Московские власти разрешили построить на месте торгового центра «Горбушкин двор» жилой район. Forbes рассказывает, кому легендарный рынок помог сколотить состояние и что с «Горбушкой» происходит сейчас.
Во второй половине 80-х в ДК им. Горбунова у станции метро «Багратионовская» гремели концерты российских рок-групп, а в фойе торговали винилом коллекционеры и предприимчивые фарцовщики. После перестройки в клуб начали заезжать звезды мирового рока, а торговцы музыкой и пиратскими переводами западных боевиков захватили соседний Филевский парк. В 2000-х «Горбушка» перебралась в современный по тем временам комплекс в здании бывшего завода «Рубин», где между рядами с атрибутикой звезд тяжелого метала и павильонами крупнейших производителей электроники играли музыку диджеи.
Сегодня «Горбушка» — не самый популярный и устаревший торговый центр. Московские власти не первый год хотят снести «Горбушку» и построить на ее месте жилье. В декабре департамент градостроительной политики Москвы опубликовал проект планировки окрестного района — на месте торгового центра и бывших заводов поблизости планируется возвести более 500 000 кв. м жилья. Среди бенефициаров стройки — группа ПИК миллиардера Сергея Гордеева F 59 и MR Group, владеющие соседними с «Горбушкой» участками. Кто и когда будет застраивать «Горбушкин двор», еще неизвестно. Forbes вспоминает историю легендарного рынка и его владельцев.
«Горбушка» в 3D
Февральским днем 2001 года у входа в ДК им. Горбунова топтались на морозе несколько сотен недовольных людей. В начале месяца мэрия Москвы запретила торговать VHS-кассетами и компакт-дисками с лотков и из машин. Милиция закрыла торговые ряды в Филевском парке, в котором работали до 2500 человек и через которые в сутки могло проходить до 500 000 покупателей. И торговцы пришли выразить свой протест. Пикет получился не очень ярким — «горбушечники» стеснялись подниматься на трибуну, вместо них негодование высказал пожилой мужчина, который регулярно покупал на «Горбушке» батарейки.
Закрытием «Горбушки» умело воспользовался уроженец Минска Александр Милявский, который в 1997 году скупил акции МТЗ «Рубин», производителя одноименных телевизоров, расположенного неподалеку от ДК им. Горбунова, и за несколько лет перенес производство в Воронеж. В 2001 году Милявский предложил бывшим торговцам «Горбушки» переехать в комплекс «Ля-ля Парк», расположившийся в бывших цехах завода. Милявского называли одним из инициаторов запрета несанкционированной торговли, он же утверждал, что московские власти сами обратились к нему с идеей приютить стихийных коммерсантов.
Так или иначе, Милявский на долгие годы нажил себе врага — Гарегина Григоряна, которому принадлежал торговый знак «Горбушка». Он контролировал не только торговые ряды в Филевском парке. Еще в середине 90-х Григорян арендовал, а потом выкупил у «Рубина» 15 000 кв. м в административном здании и открыл там торговый центр «Горбушка», где торговали бытовой техникой. Как писал «Коммерсант», в Филевском парке торговцы платили структурам Григоряна $37 за квадратный метр, при переезде в «Ля-ля Парк» рента вырастала до $55. Месячный доход всех трех площадок «Коммерсантъ» оценивал в $1 млн, из них $400 000 приходилось на «заводскую» часть Григоряна.
Летом 2001 года страсти накалились — собственники «Рубина» обрубали в «Горбушке» электричество, по обеим площадкам ходили контролеры, выискивающие нарушения. Еще одной причиной войны, по словам Григоряна, было нечистоплотное поведение Милявского — якобы еще в 2000 году Григорян на время передал «Горбушку» владельцу «Рубина» в управление. А когда вернулся, обнаружил, что завод занял у его структуры $5,5 млн и отказался возвращать деньги. В обмен Милявский предложил купить «Горбушку» за $6 млн, Григорян отказался.
Как бы то ни было, победителем в этой войне оказался Милявский. Уже в 2002 году он переименовал «Ля-ля Парк» в «Горбушкин двор», затем повысил ставки до $130 за кв. м в месяц, расширил торговые площади центра до 30 000 кв. м и построил паркинг. На 2000-е пришелся расцвет обеих «Горбушек» — вместе они стали одним из крупнейших московских рынков бытовой электроники. В «Горбушкином дворе» мелкие предприниматели могли по полгода стоять в очереди, чтобы получить небольшой павильон.
