собственника, лишившегося, например, недвижимости помимо его воли, есть право на истребование вещи.

Ограничение истребования добросовестно приобретенного имущества

И, наконец, еще один блок поправок, который был внесен в ГК РФ в рамках этого Закона N 430-ФЗ. Это изменения в ст. 302 ГК РФ в части споров, возникающих между государственными органами, истребующими жилые помещения, и гражданами – добросовестными приобретателями.

ГК РФ ввел такой срок, который можно условно обозначить как срок бесповоротности записей (п. 4 ст. 302 ГК РФ). Трехлетний срок с момента внесения записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя квартиры, жилой недвижимости, от государства. По истечении трехлетнего срока публичное образование не имеет права истребовать жилое помещение от добросовестного приобретателя. Что это означает? Это означает, что если с момента государственной регистрации перехода права собственности к кому-то, кто является первым добросовестным приобретателем этой квартиры, может быть, выбывшей от государства, в том числе, помимо воли государства, без воли государства на то, по истечении трех лет право на иск, на виндикационный иск, который есть у государства как у собственника недвижимости, прекращается. То есть здесь мы видим с вами попытку, на мой взгляд, не вполне ловкую, неуклюжую, но так или иначе реализовать следующую идею: если кто-то в течение срока, превышающего три года, владел недвижимостью, то потенциальные споры, которые может поставить предыдущий собственник, государство (если речь идет о государственной квартире), то эти споры невозможно поставить перед судом в силу этого трехлетнего ограничительного срока. Это не исковая давность, потому что исковая давность у нас сейчас считается иначе – три года внутри десятилетнего срока объективной исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Это какой-то такой преклюзивный срок, срок пресекательный, срок, прекращающий само по себе материальное право.