Договор найма. Как защитить интересы собственника. Полезные советы

Я уже довольно много материалов написал по вопросам найма жилой недвижимости, и меня регулярно обвиняли в том, что я однобоко подхожу к вопросу, защищая лишь интересы нанимателя, забывая о том, что у собственника так же есть интересы, которые неплохо было бы защитить.

Давайте в этой статье ситуацию исправлю, по крайне мере попытаюсь, и расскажу, как собственник может в рамках закона защищать свои интересы, и какие типичные ошибки допускают люди в процессе сдачи жилья.

Что такое защита интересов наймодателя?

Давайте начнем с главного, то есть чего мы хотим и как этого добиться – избежим пустой болтологии и популизма.

Защита интересов наймодателя – это защита его права на своевременное получение денег за найм, оплаты иных платежей, причитающихся по договору, и возврат своего имущества в целости и сохранности по завершению договора найма!

Если вы считаете, что защита интересов наймодателя – это право в любой момент вышвырнуть нанимателя из квартиры по малейшему желанию левого мизинца на правой ноге, или право в любую секунду поднять плату раза в два – вы ошиблись адресом, таких советов в данной статье не будет.

Все советы, изложенные в данной статье направлены на защиту интересов именно в ситуации, когда наниматель нарушает договор найма.

Главная проблема, с которой сталкиваются собственники: наниматель не платил, потом съехал, предварительно разгромив всю квартиру. Вот как себя защитить от такой ситуации и разберемся.

Итак, поехали.

Договор найма. Что нужно учесть

Основа основ: грамотно составленный договор найма – это основа возможности защиты своих интересов. Вселяя людей и подписывая договор найма, вы никогда не знаете, как сложатся отношения через какое-то время, как поведут себя люди. Возможно в дальнейшем придется идти в суд и там отстаивать свои интересы.

Главное, что нужно понять: на основании статьи 687 ГК РФ, договор найма расторгается ТОЛЬКО В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ!

Можете очень долго возмущаться и спорить, но у нас правовое государство, и гражданско-правовые вопросы решаются в суде! Методы 90-х не работают, а могут еще и по вам больнее ударить.

Прежде всего договором обязательно предусматриваем четко расписанный порядок кто, за что и в какие сроки платит. Фразы типа "коммуналка за счет жильца" категорически неприемлемы для договора. Как судья должен трактовать такие опусы? Слово "коммуналка" применимо для повседневного оборота, но неприменимо для документов. Сделайте четкую разбивку:

Оплата коммунальных платежей за счет ________________

Оплата электроэнергии за счет ________________

Оплата счетов за капитальный ремонт за счет _______________

Оплата счетов за газоснабжение за счет _______________

Имущество

Опись имущества составляется максимально подробно с указанием цен, а не просто "стиралка, шкаф, диван, тумбочка". Все заводится в табличку с максимальным указанием характеристик и оценкой.

Пример:
Телевизор Sony KDL40SE, состояние – новый, оценочная стоимость 40 000 рублей

Кровать 2-спальная Ikea, состояние б/у, оценочная стоимость – 15 000 рублей.

Стиральная машина-автомат Bosch KG50NN, состояние – новая, оценочная стоимость – 35 000 рублей.

При такой системе вы в суде сможете доказать, какие именно убытки вам были нанесены.

Полезный совет: если имущество в квартире достаточно ценное – сделайте фото всей квартиры, поэлементно, распечатайте в двух экземплярах, распишитесь вместе с нанимателем на каждой фотографии, приложите к договору. Вот тогда у суда точно не будет вопросов, что именно наниматель вам испортил и почему вы требуете именно такую компенсацию.

Взыскание неустойки

Договором нужно четко предусмотреть, какие последствия могут быть для нанимателя в случае нарушения им условий. Прописывать их нужно также четко и понятно. Естественно мы говорим о денежных последствиях. И вот тут маленький секрет:

Не используйте в договоре термин "неустойка"! Используйте термин "компенсация"!

Объяснение этому простое: на основании статьи 333 ГК РФ, по заявлению ответчика суд может снизить размер неустойки. На практике суды снижают, и часто сумма неустойки составляет 500–1000 рублей, согласитесь, довольно смешно. А если заявлен термин "Компенсация"? то статья 333 ГК РФ, уже неприменима! Однако, тут тоже важно не перестараться. Пропишите размер компенсации за каждый день, но не более 30% от всей месячной стоимости найма.

Выглядит это примерно так: "в случае нарушения Нанимателем внесения сумм и сроков выплат, Наймодатель вправе начислить компенсацию в размере 200 рублей в день за каждый день просрочки. Стороны согласны с тем, что Наймодатель не обязан дополнительно доказывать размер компенсации и природу ее возникновения". Конечно, лучше все прописывать в процентах, от суммы просрочки, но можно и в абсолютных суммах. В суде всегда можно заявить, что деньги от найма шли на ремонт, обучение детей и все что угодно, и нарушение сроков внесения нанимателем повлекло для вас дополнительные убытки, а за счет последней строчки – доказывать природу этих убытков вы не обязаны.

Сдать квартиру без договора

Очень много об этом пишут в комментариях. Мол? вообще вселить без договора, чуть-что можно сразу выселить без суда и следствия. Ну что же, господа шапкозакидатели, отчасти вы правы... нет договора – нет разговора. Только об одном вы забыли: стоимость найма условно 15 000–20 000 руб. а стоимость имущества в квартире по самым скромным подсчетам - 300-500 тысяч рублей. Вы вселили без договора, потом так же легко решили выселить, в итоге пришли в квартиру с голыми стенами, где даже сантехнику открутили. Что будете делать? Нет договора – нет разговора...

Заключительные советы

Настоятельно рекомендую договор составлять заранее, согласовывать его с нанимателем, продумывать каждый пункт! Забудьте про тетрадные листики, исписанные от руки, и гордо носящие название "Договор найма". Вы думаете суду очень интересно разбираться в корявом почерке и непонятных формулировках? Составили, согласовали, распечатали, подписали! Все! Это уже половина спокойствия.

Ведя переговоры, составляя договор, выберите позицию простую, но эффективную:

"я к вам настроен лояльно, готов в чем-то уступить, всегда к людям отношусь с пониманием, но при этом на шею себе сесть не дам! В крайнем случае я готов в судебном порядке защищать свои права, именно с этим связана столь жесткая позиция по договору".

Таким образом вам будет абсолютно неважно, кто наниматель – студент ПТУ или полковник ФСБ.

Как-то люди писали, что брали с собой на переговоры и полковников МВД, и братков и Бог знает кого еще. Если честно, смешно. Вы всерьез думаете, что стоящий за вашей спиной сотрудник МВД вам хоть как-то поможет? Да его самого за превышение должностных полномочий можно так "намотать", что 100 раз пожалеет, что вообще вошел в эту квартиру.

У нас не 90-е! Все конфликты решаются цивилизованно. Но лучше эти конфликты предотвращать, чем решать.

Надеюсь статья вам понравилась, надеюсь на дельные комментарии.

За оценку публикации звездами буду очень благодарен.