Ипотечное жилье в аренду – законно ли это и зачем сдавать квартиру?

Так как при ипотеке купленное жилье находится в залоге у банка, то есть и ограничения. Например, нельзя недвижимость передавать в дар, делать перепланировку, способную негативно повлиять на стоимость объекта, продавать без разрешения банка.

Поэтому заемщиков часто интересует вопрос об аренде ипотечного жилья. Разрешается ли сдавать его жильцам? Может быть, и здесь есть ограничения?

Что говорит закон

Закон не запрещает сдавать жилье съемщикам. Согласно ФЗ-102 недвижимость, даже если она куплена в кредит, является собственностью заемщика. А распоряжаться собственник своим имуществом может как угодно. В том числе и получать от недвижимости финансовую выгоду в рамках закона.

Но следует знать, что при ипотеке есть еще одна заинтересованная сторона – залогодержатель. Проще говоря, пользоваться недвижимостью по своему усмотрению, нарушая при этом интересы кредитора, заемщик не может. Закон в данной ситуации защищает еще и интересы банка.

Поэтому возможность сдачи залогового жилья в аренду должна быть сначала согласована с кредитором.

Часто ответ на вопросы кроется в договоре кредитования:

• Ограничений в договоре кредитования по вопросам аренды нет.
• Самый распространенный случай – заемщику разрешается сдавать жилье, но только с разрешения банка.
• В договоре прописывается запрет на сдачу недвижимости. Нарушение пункта может грозить санкциями. Однако запрет банки устанавливают редко.

Можно ли сдавать жилье в аренду, если оно в ипотеке?

Если запрета нет, то и вопросы отпадают. Заемщик имеет право сдавать ипотечное жилье съемщикам. Только следует помнить, что это получение дохода, с которого по закону требуется уплачивать налог.

Сегодня необязательно оформить ИП для этого и составлять договор аренды. Закон о самозанятых разрешает сдавать недвижимость в аренду без регистрации предпринимательской деятельности.

Требуется только стать официально самозанятым и уплачивать 4% в бюджет с полученного от аренды дохода. При этом не требуются никакие отчетности, декларации, обязательные взносы и т. д.

Если же для сдачи жилья требуется согласие банка, то нужно пойти и получить его в письменном виде.

Если есть запрет в договоре, то ситуация складывается интересная. Обычно за нарушение договора предусматривается штраф. Но банку крайне сложно будет узнать, сдает человек жилье в аренду или нет. Никакой банк не отправляет сотрудников по адресам заемщиков, чтобы разузнать, сдается ли квартира в аренду.

Единственный вариант, если кто-то из соседей или недоброжелателей «настучит» на заемщика. В целом же есть мизерная вероятность, что банк узнает о нарушении условий договора. Более того, такая же мизерная вероятность, что запрет вообще будет в договоре. Поэтому можно не бояться и сдавать недвижимость, получая пассивный доход.

Зачем сдавать жилье

Часто люди покупают жилье в ипотеку не для себя, а для несовершеннолетних детей или внуков.

Схема проста: покупается жилье в ипотеку и сдается жильцам. За счет прибыли от аренды погашается кредит. Скорее всего, ежемесячный доход от аренды не будет покрывать платеж по кредиту. Поэтому придется добавлять. Но это все равно выгоднее, чем гасить ипотеку полностью из своего кармана.

Когда дети повзрослеют и захотят свое жилье, то ипотека уже обычно бывает погашена. Причем практически за деньги съемщиков.

Если заемщик будет вносить платежи по ипотеке сам, согласно графику, а ежемесячную плату за аренду просто вносить сверх суммы (т. е. частичное досрочное погашение), то погасить ипотеку получится заметно быстрее. Более того, за счет этого получится существенно сократить итоговую процентную переплату.

Сама квартира может заметно с годами подорожать. В ряде случаев получается даже заработать на ипотеке. Т.е. полученная сумма после продажи недвижимости в будущем оказывается выше, чем внесенные личные деньги в счет погашения ипотеки.