Как разделить ипотечную квартиру при разводе? Как быть, если кредит не погашен?

Квартира, купленная супругами в ипотеку, является их общей собственностью и при разводе тоже делится.

Если квартира куплена на общие средства, не был использована материнский капитал, ипотечный кредит к моменту развода уже выплачен, то особых проблем при разделе не возникает.

Но все гораздо сложнее, если ипотека еще не погашена. Ведь супруги приобрели не только квартиру, но и общие обязательства по погашению ипотечного кредита.

Помимо этого:

• квартира стала предметом залога в пользу банка,
• распорядиться квартирой до момента погашения долга по кредиту невозможно без получения согласия банка.

Раздел имущества при расторжении брака является одной из форм распоряжения недвижимостью. Поэтому возможность определить права супругов после развода на ипотечную квартиру будет существенно ограничена наличием залога.

Именно поэтому раздел ипотечной квартиры без согласия банка недопустим.

С учетом требований закона и исходя из судебной практики назову распространенные варианты раздела ипотечной квартиры:

Вариант 1. Супруги полностью досрочно гасят долг по ипотеке, снимают залог, а уж потом делят квартиру (добровольно или через суд).

Вариант 2. Один из супругов полностью отказывается от доли на жилое помещение. При этом все обязательства по погашению кредита перейдут на второго супруга. Такой отказ согласовывается с банком, если оба супруга являются созаемщиками.

Вариант 3. Супруги получают согласие банка на продажу квартиры третьим лицам, а за счет вырученных средств полностью гасят ипотечный кредит с распределением остатка денег между супругами.

Вариант 4. Супруги продолжают совместно пользоваться квартирой после прекращения брачных отношений и продолжают платить кредит, внося платежи по договоренности друг с другом. Залог с квартиры в этом случае снимается только после полного погашения кредита.

Все варианты предусматривают учет интересов банка.

Нужно учитывать, что бракоразводный процесс неизбежно сопровождается возникновением конфликта между супругами. И может случиться так, что один из супругов не будет гасить ипотеку.

В такой ситуации рассчитывать на согласие банка на перевод долга или продажу заложенной квартиры бессмысленно и бывшие супруги могут столкнуться с принудительным взысканием долга или продажей недвижимости по требованию банка.

Если вы вовремя платили ипотеку и выбрали вариант с продажей заложенной квартиры, то должны учесть, что банки крайне редко дают согласие на продажу квартиры. Ведь досрочное гашение кредита лишает банки прибыли, которую они рассчитывали получать на протяжении всего срока действия договора.

Но в том случае, если с момента заключения договора прошла половина срока кредитования, то вероятность положительного согласования банком продажи ипотечной квартиры очень высока.

В этой статье я осветила общие вопросы, которые могут возникнуть при разделе ипотечной квартиры.