Недвижимость – важная категория объектов гражданских правоотношений. Зачастую как в теории, так и на практике возникает вопрос о том, какие вещи можно считать недвижимыми, а какие – нет. В Гражданском кодексе Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее – ГК РФ) содержится определение недвижимости и её категорий. Данное определение обладает рядом особенностей и нюансов, требующих отдельного исследования.
Понятия недвижимости, недвижимых вещей и недвижимого имущества отождествляются в пункте 1 статьи ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи». Статья 131 ГК РФ осуществляет правовое регулирование отношений, возникающих при регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, их ограничения, возникновения, перехода и прекращения.
Это даёт основание утверждать, что под понятием недвижимости следует понимать недвижимое имущество, которое включает в себя не только вещи, что следует из названия статьи 130 ГК РФ, но и имущественные права на них. Данная позиция поддерживается в работах профессоров В.П. Масляева и А.И. Мозолина. Они объясняют это также тем, что использование вещей лицами, не являющимися их собственниками, возможно только путём предоставления им собственниками соответствующих вещных прав – а потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а права на их использование. Следовательно, данные права становятся объектами экономического оборота и связанных с ним правоотношений [1].
Категории недвижимого имущества следует изучить подробнее. Итак, к недвижимости абз. 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ относит: «земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства». Е.А. Суханов называет эту категорию «недвижимостями по природе», поясняя, что в основу юридического выделения их положен фактический критерий, а именно, тесная связь с землёй [2].
При этом В.П. Мозолин и А.И. Масляев подразделяют данную категорию недвижимых вещей на два вида: а) земельные участки и участки недр; б) всё, что связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Особое внимание профессора уделяют второму из этих двух видов. Они отмечают, что современный уровень развития техники позволяет перемещать без ущерба вещи данной категории (например, здания). И здесь можно отметить, что этот факт вступает в некоторое противоречие с формулировкой ст. 130 ГК РФ: «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства» - так как современные технологии, позволяющие перемещать, например, здания, исключают подобный ущерб. Тем не менее, подобные объекты остаются недвижимостью.
Возникает и иной вопрос. Определяя недвижимые вещи, невозможно ограничиться только зданиями и сооружениями лишь как строительными объектами: в их состав может входить и определенный набор объектов, состоящий, например, из механизмов, предметов мебели и иных составных частей, относящихся к движимому имуществу. В результате их соединения образуются сложные вещи определённого целевого назначения (к примеру, жилые дома), которые как целое считаются недвижимостью со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями. Одному из таких сложных объектов – предприятию - посвящена отдельная статья 132 ГК РФ.
В гражданском праве имеет место соответствующая проблема делимости недвижимых вещей как их характеристики и раздела как действий субъектов права, которая поднимается, например, в статье М. Пискуновой «О делимости недвижимых вещей». Ведь в связи с развитием рынка недвижимости, всё большим вовлечением в гражданский оборот, к примеру, земельных участков возникают вопросы о регулировании таких специфических объектов недвижимого имущества, как части земельных участков, жилых и нежилых помещений, части зданий [3]. Данная проблема, будучи актуальной в том числе и для практики, заслуживает отдельного рассмотрения, так как демонтаж отдельных элементов здания может привести к выделению из него движимых вещей, например, строительных материалов. Собственно, и само здание было создано посредством соединения подобных движимых вещей. Возникает вопрос о грани, обозначающей предел, когда недвижимая вещь, их которой удаляются отдельные элементы, переходит из категории недвижимости в категорию движимых вещей; и когда движимые вещи, соединяемые друг с другом, переходят из категории «сложенных вместе» движимых вещей в категорию недвижимости. Ответ на такой вопрос предпочтительно искать в критерии функциональности, то есть возможности объекта исполнять свои функции в качестве недвижимости - и в соответствии со своим назначением именно как недвижимости. Если такая возможность присутствует, значит, вещь является недвижимой. В противном случае вещь - движимая.
Такое соображение разделяется профессорами В.П. Масляевым и А.И. Мозолиным, которые, рассматривая поднятый выше вопрос о возможности принципиального перемещения недвижимых вещей без ущерба им, отмечают, что отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам должно определяться не невозможностью перемещения без ущерба их назначению, а их возможностью функционально служить своему назначению лишь при условии их соединения с каким-либо земельным участком. Хотя, такой принцип также не абсолютен. Как отмечается, на современном этапе здания и сооружения в ряде случаев размещаются на воде, а в будущем могут существовать и в космическом пространстве. В связи с этим возникает потребность и в новом определении понятия недвижимости [1].
Абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривает ещё одну категорию недвижимых вещей: «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Профессора В.П. Мозолин и А.И. Масляев называют данную категорию вещами, отнесённым к недвижимым в силу закона. В этом случае имеет место предоставление правового статуса недвижимости объектам, которые обладают большой двигательной силой, что делается в целях создания гарантий безопасности для общества в целом и его отдельных граждан в связи с использованием данных объектов [1].
Профессор Е.А. Суханов отстаивает альтернативную концепцию, предлагая делить перечень второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК на два вида: «недвижимости в силу закона» и «недвижимости в силу назначения».
«Недвижимости в силу закона» выделяются не по фактическому, как недвижимые вещи первой категории, а по формально-юридическому критерию. Речь идёт о специальном указании закона, когда законодатель считает целесообразным придание этим вещам такого правового режима.
«Недвижимостями в силу назначения» Е.А. Суханов предлагает называть «иное имущество», о котором говорится во втором абзаце пункта 1 статьи 130 ГК РФ. К этому виду профессор относит движимые вещи, помещённые собственником на участок земли для его обслуживания, эксплуатации либо «навсегда присоединённые» к нему собственником. Данную точку зрения Е.А. Суханов подкрепляет статьёй 524 ГК Франции. Также профессор упоминает об «элементах инфраструктуры», то есть несамостоятельных частях недвижимых объектов, относимых к этой категории, таким образом подтверждая аналогичную точку зрения профессоров В.П. Мозолина и А.И. Масляева в той части, что вещи такого рода следует также относить к недвижимым [2].
Необходимость особой регистрации подобных объектов подтверждает правильность их отнесения к недвижимому имуществу.
Доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет открытый характер. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствуют предотвращению мошенничества и злоупотребления на рынке недвижимости [4]. Регистрация воздушных судов, морских и речных судов, космических объектов осуществляется в специальных государственных реестрах по каждому виду объекта.
Государственной регистрации подлежат также отдельные обязательственные права (аренда, доверительное управление и т.д.), ограничение указанных прав, их возникновение, переход и прекращение. Порядок регистрации определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Проведённый анализ позволяет сделать вывод, что недвижимость (как, впрочем, и движимое имущество, статус которого также требует исследования), является юридической, а вовсе не физической категорией. К недвижимости относятся как вещи, которые вопреки п. 1 ч. 1 ст. 130 ГК РФ, могут быть перемещены без ущерба, так и те объекты, которые отнесены к недвижимости законодательно, но в обыденном понимании «недвижимыми» вовсе не являются.
Литература:
1. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Отв. Ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. – М.: Юристъ, 2005. – 719 с.
2. Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. Ред. Проф. Суханов Е.А. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: Волтерс Клувер, 2004. – 720 с.
3. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. №9.
4. Коротких О.А. Правовой режим недвижимости: история и современность // Бюллетень нотариальной практики, 2008, № 5.
Оригинальная публикация: Воробьев А. Движимая недвижимость // Эж-юрист. №19, май 2016.