В 2005 году Милявский избрался депутатом Мосгордумы. Тогда он уже был одним из крупнейших московских рантье, в рейтинге Forbes «Короли российской недвижимости — 2006» он занимал шестую строчку с оценкой дохода в $75 млн. «Рубин» размышлял о планах провести IPO в Сингапуре, строил жилые комплексы, офисы и гостиничные центры. Выкупив расположенный бок о бок с «Горбушкой» завод «Экстракт-Фили», где раньше производили сухой лед, Милявский построил на его месте торговый центр «Филион» площадью 90 000 кв. м. Партнером Милявского еще с 90-х был непалец Упендро Махата, получивший в советские времена образование в Минске, его не раз называли совладельцем «Рубина» и «Горбушки». Сегодня Махата представляет Россию в Непальской торгово-промышленной палате, он также почетный консул Непала в Белоруссии. Именно с Непала начал в 2007 году деятельность телекоммуникационный холдинг Timeturns, совладельцем которого называли Милявского. Впоследствии бизнес Timeturns вышел на другие рынки Юго-Восточной Азии и Африки, в Белоруссии у Милявского и семьи Махаты были доли в машиностроительных и финансовых активах и недвижимости.
Время упадка
В конце 2008 года компанию «Директ Менеджмент», управлявшую «Рубином», возглавил Урал Латыпов, в 2001-2004 годах руководивший администрацией белорусского президента Александра Лукашенко. Как писали «Ведомости», появление Латыпова в «Рубине» было неслучайным — он представлял интересы влиятельных бизнесменов и выходцев из Белоруссии, отца и сына Юрия и Алексея Хотиных. Летом 2011 года стало известно, что Хотины купили «Горбушкин двор» и «Филион». Тогда эксперты оценивали оба актива в $400-500 млн, а их покупку назвали сделкой года.
В отличие от своего земляка Милявского Хотины были крайне непубличными бизнесменами и славились жесткими методами ведения бизнеса и склонностью к недружественным поглощениям. До сделки с Милявским им принадлежало несколько десятков бизнес-центров класса B и С в не самых престижных районах Москвы. После покупки «Горбушкина двора» и «Филиона» они вышли в новую лигу. Тогда же Хотины заинтересовались нефтью и начали скупать некрупные месторождения в Сибири и Оренбургской области. Появился у бизнесменов и банк «Югра», который они, накачав деньгами вкладчиков, вывели из третьей сотни в первую. Свои покупки Хотины совершали на кредиты в крупнейших банках: «Горбушкин двор» сейчас в залоге у Россельхозбанка, «Филион» — у Альфа-банка. Зачем был нужен собственный банк? После того как в 2017 году у «Югры» отозвали лицензию, ответ на это вопрос дало Агентство по страхованию вкладов (АСВ)— за счет займов аффилированным компаниям Хотины погашали многочисленные долги.
За полтора месяца до отзыва лицензии у «Югры» стало известно, что Алексей Хотин избавился от «Горбушкина двора», продав его за $500 млн основателю «Фармстандарта» Виктору Харитонину F 43. Консультанты тогда оценивали «Горбушку» только в $150-200 млн. Хотины никогда не афишировали свою причастность к многочисленным активам в недвижимости и нефтедобыче: в случае с «Горбушкиным двором» продавцом называл себя партнер Алексея Хотина Сергей Подлисецкий, он же управлял нефтяными компаниями бизнесмена. Но «Ведомости» писали, что сделка была номинальной и Хотин продолжил управлять торговым центром. Еще один источник издания, близкий к Россельхозбанку, говорил, что сделка с Харитониным так и не была закрыта, а у Хотина сохраняется личное поручительство перед банком. Виктор Харитонин не ответил на переданный ему вопрос Forbes, является ли он собственником «Горбушкина двора».
О том, что в последние годы именно Хотин управлял «Горбушкой», рассказал Forbes и источник, близкий к застройщику Coalco миллиардера Василия Анисимова F 67, — ему до недавнего времени принадлежал участок на месте бывшего завода «Филит» напротив «Горбушки». В Coalco пытались договориться с Хотиным о совместном развитии территории. Еще во время сделки с Харитониным близкий к нему источник рассуждал, что на месте «Горбушки» можно построить жилье. В 2018 году стало ясно, что торговый центр доживает последние годы. Курировавший тогда градостроительную политику в московском правительстве Марат Хуснуллин заявил, что «Горбушкин двор» создает слишком большой трафик и мэрия ведет переговоры с несколькими инвесторами о застройке территории центра жильем, в том числе для нужд реновации.
