Как при покупке жилья, не остаться без денег и недвижимости

Мало для кого является секретом тот факт, что покупатель наверное самая незащищенная сторона при покупки недвижимости. В случае если что не так, то недвижимость вернется к продавцу.

А вот вопрос возврата своих средств может быть большой проблемой. Так есть примеры, когда решение суда о взыскании денег так и осталось не исполненным, поскольку у продавца к тому времени уже не было ни денег, ни другого имущества, которое можно было бы реализовать.

Свежий пример из практики ВС РФ, который стал опасным прецедентом для покупателей недвижимости (определение № 310-ЭС 20-6956 по делу А 23-734/2018).

В 2015 году жительница Калужской области решила улучшить свои жилищные условия и приобрести свой собственный дом с участком земли.

Женщина присмотрела устроивший ее вариант, но исходной суммы в 5,1 млн рублей у нее не было.

Продавец согласился пойти навстречу: она должна была внести аванс в 2,1 млн рублей и подписать предварительный договор купли-продажи, оставшуюся же сумму могла внести позднее после взятия кредита и тогда уже подписать договор купли-продажи.

Продавец также не хотел упускать покупателя, поскольку ему нужны были деньги для погашения банковского кредита (и дом, и земля находились в залоге у банка).

После получения аванса, он смог закрыть долг по кредиту и снять залоговое обременение с недвижимости. Оставшиеся деньги потратил на свои текущие нужды.

Подходил срок для подписания основного договора купли-продажи, а покупательнице так и не удалось получить кредит: банк по каким-то причинам отказал.

Ее просьбу о снижении цены за дом на 2 млн рублей продавец, разумеется, отклонил: его материальное положение тоже было не из лучших. Словом, до сделки дело так и не дошло — и покупательница потребовала вернуть ей аванс.

Но у продавца к тому времени денег уже не осталось, так что исполнить ее претензию он не смог. По иску покупательницы суд взыскал с продавца 2,1 млн рублей и еще проценты за пользование чужими денежными средствами на 240 тысяч рублей.

Вот только деньги оставались взысканными лишь на бумаге: у продавца не было постоянного заработка, с которого можно было бы удерживать долг, да и, помимо покупательницы, у него были другие кредиторы, которые тоже требовали свои деньги.

Все, что удавалось заработать, продавец отдавал в счет долгов, но все погасить было невозможно. Так что спустя два года, в 2018 году, он подал в суд заявление о банкротстве.

Как известно, гражданин, признанный банкротом, освобождается от исполнения денежных обязательств, если только они не носят личного характера.

Суд установил, что его имущества недостаточно для уплаты всех долгов, а дом, который ему так и не удалось продать, был единственным жильем — так что продать его в счет долгов по закону было нельзя.

Имелись все основания, чтобы признать должника банкротом. И самое интересное, что в таком случае списывался бы его долг перед покупательницей (возврат аванса с процентами).

По этому вопросу судам долго не удавалось прийти к общему мнению. В первой инстанции суд списал долг, но в апелляции решение отменили, посчитав, что здесь есть признаки злонамеренного уклонения должника от возврата долга (получив аванс, он его тут же потратил, а потом еще 2 года не возвращал долг, взысканный решением суда).

Спор дошел до Верховного суда РФ — и там вынесли решение в пользу должника.

По мнению суда, покупательница сама взяла на себя риск неисполнения обязательства, когда заключила предварительный договор, не располагая всей суммой денег на руках или хотя бы гарантиями, что она у нее точно будет.

Кроме того, она не могла не знать, что у продавца есть долги (в связи с чем он и продавал дом), и все равно вступила с ним в сделку. А злонамеренных действий со стороны должника суд не установил (он не скрывал своего тяжелого материального положения и хотел поправить его, продав свой дом).

Иными словами, ситуация такова: покупательница отдала более 2-х млн рублей за дом, который так и не стал ей принадлежать. А продавец теперь официально банкрот и по закону не обязан возвращать ей деньги.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверьте своего потенциального продавца на предмет наличия у него долгов.

На сайте Росреестра можно получить выписку по интересующему вас объекту недвижимости, где видно, нет ли на нем залога, ареста и иных обременений.

На сайте Федеральной службы судебных приставов можно увидеть, какие непогашенные долги числятся за собственником недвижимости.

А на сайте арбитражного суда (по месту жительства продавца) можно увидеть, не ведется ли в отношении него дело о банкротстве. Если у продавца много долгов, подумайте, так уж ли стоит рисковать и заключать с ним сделку.

Источник