Как безопасно купить квартиру у застройщика, чтобы не стать жертвой мошенников

Приветствую всех моих подписчиков и читателей моих публикаций. Сегодня хочу разобрать тему «Как безопасно совершить сделку купли – продажи квартиры у застройщика». Написание статьи на данную тему связано с одним из дел, которым ранее занимался, где обратившийся клиент по неопытности и в спешке расставания со своими деньгами стал обманутым дольщиком.

Предыстория такова: клиент желая купить квартиру в г. Сочи и выгодно вложить свои честно заработанные денежные средства «повелся» на яркие афиши сайта и буклетов одного из застройщиков г. Москвы, который обещал возвести за 2 года многоэтажный многоквартирный дом и предлагал всем желающим заключить договор участия в долевом строительстве, при этом, обещая передать в будущем квартиры по «сладким ценам», а именно трехкомнатная квартира 75 кв.м. обошлась клиенту в 3,8 млн руб.

В момент заключения договора участия в долевом строительстве у застройщика был подписан только договор аренды земельного участка. Каких – либо работ на земельном участке начато не было, при этом потенциальных дольщиков эти обстоятельства не смущали, и многие охотно несли свои деньги мошенникам. Как оказалось спустя 3 года, директор и 1 из учредителей застройщика привлекались по уголовному делу по части 3 ст. 159 УК РФ (мошенничество в крупном размере), однако на текущий момент их процессуальный статус из подозреваемых переведен в свидетели, соответственно высок риск, что даже уголовной ответственности они не понесут, не говоря уже о возврате полученных денежных средств.

Ко мне клиент обратился спустя 5 лет после заключения договора с просьбой помочь ему разобраться в ситуации. Как оказалось, с момента заключения договора долевого участия и по настоящее время на земельном участке кроме размещенного забора более никаких работ произведено не было. Через специализированные реестры мною было установлено, что на 2015 г. компания застройщика уже находилась в предбанкротном состоянии, но главное, застройщик не имел ранее никаких строительных лицензий и не состоял в СРО, нет и не было сотрудников, основных средств и прочих запасов для строительства жилых или нежилых зданий и сооружений, т.е. не имел фактической возможности построить тот самый многоквартирный и многоэтажный дом. Тем не менее, красиво оформленный сайт и яркие буклеты, в которых пестрили обещания о быстром возведении дома по современным технологиям, с качественной внутренней отделкой, с обустройством двора и прилегающей дорожной инфраструктуры, строительством школ и дет. садов помогли дольщикам побыстрее заключить договоры и отдать свои последние деньги, веря в мечту, что скоро их жизнь изменится к лучшему. На текущий момент компания застройщика имеет долговые обязательства на сумму свыше 250 млн руб., возбужденные исполнительные производства и отсутствие какого – либо имущества, за счет которого можно удовлетворить требования обманутых дольщиков. Директора и учредители сменились на других лиц, имеющих статус массового участия в органах управления юридических лиц. Дела о банкротстве не возбуждались, а поданные ранее заявления от некоторых дольщиков были возвращены по причине отсутствия денежных средств на финансирование процедуры банкротства, т.е. у должника средств никаких нет, а кредиторы не готовы финансировать процедуру банкротства, так как уже ранее потратили все свои деньги, отдав их должнику за обещанные квадратные метры.

Так как же обезопасить себя и купить квартиру, в которой в будущем можно будет жить счастливо и спокойно?

В данной публикации я не буду разбирать технические аспекты квартиры, остановлюсь только на правовых.

Итак, Вы для себя решили, что хотите купить квартиру у застройщика, при этом есть несколько вариантов, таких как: купить квартиру по договору участия в долевом строительстве, например, заключить договор уступки права требования с первоначальным дольщиком, либо же купить квартиру в сданном доме, по которому уже получены все разрешительные документы о вводе в эксплуатацию.

Остановимся на первом варианте.

Перед тем как верить многообещающей рекламе и торопиться бежать заключать предварительный договор купли – продажи или договор переуступки прав требований по еще не сданному в эксплуатацию дому необходимо:

Провести правовую экспертизу (проверку) застройщика через юриста или агентство недвижимости, либо самостоятельно установить:

1. Как долго юридическое лицо существует на рынке, имеет ли лицензии на строительство, какой штат сотрудников компании. Установить сведения об учредителях и директорах застройщика (как часто происходит смена юридического адреса и директора, а также учредителей), кто является учредителем застройщика, их финансовое и правовое положение, часть из перечисленных сведений Вы найдете в ЕГРЮЛ через сайт ФНС России.

