Отмена сделки купли - продажи недвижимости

Добрый день уважаемые друзья и читатели моих публикаций. Сегодня расскажу о практическом опыте отмены сделки купли – продажи квартиры, совершенной должником за 2 года до признания его несостоятельным (банкротом). Учитывая, что автор является практикующим юристом по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) то за услугами обращаются как должники с целью списания долгов через банкротство физических лиц, так и финансовые управляющие, которым необходимо максимально наполнить конкурсную массу через признание сделок недействительными, совершенными должником в течении 3-5 лет до подачи заявления о несостоятельности (банкротстве).

В настоящее время ежедневно совершаются тысячи сделок купли – продажи объектов недвижимости, из них процентов 50% участники сделки обращаются за помощью к юристам или агентам по недвижимости. Остальная часть в целях экономии совершают сделки самостоятельно, при этом забывая или не зная некоторых аспектов, которые в последующем могут обернуться серьезными затратами. Особенно менее защищенными являются покупатели объектов недвижимости, которые мало что знают про объект недвижимости, имеется ввиду юридическая сторона вопроса, а также про самого продавца объекта недвижимости.

В данной статье уклон направлен на проведение правовой проверки участника сделки, непосредственно продавца, так как, не проявляя должную осмотрительность есть высокий риск в относительно скором времени потерять купленный объект, даже если он приобретен в ипотеку через банк.

Итак ранее мною было завершено судебное дело, в рамках которого предстояло подготовить заявление о признании сделки купли – продажи квартиры, расположенной в г. Санкт - Петербург на сумму 5 млн. рублей, совершенной между должником и его покупателем недействительной с применением последствий в виде возврата в собственность должника (продавца) проданного объекта недвижимости.

Задача состояла в подготовке заявления и поиске объективных документальных доказательств, с помощью которых можно будет доказать обоснованность предъявленных исковых требований.

Предистория такова: Должник имея непогашенные обязательства на сумму 10 млн. рублей, а также в собственности квартиру, приобретенную частично на кредитные средства, через потребительский кредит в 2018 г. решил не отдавать свои долги, а пройти процедуру списания долгов через банкротство в соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ от 26.10.2002 г. Чтобы в процессе банкротства квартира не была реализована должник решил ее по быстрому продать, а денежные средства потратить на личные нужды. Квартира была выставлена на 5% ниже рыночной цены, в связи с чем быстро нашелся покупатель, который решил не пользоваться услугами риэлторов, а самостоятельно совершить сделку купли – продажи, при этом продавец сделал еще скидку, и покупатель не позаботился о проведения соответствующей правовой проверки продавца как участника сделки. При этом продавец попросил покупателя отразить в договоре купли-продажи стоимость квартиры чуть ниже чем фактическая стоимость, мотивируя это нежеланием платить подоходный налог. Денежные средства за купленную квартиру передавались частично наличными средствами – первоначальный взнос по ипотеке, частично безналичным путем через оформление ипотеки в одном из столичных банков. При этом банк не проводил правовую проверку продавца, так как при получении кредита такая проверка проводится в отношении покупателя, т.е. заемщика. Так как Банк интересует именно заемщик, который после совершения сделки купли – продажи становится обязанным по выплате кредитных средств.

Спустя год на должника было подано заявление о несостоятельности (банкротстве) в Арбитражный суд города Москвы, так как должник после сделки сменил адрес регистрации. Был утвержден финансовый управляющий, в полномочия которого входило поиск имущества, принадлежащего на праве собственности должнику и выявления подозрительных сделок, совершенных должником. Стоит оговорится, что помимо квартиры, на должнике в тот период были зарегистрированы и иные объекты недвижимости, а также различные транспортные средства, поэтому возможно покупатель предположил, что продавец является состоятельным человеком и в дальнейшем проблем не будет. Запросив выписку из ЕГРП финансовый управляющий установил, что должник ранее продал квартиру, денежные средства от которой израсходовал по своему усмотрению, не погасив при этом свои финансовые обязательства.

Мною как юристом были получены сведения о том, что на момент совершения сделки в отношении продавца объекта недвижимости были возбуждены исполнительные производства о взыскании 1 миллиона рублей, а также возбуждены гражданские судебные производства о взыскании долга более 7 миллионов рублей. На тот момент часть решений уже была опубликована на сайтах судов, но они еще не вступили в законную силу. Также была проведена оценка рыночной стоимости квартиры, и установлено, что аналогичные квартиры продавались на 15% выше, чем совершенная сделка купли – продажи. Кроме того, сам покупатель в процессе судебного производства не смог достоверно подтвердить первоначальный взнос, который он сделал чтобы купить объект недвижимости.

По факту покупатель в суде не смогу доказать следующие обстоятельства, которые были существенными для принятия решения по делу:

1. Покупатель не смог предоставить доказательства того, что совершая сделку, стороны действуют разумно и обоснованно и не имеют цели причинить имущественный вред правам кредиторов продавца.

То есть покупатель не знал/мог не знать, что у продавца имеются непогашенные обязательства перед кредиторами, но при этом покупатель не проявил должной осторожности и осмотрительности, которая позволяла бы ему отказаться от совершения сделки по купли – продажи квартиры, так как продавец уже на момент совершения сделки обладал признаками неплатежеспособности, т.е. признаками банкротства.

Хотя такие сведения являются общедоступными и их мог получить покупатель самостоятельно, либо обратившись в агентство недвижимости для юридического сопровождения сделки.

2. Не рыночная цена приобретаемой квартиры, тоже самое касается случаев, когда продавец очень просит, чтобы в договоре купли – продажи отразить цену на квартиру ниже, чем по факту, с целью экономии на налогах.

В данном случае в договоре купли – продажи была зафиксирована цена ниже, чем квартира продавалась по факту, сделано это было для того, что продавец не был обязан платить налог 13% от продажи квартиры, так как квартира в собственности была менее 5 лет. Покупатель же не смог доказать, что фактически были переданы денежные средства больше, чем указано в договоре, так как юридическую силу имеет тот договор, который был зарегистрирован в установленном законом порядке соответственно на этот договор и обратил свое внимание суд.

3. Покупатель не смог доказать, что совершенная сделка не нарушила имущественные права кредиторов, так как должник имея непогашенные обязательства после получения денежных средств не стал их погашать, а учитывая, что сведения об обязательствах были общедоступными то покупатель не мог не знать о них.

Соответственно условия норм статьи 61.2 и 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» были соблюдены.

В качестве 3-го лица в данном процессе был привлечен банк, который особо не участвовал в судебном разбирательстве, лишь предупредил покупателя о том, что вне зависимости от итогов рассмотрения дела, долг по ипотеке лежит на покупателе.

Таким образом, решение суда было очевидным, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Сделка купли – продажи была признана недействительной, применены последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в собственность продавца. Покупателю при этом никто не чего возвращать не будет, более того долг по ипотеке в любом случае нужно выплачивать. Учитывая, что покупатель на второй год отказался от страхования недвижимости, то данное событие не явилось страховым случаем. Получается покупатель сэкономив 10 тысяч рублей на правовой проверки продавца или 50 тысяч рублей на юр.сопровождении сделки потерял более 5 миллионов рублей.

Как исключить риск признания сделки недействительной в соответствии с нормами ст. 61.2 и 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

1. Установить наличие/отсутствие признаков несостоятельности (банкротства) у продавца

2. Установить наличие/отсутствие признаков намерений продавца причинить вред имущественным правам кредиторов

3. Установить является ли рыночной стоимость продаваемой недвижимости

4. Проверить законность оснований приобретения недвижимости продавцом

5. Подготовить документы, подтверждающие возможность покупателя совершить сделку в указанном размере

6. В договоре купли – продаже указать действительную стоимость приобретаемой недвижимости

7. Произвести расчет с документальным подтверждением (аккредитив, безналичный перевод, банковская ячейка)

8. Сохранить все документы после совершения сделки

Вышеуказанные действия каждый покупатель может совершить самостоятельно либо с помощью соответствующих специалистов.

Совершая сделки по купли – продажи объектов движимого и недвижимого имущества необходимо быть уверенным, что сделка является безопасной и в будущем не возникнет рисков признания таких сделок недействительными, не будет соответствующих судебных споров с несением расходов на юристов и адвокатов по защите своих прав и интересов. Каждая сторона по сделки должна быть защищена как в физическом, так и в юридическом плане.

Правовую защиту, а также все хлопоты, связанные с совершением безопасной сделки в городе Санкт – Петербург и Ленинградской области берет на себя агентство недвижимости ООО «Районный агент». Начиная с августа месяца текущего года автор настоящей публикации (эксперт по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) – Сафронов Ярослав Валерьевич) тесно взаимодействует с данным агентством и является партнером по юридическому сопровождению сделок. Целью сотрудничества и партнерства является оказание качественных юридических услуг и услуг по сопровождению в подборе, покупке, продаже, обмене, аренде объектов недвижимости на территории города Санкт – Петербурга и Ленинградской области. Обращаясь в агентство недвижимости ООО «Районный агент» каждый клиент может быть уверен в совершении безопасной сделки. Перед сделкой продавец и покупатель проходят тщательную правовую проверку (за счет агентства) с целью исключения любых правовых рисков, которые могут возникнуть в будущем у наших клиентов.

Статью подготовил: Эксперт по сопровождению дел о банкротстве – Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г. Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Мы действительно решаем проблемы наших клиентов. Всегда на связи по тел. +7-950-739-22-01, +7-812-992-95-35, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru, либо задать свои вопросы в личные сообщения в Вк https://vk.com/jurist174, либо получить личную консультацию по адресу: г. Санкт – Петербург, пр. Обуховской Обороны, д. 116, офис 320 (рядом станция метро «Пролетарская»), regional-agent.ru

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, в контакте осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта. Жду Ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.