Если аренда стала обременительной из-за пандемии

Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)?

Здесь я продолжаю свои статьи на тему аренды. В данной рассматриваем конкретные ситуации и ответы на часто задаваемые вопросы.

1. Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи 2. Можно ли рассчитывать на меры господдержки 3. Как согласовать "арендные каникулы", если вы хотите сохранить за собой помещение 4. Как расторгнуть договор с минимальными потерями (в том числе оформить односторонний отказ)5. Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения арендных платежей, ссылаясь на форс-мажор

1. Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи

Если договор не прекращен, и вы не вернули помещение в установленном порядке, но не платите, есть следующие риски:

• арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь период, договорную неустойку, или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);

• арендодатель может прекратить доступ в помещение и к размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований применять удержание, придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое решение вопроса надеяться на стоит);

• арендодатель может воспользоваться правом на отказ по договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего, он "сохранит" договор в надежде на будущие взыскания;

• если вы хоть как-то продолжали работать (доставка, заказы на вынос), проблемы с доступом или выселение могут окончательно парализовать деятельность;

• не стоит забывать о субсидиарной ответственности руководителя и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО). Хотя ее применение займет много времени и не всегда позволит взыскать денежные средства в реальности, однако списывать со счетов такую возможность нельзя.

Возможно, вам удастся возобновить платежи в будущем или погасить задолженность частично. Но от вышеозначенных рисков вас это не избавит. Если есть возможность, лучше попытаться договориться с арендодателем.

Что можно сделать сейчас: предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы. В качестве аргумента в переговорах отметьте, что платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в будущем, но для исполнения соответствующего решения на вашем счете может не быть денежных средств.

Обратите внимание: ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества, поскольку проблема взаимоотношений между арендодателями коммерческой недвижимости и арендаторами по поводу сроков и размера уплаты в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции арендных платежей во многом решена на законодательном уровне и на уровне подзаконных нормативных актов. В связи с этим рекомендует обращаться не в ТПП за получением заключения, а к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (об уменьшении, отсрочке (рассрочке) уплаты арендной платы) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

2. Можно ли рассчитывать на меры господдержки

2.1. Если вы относитесь к СМСП, организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии

Если вы относитесь к СМСП, для вас предусмотрено следующее.

1. При аренде федерального имущества, составляющего госказну РФ, по договору, заключенному до 01.04.2020, вы можете получить:

а) отсрочку по арендным платежам с 01.04.2020 по 01.10.2020 (для арендаторов, освобожденных от уплаты арендных платежей, - с 01.07.2020 по 01.10.2020). При этом нужно учесть, в частности, следующее. Задолженность по арендной плате должна быть погашена в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 в предложенный вами срок поэтапно, периодичностью не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 1/2 ежемесячного платежа по договору. Меры ответственности за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются (даже если такие меры предусмотрены договором). Установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки не допускается (пп. "а" п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р);

б) освобождение от уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по 01.07.2020 - если осуществляете деятельность в отрасли (отраслях) экономики, наиболее пострадавших от пандемии. Принадлежность к отрасли определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности, информация о которых есть в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) по состоянию на 01.04.2020 (пп. "б" п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

2. При аренде иного федерального имущества по договору, заключенному до 01.04.2020, вы можете получить отсрочку по арендным платежам, предусмотренным в 2020 г., - если осуществляете деятельность в отрасли (отраслях) экономики, наиболее пострадавших от пандемии. Особенности предоставления отсрочки в целом такие же, как при предоставлении отсрочки по договору аренды федерального имущества, составляющего госказну. Отличие в следующем: дополнительно требуется определить основной вид деятельности по коду из ЕГРЮЛ или ЕГРИП по состоянию на 01.04.2020, осуществляемой деятельности в сфере, наиболее пострадавшей от пандемии (пп. "а" п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Чтобы получить отсрочку (освобождение от уплаты), обратитесь к арендодателю. Он должен заключить с вами соответствующее допсоглашение в течение семи рабочих дней со дня обращения (пп. "а", "б" п. 1, пп. "а" п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Если вы являетесь организацией, включенной в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших от пандемии, для вас предусмотрено следующее.

1. При аренде федерального имущества, составляющего госказну РФ (в том числе земельных участков), по договорам, заключенным до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, вы можете получить (п. 2 (1) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р):

а) отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Условия ее предоставления, в частности, следующие:

-задолженность по арендной плате подлежит уплате в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 в предложенный срок поэтапно, периодичностью не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 1/2 ежемесячного платежа по договору;

-меры ответственности за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются (в том числе в случаях, если они предусмотрены договором);

-устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки не допускается.

