Покупка квартиры у (будущего) банкрота - новая угроза!

https://pro-sud.ru/Покупка недвижимости сегодня – самая рискованная сделка в жизни гражданина. Можно легко остаться без денег и без квартиры (причем единственной). К сожалению, количество рисков, принимаемых на себя покупателями недвижимости с каждым годом только растет. Среди длинного перечня угроз, таких как: продажа квартиры недееспособным человеком, продажа общего имущества супругов одним из них без согласия другого, продажа жилья вместе с жильцом, сохраняющим право пользования жилым помещением, актуализировалась новая проблема – покупка квартиры у (будущего) банкрота.

Суть проблемы: продавец квартиры, предвидя, что в недалеком будущем его может ждать личное банкротство, решает избавиться от принадлежащей ему недвижимости. На момент продажи квартиры все вроде бы «чисто» - на квартире нет арестов/обременений, в отношении продавца не возбуждены исполнительные производства (узнать это можно на сайте ФССП субъекта РФ, просто вбив ФИО продавца в строку поиска). Но сложность для покупателя в том, что подлинную информацию о финансовом положении продавца в открытых источниках получить нельзя.

К примеру, продавец уже перестал исполнять обязанности по нескольким своим кредитным договорам, общий размер задолженности – несколько миллионов рублей. Хотя обязательства уже не исполняются, должно пройти некоторое (часто – длительное) время, прежде чем банки решат обратиться в суд (от нескольких месяцев до полугода) обратятся в суд (три-четыре месяца), получат исполнительный лист (еще месяц) и предъявят его приставам – только в этот момент покупатель может получить соответствующую информацию о продавце на сайте ФССП. Но не раньше!

И реализовать свою квартиру продавец решил не просто так – дело в том, что у него две квартиры. Одну он продает, предвидя свое будущее банкротство (которое может наступить даже через несколько лет). А другую оставляет за собой, как единственное жилье, на которое (пока) нельзя обратить взыскание по его долгам. То есть, заключая договору купли-продажи квартиры, продавец преследует незаконную цель – скрыть свое имущество от кредиторов. Излишне говорить, что из вырученных от реализации квартиры средств, кредиторам не перечисляется ни копейки. Покупатель об этом разумеется ничего не знает и уверен, что проблем со сделкой не будет. Риелтор ведь уже проверил «чистоту сделки».

В соответствии с п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом.

Согласно п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона знала о цели должника причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Возникает вопрос, а каким образом покупатель мог (или должен быть узнать) о ущемлении интересов кредиторов продавца, о признаках его неплатежеспособности или недостаточности имущества?! А должен был знать и все тут! – сделал вывод Арбитражный суд г.Москвы, вынося определение от 20.04.2018 по делу № А 40-109856 и признавая недействительной сделку купли-продажи квартиры, совершенную в 2015 году (продавца признали банкротом лишь в 2017 году). Лишь в 2020 году по указанному спору покупателю удалось доказать в Верховном суде свою правоту. Правда, квартира к тому времени была уже вновь перепродана третьему лицу.

Если ли способы защиты покупателя в подобной ситуации, то есть в рамках (будущего) банкротства продавца? Да, несколько рекомендаций дать можно:

• В договоре купли-продажи квартиры должна быть указана реальная стоимость недвижимости. До сих пор встречаются покупатели, разрешающие продавцу указать в договоре 1 млн рублей (необлагаемую налогом сумму). Укажите заниженную (по сравнению с рыночной) цену – значит вы в сговоре с банкротом!
• избегайте расчетов наличными. В процедуре банкротства расписки банкрота о получении средств мало что стоят. Платежи за квартиру лучше совершать путем банковских переводов – так вы всегда сможете подтвердить реальность операции по покупке квартиры.