Только Собственники на Общем собрании имеют право устанавливать Размер платы на Содержание ж.ф.

Против беспредела необходимо бороться коллективно, применяя ЗАКОНЫ и ПРАВА.

БЕРИТЕ и ИДИТЕ В СУД. ЕСЛИ РАЗМЕР ПЛАТЫ ВАМ НАВЯЗАЛИ НЕЗАКОННО.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 12 июля 2019 г. N 25373-ИА/04

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и

жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в

рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно частью 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)

плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем

содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями

законодательства.

В соответствии с пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном

доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее-

Правила), расходы за содержание жилого помещения определяются в размере,

обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями

законодательства Российской Федерации.

На основании части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в

многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо

жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив,

определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое

проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением

размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с

учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем

один год.

Согласно пункту 31 Правил при определении размера платы за содержание жилого

помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников

жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский

кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме

принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей

организации. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание

жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и

обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Указанный размер платы

устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах

рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения,

занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или

принадлежащего им на праве собственности" указано, что при разрешении споров,

связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в

многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что

утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может

устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в

многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать

требованиям разумности.

В пункте 14 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской

Федерации определено, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме

следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в

состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности

многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их

имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями,

помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен

многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и

другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления

коммунальных услуг.

Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании

таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя

в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном

доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого

помещения, а именно обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников

помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг

и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и

техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от

29 января 2018 г. N 5-П).

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора

управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за

содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также

порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги,

предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора

управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном

гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления

многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432,

статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления

многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок

определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за

содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором

управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без

предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого

помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном

доме.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских

прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания. Пунктом

103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N

25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского

кодекса Российской Федерации" установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6

статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под понятием "решения собраний" понимается

решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной

полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-

правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком

собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа

отношений.

Управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав

путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если решение

общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета

предложения управляющей организации (в одностороннем порядке), изменяет

установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны

договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного

нормативными актами объема работ и услуг, следовательно, для другой стороны договора

(собственников помещений в многоквартирном доме) - неосновательное обогащение.

И.о. Директора Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства

И.С.АРЕФЬЕВА

20.08.2020 Письмо Минстроя России от 12.07.2019 N 25373-ИА/04

https://rulaws.ru/acts/Pismo-Minstroya-Rossii-ot-12.07.2019-N-25373-IA_04/ 2/2

ВЕРХОВНЫЙ СУД РФ О ТАРИФЕ НА СОДЕРЖАНИЕ

Очень интересное определение № 5-КГ 14-92 принял Верховный суд 11.11.2014 года.

В данном определении Верховный суд установил, что размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в МКД определяется с учетом предложений выбранной в установленном законом порядке УО на срок не менее года на общем собрании собственников помещений, если в этом доме не создано ТСЖ. Если такое решение собственниками принято не было, то размер платы

устанавливается органом местного самоуправления (ОМС).

Именно фраза про то, что ОМС имеет право устанавливать плату за содержание и ремонт жилых помещений, если собственники не приняли такого решения, распространилась в Интернете.

Вырванная из контекста определения Верховного суда, она часто сопровождается комментариями о том, что якобы Верховный суд указал, что проведение общих собраний собственников МКД для определения тарифа на содержание и ремонт не обязательно, тариф могут установить ОМС.

Известно, что УО заинтересованы в повышении тарифа на содержание, при этом организация общего собрания собственников – довольно трудная задача, требующая значительных ресурсов (финансовых, трудовых, временных). А уж принятие решения о повышении тарифа на содержание – почти невозможное действие. И вот УО, апеллируя к Определению № 5-КГ 14-92, заявляют, что проведение общего собрания собственников затруднительно, установить экономически обоснованный тариф невозможно, и просят ОМС установить тариф на содержание. Применяя такой тариф в расчетах с потребителями, УО утверждают, что законность такого метода установления тарифа подтверждена Верховным Судом.

Однако на самом деле все обстоит совсем не так. Определение Верховного суда касается конкретного случая. При этом Верховный суд лишь поверхностно описал возможные случаи установления тарифа на содержание.

Безусловно, ОМС в некоторых случаях имеют право устанавливать такой тариф, а именно:

1. когда собственники не приняли решение о выборе способа управления домом (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ);

2. когда собственники на общем собрании не установили тариф на содержание (ч. 4 ст. 158

ЖК РФ);

3. для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых

помещений государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Когда собственник (муниципалитет) сдает нанимателю жилое помещение и устанавливает соответствующий тариф (разумеется, с учетом ряда ограничений), вопросов нет. Но на

Определение № 5-КГ 14-92 ссылаются еще и в первом, и во втором случаях, заявляя, что якобы право на установление тарифа на содержание МКД постановлением администрации, или решением Совета депутатов, или иным местным нормативным актом подтверждено Верховным Судом. Рассмотрим две эти ситуации подробнее.