Отсрочка предоставляется на весь период действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ с учетом освобождения арендатора от уплаты арендной платы;

б) освобождение от уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по 01.07.2020. Его предоставляют независимо от того, ведете ли вы деятельность в одной или нескольких отраслях по Перечню пострадавших от пандемии отраслей экономики и содержится ли информация об основном или дополнительных видах экономической деятельности в ЕГРЮЛ по состоянию на 01.04.2020 (п. 2 (1) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

2. При аренде федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления - за федеральными органами исполнительной власти, на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления - за государственными предприятиями или на праве оперативного управления - за государственными учреждениями, вы можете получить отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 г., по договорам, заключенным до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ.

Особенности предоставления отсрочки такие же, как при предоставлении отсрочки для этих арендаторов по договору аренды федерального имущества, составляющего госказну РФ. Ее предоставляют независимо от того, ведете вы деятельность в одной или нескольких отраслях по Перечню пострадавших от пандемии отраслей экономики, а также информации об основном или дополнительных видах деятельности, содержащейся в ЕГРЮЛ по состоянию на 01.04.2020 (п. 2 (2) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Если вы являетесь арендатором, включенным в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших от пандемии, то вас должны уведомить о возможности заключить допсоглашение к договору в соответствии с введенными мерами. Это должны сделать федеральные органы исполнительной власти, а также госпредприятия и госучреждения, находящиеся в их ведении, в течение семи рабочих дней с момента вступления в силу Постановления Правительства РФ от 11.07.2020 N 1032. Если вы относитесь к СОНКО - исполнителям общественно полезных услуг и ранее заключили допсоглашение, арендодатель должен обеспечить приведение его условий в соответствие с условиями п. п. 2 (1), 2 (2) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р. Сделать это он обязан в течение семи рабочих дней с момента вашего обращения (п. 2 Постановления Правительства РФ от 11.07.2020 N 1032).

Разъяснения, касающиеся применения Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р, а также шаблоны заявлений для СМСП на получение льгот вы можете найти на сайте Росимущества в разделе "Меры поддержки малого и среднего предпринимательства" (Информация Росимущества).

При аренде имущества в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности учтите следующее.

Для СМСП, организаций, включенных в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, Правительство РФ рекомендовало органам госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления установить такие же меры поддержки, что и для арендаторов федерального имущества (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Что можно сделать сейчас: независимо от принятия таких мер в вашем регионе рекомендуем уточнить у арендодателя, есть ли возможность отсрочки и (или) снижения платы, если ваша деятельность была приостановлена из-за ограничений, связанных с пандемией.

Если меры приняты, вам необходимо направить арендодателю письмо о необходимости заключить соответствующее допсоглашение.

Кроме того, в ряде случаев вы можете не просить, а требовать уменьшения арендной платы.

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать и допсоглашение о его изменении.

2.2. Если вы не относитесь к СМСП, организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии

Если вы не относитесь к СМСП, организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, но осуществляете деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в ситуации с пандемией, то при аренде любого федерального недвижимого имущества по договорам аренды, которые заключены до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, вы имеете право на отсрочку. Требования к условиям и сроку такой отсрочки установлены Правительством РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Если вы арендуете имущество в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, то органы власти или местного самоуправления в вашем регионе могут предусмотреть свои условия, не ухудшающие положение арендаторов по сравнению с требованиями Правительства РФ (п. 5 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).

Также вы вправе потребовать уменьшить арендную плату, если не могли пользоваться арендованным имуществом из-за режима повышенной готовности или ЧС, введенного в регионе режима.

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать и допсоглашение о его изменении.

2.3. Если вы арендуете не государственное и не муниципальное имущество

2.3.1. Особенности отсрочки по уплате арендных платежей в период коронавируса

В рамках мер господдержки арендаторов установлена обязанность арендодателя заключить с вами допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента вашего обращения, если договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Нужно учитывать два фактора:

• данная мера касается не всех арендаторов, а только осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (п. 1 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439);

• арендодатель может проигнорировать требование и отказать в нем. В этом случае у вас появляется право понудить его через суд, но процесс может затянуться.

С учетом этого широкое использование данного инструмента может быть затруднительным.

Требования к условиям и срокам отсрочки:

• любая недвижимость (кроме жилых помещений) всех форм собственности, включая частную;

• период отсрочки - с даты введения в вашем субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС и до 01.10.2020;

• объем отсрочки - в размере арендной платы за период действия указанного режима и 50% платы за период со дня окончания режима и до 01.10.2020;

• отсроченные платежи вносятся не раньше 1 января 2021 г. и не позже 1 января 2023 г. не чаще раза в месяц, равными платежами в размере не больше половины от ежемесячной арендной платы по договору;

• меры ответственности в период отсрочки не применяются, какие-либо дополнительные платежи не должны устанавливаться;

• не предоставляется отсрочка в части платы, составляющей коммунальные платежи или расходы на содержание (кроме случаев, когда арендодатель освобожден от этих платежей на период режима повышенной готовности или ЧС).

Сторонам договора разрешено устанавливать иные условия отсрочки, если они не ухудшают положения арендатора по сравнению с указанными требованиями (п. 6 Требований).

Обязательства сторон по предоставлению отсрочки считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности или ЧС в субъекте РФ независимо от даты, когда было заключено допсоглашение либо вступило в силу решение суда о понуждении арендодателя к его заключению (Обзор по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).

Верховный Суд РФ указал: если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки согласно договору, а арендодатель знал (не мог не знать) о том, что тот осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, то арендодатель информирует арендатора о праве на отсрочку в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ). Считается, что арендодатель, не проинформировавший об этом, предоставил отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. Аналогичные последствия применяются также, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения допсоглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не возражал против внесения арендной платы на условиях, предусмотренных п. 3 Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Арендаторы вправе потребовать уменьшить арендную плату, если не могли пользоваться арендованным имуществом из-за режима повышенной готовности или ЧС, введенного в регионе.

2.4. Особенности уменьшения арендной платы в период коронавируса

Вы вправе требовать уменьшить арендную плату в 2020 г., если не могли пользоваться имуществом из-за введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). При этом не требуется, чтобы вы работали в наиболее пострадавших от пандемии отраслях или относились к СМСП.

В случае отказа арендодателя вы можете через суд попытаться понудить его заключить такое соглашение или установить размер снижения, если не договорились в этой части. Если вы выиграете, арендная плата будет снижена с момента, когда стало невозможно использовать имущество. Если арендодатель подаст иск о взыскании арендной платы, в качестве возражений на иск вы сможете указать, что он необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы (вопрос 5 Обзора N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.04.2020).

Если предусмотрены меры поддержки арендодателей, снижающих плату для арендаторов, у вас больше шансов оперативно заключить нужное соглашение.

Какие меры поддержки (льготы) со стороны государства предусмотрены для арендодателей в связи с распространением коронавирусной инфекции

Арендодатели, которые в соответствии с Требованиями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, предоставили арендаторам отсрочку по арендной плате за недвижимые торговые объекты, при определенных условиях могут получить отсрочку по некоторым налогам (авансовым платежам). Получить рассрочку по данному основанию они не могут (п. 1, пп. "в" п. 12 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 409).

Кроме того, Правительство РФ рекомендовало региональным властям оказать арендодателям - собственникам недвижимости, предоставившим отсрочку арендной платы по договорам, указанным в п. 1 названных Требований, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости. Такую поддержку рекомендовано оказывать на период действия отсрочки арендных платежей (п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439

Арендатор-СМСП может рассчитывать на уменьшение арендной платы на срок до одного года при аренде зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, если (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):

• осуществляет деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавируса отраслях;

• использует эти объекты для ведения деятельности в указанных отраслях;

• заключил договор аренды до того, как орган госвласти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или ЧС в субъекте (в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ в ред. Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Если вы в течение 14 рабочих дней с момента обращения к арендодателю не достигли с ним соглашения об уменьшении арендной платы (ином изменении условий договора), то вы вправе не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке ст. 450.1 ГК РФ. В этом случае с вас не взимаются (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):

• убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды;

• иные суммы, если договором аренды в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ ваше право на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплатить арендодателю определенную сумму.

Минусом является то, что обеспечительный платеж (если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю) вам не вернут (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Иные убытки (денежные суммы) возмещаются (уплачиваются) в соответствии с гражданским законодательством (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Продолжение читайте здесь.

Источник: www.consultant.ru

Есть вопросы? Пишите в комментариях!

Подписывайтесь на мой канал Яндекс. Дзени ****.com%2Flawyer_malyuta%2F">инстаграм.