Признание договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок

Нередко в жизни случаются такие ситуации, когда в далеком прошлом до 2015 года, с твоими родителями был заключен договор аренды земельного участка для огородничества. Определен срок договора. Проходит много лет, срок договора давно прошел, твои родители, а в последующем и ты продолжаете пользоваться данным участком, по его целевому назначению, без возражений арендодателя. И вроде бы Ваша семья этим участком столько лет пользуется, что жалко его отдать, но договора же нет, и по сути дела Вы не законно им пользуетесь, ведь срок договора давно истек.

Поэтому ты как добропорядочный гражданин обращаешься в местную администрацию и просишь заключить договор аренды на данный земельный участок на новый срок. Вместе с тем у администрации ответ один срок действия Вашего договора аренды истек, а потому он расторгнут в одностороннем порядке. Договор аренды с Вами может быть заключен только через торги.

Однако не все так просто как представляет себе администрация.

Действительно, в настоящее время, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

Однако на основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В нашем случае договор аренды заключен до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем он был возобновлен в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок и с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекратил своего действия.

А значит Вы, если изначально с вами был заключен договор аренды, пользуетесь данным участком на законных основаниях. Если же договор был заключен с Вашим родителем, а вы являетесь наследником, то к Вам, в соответствии со статьей 617 ГК РФ перешли права и обязанности по данному договору, в размере вашей доли в наследство.

При этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Единственное конечно, все это решается через суд. При этом необходимо понимать, как только суд примет положительное решение по вашему вопросу, у арендодателя появится право взыскать с Вас арендную плату за прошедшие периоды.

Поэтому уважаемые читатели не спешите участвовать в торгах, а внимательно изучите Ваш старый договор аренды.