Ситуация, когда собственники не выбрали способ управления, возникает в случае, если, например, УО прекратила управлять домом в силу истечения срока действия договора управления и отказом одной из сторон его продлить, либо вследствие банкротства УО, либо по иным причинам. Также изменение способа управления происходит при реорганизации ТСЖ или если дом, в котором более 30 квартир, ранее управлялся непосредственно собственниками, что теперь недопустимо.

Если собственники не провели общее собрание и не избрали способ управления, в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ тариф на содержание и ремонт устанавливает ОМС – это Определением № 5-КГ 14-92 подтверждается. Однако (это не указано в Определении, но и не опровергается им), тариф устанавливается исключительно по результатам открытого конкурса по отбору УО. Это прописано в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Пункт 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, также определяет, что, если собственники помещений не приняли решение о способе управления МКД, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается ОМС по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления. Цена договора управления МКД принимается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Необходимо напомнить, что приведенная норма Постановления № 491 – императивная.

Определение ОМС тарифа на содержание жилья имеет ряд интересных моментов. Часть 4 ст. 158 ЖК РФ действительно провозглашает такую возможность, однако без утверждения общим собранием перечня услуг и работ по содержанию общего имущества установить размер платы за содержание жилого помещения невозможно.

При этом согласно пп. 2–3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенные условия договора управления – это перечень работ и (или) услуг по управлению МКД; услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УО; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление № 491 от 13.08.2006) собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенные условия – это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен.

Из системного толкования приведенных норм вытекает, что в случае выбора собственниками УО установление тарифа на содержание – исключительное полномочие общего собрания собственников, и ОМС не может устанавливать тариф на содержание. Следовательно, ч. 4 ст.158 ЖК РФ не может быть применена при установлении тарифа для УО.

Если УО уже какое-то время управляет домом и нет причин для признания договора управления недействительным, вмешательство в договорные отношения муниципалитета как третьего лица по отношению к сторонам договора недопустимо.

То есть ОМС ни при каких условиях не может никаким своим правовым актом изменить тариф на содержание для собственников помещений в МКД, если договор управления уже действует и какая-либо из сторон договора желает (фактически в одностороннем порядке) изменить цену этого договора.

Приведенную позицию подтверждают и нормы Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (Федеральный закон № 135-ФЗ). Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, ОМС, а также государственным внебюджетным фондам, ЦБ РФ согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона №135-ФЗ запрещается принимать акты и осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев. Также в соответствии со ст. 16 того же закона не допускаются соглашения или согласованные действия органов власти и хозяйствующих субъектов, которые ведут к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к повышению, снижению или поддержанию цен (тарифов), если такие

соглашения не предусмотрены федеральными законами или нормативными правовыми актами Президента РФ или Правительства РФ.

Таким образом, устанавливать органам местного самоуправления тариф на содержание жилья для собственников жилых помещений в МКД при наличии действующего договора управления

прямо запрещено действующим законодательством. ОМС может установить такой тариф только по результатам открытого конкурса по отбору УО. И Верховный суд Определением № 5-КГ 14-92 вовсе не устанавливал обратного.

Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2431-О.

Конституционный Суд РФ ранее указывал, что часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемая в системной связи с другими нормами данного Кодекса, в том числе с его частью 1 статьи 39, согласно которой собственники помещений в

многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и с частью 1 статьи 156, предусматривающей, что плата за содержание жилого помещения

устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также с учетом специфики договора управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 162), направлена на поддержание указанного имущества в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, предусматривает

определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации, основанных, в соответствии с требованиями пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13

августа 2006 года N 491), на оценке характеристик данного дома (состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, геодезических, природно-

климатических условий расположения и т.д.) (определения от 22 декабря 2015 года N 3026-О и от 28 марта 2017 года N 700-О).

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 января 2018 г. N 5-П

В то же время при принятии такого решения лица, участвующие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должны руководствоваться положениями статьи 10 ГК Российской Федерации, закрепляющими презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и разумности их действий, на что прямо указано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", согласно пункту 16 которого утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.

6. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по вопросу об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, по своей природе относятся к решениям гражданско-правового сообщества, под которым понимается определенная группа лиц, наделенная полномочиями принимать на своих собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех субъектов, имеющих право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 2 статьи 181.1 ГК Российской Федерации, пункт 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ").