Старый друг лучше новых двух, или Что делать со старыми документами на квартиру

Мы живем в век высоких скоростей и технологий. Законы меняются так же часто, как приложения для смартфонов.

Что делать человеку, далёкому от всех этих норм и требований? Часто вопрос быть или не быть, регистрировать или нет решается за чашкой чая с соседкой или коллегой на работе.

Давайте разберемся со старыми документами на недвижимость

Договоры о передаче жилья в собственность на старых бланках грязно-желтого цвета, нотариальные договоры купли-продажи, дарения, мены, регистрационные удостоверения... Закон не обязывает регистрировать права по таким документам. Однако есть подводные камни, которые могут стать не очень приятным сюрпризом для собственника в самый неподходящий момент. Будь то продажа, дарение, оформление наследства, регистрация (прописка) нового члена семьи.

Все эти документы пришли к нам из прошлой жизни, когда права на недвижимое имущество регистрировали органы БТИ и местные администрации (поселковые сельсоветы).

Эпоха БТИ в части регистрации прав закончилась со дня вступления в силу 31.01.1998 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу) и создания системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. С 01.01.2017 регистрация прав на недвижимое имущество регулируется федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", расширив полномочия и функции регистрирующего органа.

В переходный период от БТИ к учреждениям юстиции образовался временной промежуток, где уже законодательно прошла смена регистрирующих органов, однако учреждения юстиции по регионам еще не созданы. Законом определен срок их создания до 1 января 2000 года.

Таким образом, с 31.01.1998 до создания учреждения юстиции в каждом отдельно взятом регионе БТИ продолжали регистрацию прав на недвижимость. Соответственно, дата, до которой договоры могут быть отнесены к тем самым, которые признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), по всем регионам разная. Например, в Кемеровской области это 19.11.1998, в Кировской области – 01.08.1999.

Какие же препятствия могут возникнуть при регистрации права на основании старых документов?

• Юридически действительным признается договор, прошедший регистрацию в БТИ или в местной администрации (поселковом сельсовете) и удостоверенный регистрационной надписью в виде штампа на договоре, либо если к договору выдавалось регистрационное удостоверение.

• В случае отсутствия регистрационного штампа, равно как и регистрационного удостоверения, право считается незарегистрированным и признается только в судебном порядке. Если все участники живы-здоровы, то могут все одновременно обратиться в МФЦ с заявлениями на переход и право собственности.

• Самовольная перепланировка. Да-да, когда-то давно самостоятельно сделали перепланировку, сотрудники БТИ сделали плановое обследование – и все сведения теперь имеются в Росреестре.

• Ошибки в фамилии, имени или отчестве, отсутствие подписей, имеют место подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеются серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать содержание. Все это решается только в судебном порядке.

Кроме того, при утере старых документов, надо будет изрядно постараться, чтобы их восстановить. Не везде архивы сохранились в полном объеме. Если зарегистрировать их сегодня, то сведения о правообладателях будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), и о документах уже можно будет не беспокоиться.

Наличие сведений о правообладателях в ЕГРН дает возможность внести отметку о невозможности совершения регистрационных действий без личного участия. И это оградит собственника от мошеннических действий.

Подводя итог, считаю необходимым не откладывать в долгий ящик старые документы и все-таки зарегистрировать свои права.