Как продать квартиру с материнским капиталом

Многие семьи в нашей стране используют материнский капитал для решения жилищного вопроса. Данное пособие является существенной поддержкой при приобретении объекта недвижимости. Но если семья в последствии решила продать недвижимое имущество, возникает вопрос, возможна ли продажа квартиру (дом) купленную на материнский капитал, и какими особенностями характеризуется процедура.

В соответствии с Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» при направлении государственного пособия на приобретение жилья, объект должен быть оформлен в равных частях на всех членов семьи, в том числе на детей. Законодательством не запрещены сделки с квартирой, приобретенной таким образом, но должны быть соблюдены определенные условия - недвижимость оформлена в общую собственность всей семьи.

Для заключения соглашения купли-продажи требуется получить одобрение органов опеки и попечительства. В новой квартире несовершеннолетним выделяются части, равнозначные или большие, чем в предыдущем жилье. Допускается покупка квартиры с меньшей площадью, если улучшаются жилищные условия (развитая инфраструктура, хорошее местоположение и пр.).

При разводе родителей доли детей в объекте недвижимости не меняются. Покупка или обмен квартиры не должны нарушать прав несовершеннолетних.

Порядок действий

Порядок действий при продаже квартиры с участием материнского капитала следующий:

-Найти замену жилья с выделением равнозначной доли несовершеннолетним.

-Подготовить бумаги для получения разрешения от органов опеки на заключение договора.

-После получения одобрения госструктур заключить соглашение о продаже квартиры и покупке нового жилья.

-Заверить договор у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Основная цель сотрудников органов опеки и попечительства заключается в том, чтобы проследить за соблюдением прав несовершеннолетних. Поэтому при продаже квартиры (дома), приобретенной с участием материнского капитала, возможны следующие варианты:

- Выделение равнозначных долей детям в новом объекте недвижимости;

-Денежная компенсация несовершеннолетним, помещенная на их личный счет в банке;

-Выделение частей в жилье других родственников (бабушек или дедушек).

Денежная компенсация возможна с предварительного одобрения органов опеки и попечительства. Для этого необходимо предоставить в отдел заявление и акт независимой экспертизы о стоимости части несовершеннолетних в квартире. Это единственный способ получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости без выделения долей детям в новом жилье. Денежная компенсация помещается на личный счет детей, которым они смогут воспользоваться после достижения 18 лет. Допускается расход средств законными представителями детей, в том числе на приобретение недвижимости с согласия органов опеки и попечительства. Особенности сделки для квартиры в ипотеку. Если при покупке помимо материнского капитала использовалась ипотека, то необходимо получить разрешение на сделку от банка, перед которым остался долг.

Пошаговая инструкция продажи квартиры будет содержать дополнительные действия:

-Получение разрешения на сделку от финансовой организации;

-Перечисление полученных от покупателя средств на погашение долга;

-Снятие обременения с объекта недвижимости.

В некоторых случаях оформляется перевод обязанностей по долгу перед банком на покупателя квартиры. Но финансовые организации редко дают согласие на подобную процедуру, так как это несет для них определенные риски.

Документы для получения одобрения на заключение договора необходимо подготовить следующий пакет документов:

-Удостоверение личности заявителя;

-Свидетельство о рождении детей (паспорт, если несовершеннолетний достиг 14 лет);

-Выписка из ЕГРН; свидетельство о праве собственности;

-Кадастровый паспорт объекта;

-Сертификат на материнский капитал, если он использовался при покупке квартиры;

-предварительный договор «купли-продажи»;

-согласие на сделку от совершеннолетних членов семьи, имеющих части.

В зависимости от особенностей договора могут потребоваться и другие документы. Если жилье приобреталось в ипотеку, то необходимо согласие финансовой организации, где оформлялся заем. В Законе «Об опеке и попечительстве», статья 21 говорится о том, что сотрудники государственного органа обязаны рассмотреть заявление в течение 15 дней. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован.

Сроки продажи

Точных сроков возможности продажи недвижимости, приобретенной с помощью материнского капитала, законодательными актами не установлено. Сделку купли-продажи можно осуществить с первого дня владения квартирой, если соблюдаются все условия. Но нужно учитывать следующие моменты: Срок действия разрешения от органов опеки и попечительства составляет 3 месяца. Договор на покупку нового жилья с предоставлением долей детям должен быть предоставлен в госструктуру не позднее 1 месяца после его заключения.

Важно знать!
Недвижимость, приобретаемая взамен имеющейся, не должна ухудшать жилищные условия детей. Новая квартира не должна быть в аварийном состоянии или относиться к ветхому фонду.

Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ (последняя редакция)