Почему нельзя выделить долю в квартире, несмотря на отсутствие запрета на это в законе?

Участие в долевой собственности на любое имущество часто приводит к конфликтам. Если вопрос касается квартир, то конфликты между собственниками почти всегда неизбежны.

Поэтому у участников долевой собственности возникает идея о реальном разделе жилых помещений с выделением каждому изолированной комнаты в счет его доли.

Иски о выделе долей часто даже удовлетворяются судами первой инстанции, к моему удивлению, кстати.

Но если обратиться к правоприменению во второй или третьей судебных инстанциях, то там подобные решения без внимания не оставляют. С высокой долей вероятности судебные акты будут отменены, если дело попадет на пересмотр в апелляцию или кассацию.

Действующее законодательство при этом прямых запретов на выдел доли из общей собственности не содержит. Пленум Верховного суда также допускает раздел квартир. Есть лишь оговорка о том, что должна существовать техническая возможность для этого.

Что такое техническая возможность?

Именно об эту оговорку спотыкается требование о выделе доли в квартире.

Техническая возможность раздела квартиры не означает только лишь наличие нескольких изолированных комнат в ней.

После раздела должны образовываться два самостоятельных объекта недвижимого имущества с тем же назначением. Если это невозможно осуществить технически, имущество попадает под определение неделимой вещи (п. 1 ст. 133, п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Применительно к квартире это означает, что после ее раздела должны образоваться две самостоятельные квартиры с отдельными входами, кухнями, коридорами подсобными комнатами, санузлами и другими атрибутами.

Чаще всего разделить таким образом квартиру, даже если она будет состоять из десятка комнат, не позволяет конструкция многоквартирного дома.

Раздел же помещения на комнаты с сохранением мест общего пользования в долевой собственности (те же кухни, санузлы и т.п.) по своей сути выделом доли не является, поскольку не влечет за собой прекращения права общей долевой собственности.

Кроме того, комната и квартира, с точки зрения Жилищного кодекса РФ, являются разными видами жилых помещений с разным предназначением (п. 3 и п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Соответственно, раздел квартиры на изолированные комнаты будет противоречить положениям гражданского законодательства о неделимой вещи, которые я приводил чуть выше.

Именно с этим связан так называемый запрет на образование коммунальных квартир.

К чему приводит реальный раздел квартир при отсутствии технической возможности и как на самом деле необходимо действовать?

Впрочем, еще раз повторюсь: в российской судебной практике бывает всякое, в том числе есть и примеры удовлетворения исковых требований о реальном разделе квартир, которые не были обжалованы и вступили в законную силу.

На мой взгляд, такие решения создают больше проблем для жильцов, чем удобства, поскольку техническая возможность оборудовать отдельный вход в квартиру и кухню от наличия судебного акта не появляется. Зато долевая собственность прекращается полностью, и все те же подсобные помещения оказываются в подвешенном состоянии.

Вместо выдела долей в суде нужно определять порядок пользования жилым помещением, если не удается этого сделать по соглашению всех жильцов.

Кроме того, по решению суда возможен раздел финансовых лицевых счетов для раздельной оплаты услуг ЖКХ.