Вправе ли заемщик распоряжаться ипотечной квартирой?

Миллионы людей в нашей стране решают жилищные трудности посредством ипотечного кредитования. Ведь арендовать жилплощадь дорого, а покупать жилье от фирмы-девелопера в рассрочку – рискованно. Поэтому для многих граждан оформление ипотечного займа в кредитно-финансовой организации – единственная возможность решить жилищную проблему.

Но срок погашения ипотеки составляет 20, иногда 30 лет. Естественно, никто не даст кредиторам гарантии, что заемщик останется кредитоспособным на протяжении столь продолжительного периода времени. Ведь он может лишиться высокооплачиваемой должности, стать инвалидом, ему может потребоваться большее по жилплощади жилье. Как поступить залогодателю в этом случае? Как избежать занесения в «черный список» клиентов банка.

В первую очередь о финансовых трудностях с погашением ипотечного кредита должны узнать заимодатели. Они могут предложить либо рефинансировать, либо реструктурировать ипотеку, но только в том случае, если материальные проблемы залогодателя носят временный характер. Если заемщик понимает, что в ближайшем будущем его финансовое положение не улучшиться, то ему следует убедить банк реализовать ипотечное жилье, либо сдать его в аренду.

Особенности реализации залоговой недвижимости

Заимодатели неохотно идут на продажу кредитной квартиры, но если ситуация у займодержателя действительно безвыходная, они дают свое согласие на осуществление данной сделки.

Способы реализации ипотечного объекта недвижимости

1. Продавец-залогодатель находит человека, желающего приобрести ипотечные квадратные метры, и заключает с ним предварительное соглашение. Продавец должен настоять, чтобы в предварительном договоре присутствовал пункт, согласно которому покупатель должен передать ему гарантийную сумму (задаток). Размер задатка должен быть равен сумме остатка долга заемщика-продавца по ипотеке. Эти деньги покупателю следует перевести на счет кредитного учреждения.

После того, как кредиторы получат деньги, они подготовят документ о снятии обременения с ипотечной недвижимости. С этой справкой участники сделки должны отправиться в регистрационный орган для регистрации договора и перехода права собственности.

Если залоговая квартира стоит больше, чем остаточный долг по ипотеке, то покупатель обязан положить в банковскую депозитарную ячейку сумму денежных средств, составляющую разницу между стоимостью кредитного жилья и суммой долга по ипотеке.

2. Так же заемщик имеет возможность найти человека, который готов будет купить ипотечный долг. Для этого потенциальному залогодателю-покупателю вместе с действующим заемщиком нужно обратиться в банк-залогодержатель. Будущий собственник ипотечной недвижимости должен доказать заимодателям свою кредитоспособность, предоставив им справку о ежемесячном доходе и зарплате, а также пакет необходимых документов. Если банковское учреждение одобрит кандидатуру нового займодержателя, то между ним и кредитно-финансовой организацией заключается договор ипотечного заимствования. Предыдущее кредитное соглашение с бывшим заемщиком аннулируется.

А что, если проблемный заемщик не хочет продавать залоговое жилье? В этой ситуации он может сдать ипотечную жилплощадь в аренду.

Имеет ли право залогодатель выступать в роли арендодателя кредитного жилья?

Да, по закону имеет право, если в кредитном соглашении нет пункта, противоречащего этому. Но многие банковские учреждения как раз-таки включают в договор ипотечного заимствования пункт, согласно которому залогодатель не имеет права сдавать внаем кредитную жилплощадь.

Такие кредитно-финансовые организации не только категорически против этой операции с залоговым жильем, но и принимают суровые меры по отношению к ослушавшимся заемщикам: штрафные санкции, испорченное кредитное прошлое, досрочная выплата ипотеки и выселение из кредитной квартиры. Банки запрещают сдавать внаем залоговую недвижимость только по одной простой причине: они опасаются, что после проживания в квартире нанимателей, ее состояние может ухудшиться, следовательно, она станет неликвидной. Но в том случае, если залогодатель не сможет выплачивать ипотечный займ, кредиторы обязаны конфисковать кредитное жилье продать его на торгах. Кому нужно неликвидное жилье? Никому. Его можно реализовать, но только за умеренную цену.

Есть категория кредитных банков, которые положительно относятся к сдаче залоговой квартиры в аренду, и даже рассматривают арендную плату как дополнительный доход займодержателя.

Таким образом, залогодатель, у которого возникли проблемы с погашением ипотечного займа, должен незамедлительно обратиться к залогодержателям, чтобы договориться о реализации ипотечной недвижимости или о передаче ее в долгосрочную аренду.

http://starhab.ru/vprave-li-zaemshhik-rasporyazhatsya-ipotechnoj-kvartiroj/