2. Установить, есть ли (были ли) объекты, не сданные в эксплуатацию, т.е. проблемные дома – такие сведения можно установить через следующие сайты:

https://erzrf.ru и через сайт наш. дом.рф

В качестве образца взят застройщик г. Санкт - Петербурга АО "Строительный трест", по которому отображены результаты в картинках:

3. Установить, имеются ли краткосрочные и долгосрочные обязательства застройщика перед контрагентами, данные сведения можно установить через проектные декларации, которые должны быть отражены на сайте застройщика

4. Установить, имеются ли возбужденные гражданские, арбитражные судопроизводства в отношении застройщика, а также основания заявленных исковых требований, такие сведения можно установить через картотеку арбитражных дел, а также через картотеки гражданских дел районных (городских) судов, а также через сайт службы судебных приставов УФССП России.

5. Установить, имеются ли сведения о заключенных государственных контрактах, а также сведения о наличии/отсутствии проведенных проверок и выявленных нарушениях.

6. Оценить финансовую устойчивость застройщика через данные бухгалтерского баланса, который должен быть опубликован на сайте Росстата. Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года. Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию. Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник долевого строительства вправе запросить у самого застройщика, так как данная информация не представляет собой коммерческую тайну. Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и заключение по результату аудита застройщика в соответствии с Законом № 214-ФЗ за последний год.

В бухгалтерском балансе стоит обратить внимание на следующее:

6.1. чистая прибыль (убыток) за отчетный период и предыдущий год (посмотреть динамику изменений, должен насторожить убыток либо резкая/устойчивая отрицательная динамика);

6.2. выручка, поступления за отчетный период (эти показатели позволят судить об экономической активности компании);

6.3. величина чистых активов (то, на что кредиторы могут рассчитывать при самых неблагоприятных вариантах исхода деятельности компании);

6.4. размер основных средств и запасов застройщика, иные активы (имущество застройщика);

6.5. размер дебиторской задолженности (сумма задолженности, которую застройщик может взыскать со своих контрагентов);

6.6. размер краткосрочных и долгосрочных обязательств застройщика.

После сбора указанных сведений, проведения соответствующего правового анализа и установления отсутствия правовых претензий к застройщику можно переходить к следующему этапу проверки документов на приобретаемый объект.

А именно:

1. Необходимо ознакомиться с первоначальным договором участия в долевом строительстве, заключенным промежуточным дольщиком (цедентом) с застройщиком, из которого необходимо установить сроки сдачи объекта в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи квартиры в собственность.

2. На сайте застройщика можно найти документы по земельному участку, на котором возводится многоквартирный дом, а также проектные декларации, в которых указаны все технические характеристики по строительству дома и благоустройство прилегающей территорий.

3. Провести правовую проверку Цедента (первоначального/промежуточного дольщика) на предмет финансовой состоятельности, с целью исключения рисков отмены совершенной сделки по отчуждению права требований к застройщику. Данное действие имеет существенное значение, так как если в ближайшее время (1-3 года) промежуточный дольщик, он же цедент «уйдет» в банкротство, то в соответствии с нормами ст. 61.2 и 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделки могут быть оспорены арбитражным управляющим, и тогда, чтобы сохранить сделку, нужно будет доказать, что перед совершением сделки Вы проявили должную осторожность и осмотрительность и на момент сделки Ваш контрагент не отвечал признакам неплатежеспособности.

Если Вас устраивают все сведения, полученные из названных реестров, и застройщик, равно как и цедент не отвечает признакам неплатежеспособности, то тогда можно заключать договор переуступки права требования, который затем необходимо зарегистрировать в Управлении Росреестра и дожидаться ввода в эксплуатацию объекта недвижимости с целью подписания акта приема-передачи и получения ключей от Вашей квартиры.

Учитывая, что покупка недвижимости - это всегда определенный риск, то перед заключением любого договора, будь то договор купли-продажи готового объекта недвижимости или договор уступки права требований к договору участия в долевом строительстве, необходимо максимально снизить свои риски утраты уплаченных денежных средств и риски отмены совершенной сделки, соответственно нужно проявить максимум осторожности и осмотрительности. Поэтому проверкой застройщика перед покупкой квартиры или иной недвижимости на соответствие его требованиям закона, его надежности и финансовой устойчивости нельзя пренебрегать.

Проверка надежности и добросовестности застройщика займет немало времени, но значительно уменьшит риски потенциального участника долевого строительства.

Если вы не готовы тратить свое время на поиск и анализ информации о застройщике – обращайтесь ко мне: проведу полную проверку надежности продавца (застройщика, юридического или физического лица) и предоставлю официальное заключение с подтверждающими документами из государственных реестров.

Статью подготовил: Эксперт по сопровождению дел о банкротстве – Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru, либо задать свои вопросы в личные сообщения в Вк https://vk.com/jurist174.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, в контакте осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта. Жду Ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.