«Когда Хотины покупали «Горбушку», денежные потоки там были даже выше, чем в «Филионе», хотя это был современный на тот момент торговый центр, а «Горбушка» — по сути ангары, — рассуждает директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости «PwC Россия» Саян Цыренов. — Тогда это было очень популярное место, с большими оборотами, кеш-машина. Но со временем рынок продаж электроники стал более цивилизованным — ушел либо к специализированным ретейлерам, таким как «М.Видео» или «Эльдорадо», или в онлайн. Продажи на «Горбушке» упали, оттуда стали уходить арендаторы — в основном «серые» ИП. Стало ясно, что с объектом нужно что-то делать. Строить новый ТЦ нет смысла — рядом есть «Филион», для офисов территория тоже не подходит. Поэтому жилье — самое правильное решение, что-то более эффективное там вряд ли можно придумать». Сейчас Цыренов оценивает стоимость «Горбушкина двора» в 2,8-3,8 млрд рублей.
Новый мир
Хотин был очень несговорчивым, говорит собеседник Forbes, близкий к Coalco. Проблема заключалась в том, что мэрия изначально планировала развивать территорию вокруг «Горбушки» по одному плану. В апреле 2019 года Алексея Хотина арестовали, сегодня бизнесмена обвиняют в растрате почти 290 млрд рублей. А осенью 2019 года Coalco продала «Филит» структуре группы ПИК Сергея Гордеева F 59. Участок оценивался в 3-3,5 млрд рублей.
ПИК не афиширует свои планы относительно территории «Филит». По представленному мэрией плану на его месте может появиться квартал из шести жилых домов с социальной инфраструктурой. Рядом с «Филитом» уже идет стройка — жилой комплекс «Фили Сити» здесь строит MR Group. На месте «Горбушки» может появиться стадион и несколько жилых высоток до 59 этажей. В «Горбушкином дворе» и «Горбушке» не ответили на запросы Forbes. Судя по данным «СПАРК-Интерфакс», здание, в котором располагается созданная Григоряном «Горбушка», по-прежнему принадлежит его структурам. В администрации «Горбушкина двора» корреспондента Forbes, представившегося потенциальным арендатором, заверили, что рынок будет работать еще долго. По словам собеседника, мэрия еще долго будет искать инвестора, а в торговом центре как раз запустили акцию для арендаторов на втором этаже. Впрочем, в арбитражных судах можно найти немало исков от бывших арендаторов, которые пытаются взыскать обеспечительные платежи. Среди них — «Востокуголь», созданный погибшим в этом году миллиардером Дмитрием Босовым F 86. «Востокуголь» год арендовал площади на «Горбушке», а потом судился с ней за 632 500 рублей гарантийного взноса.
Поиск инвестора для «Горбушкина двора» действительно может затянуться. Торговый комплекс и права по некоторым арендным договорам заложены в Россельхозбанке. На торговый центр претендует и АСВ, выступающее конкурсным управляющим банка «Югра». В АСВ сообщили Forbes, что часть площадей в «Горбушкином дворе» арестованы по иску агентства на взыскание убытков на 6,5 млрд рублей к МТЗ «Рубин» и компании «Куб» (также владеет площадями в ТЦ). Алексей Хотин сейчас находится в сложной ситуации — по его бизнесу ударила пандемия. Один из финансистов, знакомых с его ситуацией, рассказал Forbes, что Хотин ищет покупателей на свои активы — правда, в основном на небольшие торговые центры.
Недавно судебное столкновение с МТЗ «Рубин» произошло и у группы ПИК. В мае 2020 года девелопер попытался через суд отсудить у «Рубина» права на торговый знак «Мой дом». До этого аналогичную тяжбу затеял сервис «умного дома» «Мой дом». В отчетности ПИК за первое полугодие 2020 года говорится, что группе принадлежит около 65% в неназванном разработчике систем «умный дом». В декабре ПИК отозвал иск. Представитель группы не прокомментировал это разбирательство.
Источник
Благодарю за информирование.
Мы наш, мы новый мир построим...
